【失敗しない不動産売却】流れは？注意点は？

こんにちは。オウチーノ編集部です。

不動産の売却って、ほとんどの方が未経験者になりますよね。一度経験しておくとどんなところに注意すればいいのか分かるのに……そんな要望に応えて、失敗しない不動産売却ガイドをまとめてみました。

　不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れを知ることで全体像を把握しましょう。一般的には不動産の査定を依頼したら、自分の査定価格が相場とどのぐらい違うのか確認したうえで、納得して不動産会社と契約します。売却開始したら、ほとんどの手配は契約した不動産会社が対応してくれます。ただし、注意しないと騙されかねないポイントがあります。詳しく見てみましょう。

　1.売却査定を依頼して価格を出す

不動産の価格は、周辺の取引価格だけでは決まりません。売却しようとしている物件の希少性や設備の劣化具合などでも変化します。必ず訪問してもらい実際の物件を見てもらって査定してもらうようにしましょう。その際に1社でなく、複数社（3社程度）に査定してもらうことをおすすめします。

また、売ったお金で住み替えを考えている場合は、この時の査定価格が住宅ローンの残債を上回らなくては、借金が膨らんでしまいますのでご注意ください。

　2.契約する業者を決める

普通なら査定額がもっとも高い不動産会社と契約すると思いがちですが、「査定額＝売れる価格」ではないのです。査定をした不動産会社はあくまで様々なデータを基に「この価格なら売れるだろう」という予想の値付けをしてるにすぎません。

注意すべきは、「相場よりも高い査定価格を提示して契約を取ろうとしていないか」を見極める必要があります。売却を仲介する会社の中には、まずは契約させてしまい、売りに出して売れなければ、値下げさせようとしてる業者もいます。つまり、なぜその査定価格になっているのか納得を得られる説明をしてもらいましょう。そのためには、ご自身で相場を把握することが必須になります。

契約方法は3種類

査定価格に納得したら、契約する会社を決めることになりますが、実は1社としか契約できないわけではありません。一般媒介契約と呼ばれる契約方法では、複数の不動産会社と契約して売却活動を競わせることも可能です。もちろん不動産会社としては、自社と専属契約してくれる専属専任契約がもっとも望ましいし、やる気を出してくれる可能性がありますが、一方で1社専属で売却活動を任せるため、「囲い込み」と呼ばれる「他社が探してきた買主を排他する行為」が行われる可能性があるのです。

契約の種類	一般	専任	専属専任
他社と複数契約	〇できる	×できない	×できない
自分で買主を見つける	〇できる	〇できる	×できない
契約有効期限	制限なし	3か月以内	3か月以内
レインズ登録義務	△任意	〇必須	〇必須
売主への状況報告	×義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

ここでレインズとは、国土交通大臣指定の不動産データベースで、不動産会社同士が物件情報を共有する仕組みです。

　3.売却活動を開始する

いよいよ売却を開始するわけですが、広告を出すにはお金もかかります。そこで登場するのがレインズと呼ばれる日本全国の売却物件のデータベースです。原則、不動産会社しか閲覧できませんが、大手の不動産ポータルサイトとも連動しているため、レインズを通して、日本全国の不動産会社が物件を探せるようになっています。不動産会社は、買主さんから希望条件を聞いて、一致する物件が売りにでてないか探すわけです。

不動産会社はレインズに登録したあと、売主にどのくらい問合せがあったかを報告する義務が発生します（一般媒介契約の場合は義務なし）。その問合せの状況を見ながら、価格を下げるべきなのかを検討します。

実際に物件見学の予約が入ったら、印象を良くするため部屋や水回りを綺麗にしておきます。もし見学に対応できない場合は、不動産会社に鍵を預けておき不動産会社に対応してもらいましょう。

　4.売却を決定する

購入希望者が現れたら、まずは申込書（買付証明書）を受け取り、買主が住宅ローンの事前審査を行うのを待ちます。無事、審査に通れば、対面して売買契約を交わすことになります。この売買契約時に、売主は手付金を受け取り、その後、買主の住宅ローンの本審査結果を待つことになります。

契約停止条件の成就とは、「〇〇年〇月〇日までに住宅ローンの融資承認を取得できない場合・・・」のように条件が成立しないことで契約書が白紙になることを言います。この条件が成就すれば、あとは抵当権の抹消の手続きに入ります。

売却時に必要な費用・手数料

不動産の売却には、主に4つの諸費用を念頭に置く必要があります。最も重要になるのが仲介手数料です。これは買主と売主の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。売却価格が400万円超の物件を売った場合は、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が宅建業法で上限金額と定められています。あくまで上限を定めているに過ぎず、その範囲内で不動産が決めて良いことになっています。2つ目の印紙代は、売却価格が5000万円以下なら1～2万円程度になるため、仲介手数料ほど高額ではありません。3つ目の譲渡所得税は、売却して購入時の価格を上回る利益が出た場合のみ発生します。さらに自身が住んでいた物件なら、売却した利益が3000万円を上回らない限りは所得税がかからないという「マイホーム3000万円特別控除」という制度が存在します。つまり、投資用の物件を売却でもしない限りはほとんどのケースで譲渡所得税は必要ありません。

費用項目	金額	注意点・備考
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限	売買契約時に1/2、残代金決済時に1/2を要求
印紙代	1～2万円	郵便局で購入し、契約書に貼付する。
譲渡所得税	【5年以内所有】売却益×39.63％ 【5年超10年以内所有】売却益×20.315％ 【10年超所有】売却益×14.21％	売却した翌年の２～３月に確定申告が必要。
抵当権抹消	1万円前後	抵当権がある場合のみ

まとめ

いかがでしたか、大まかな流れと注意すべきポイントが分かりましたか？最後に重要なポイントをまとめておきます。

• 3社程度の不動産会社に訪問査定してもらう
• 査定価格は予想価格でしかない
• 相場価格を把握しておくことが重要
• 契約は3種類。複数社と契約も可能。
• レインズに登録されたか、主要なサイトに掲載されたか確認する