住宅ローンの残債があっても家は売却可能!住み替えローンやフラット35の活用事例

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こんにちは。オウチーノ編集部です。「家を買ったけど、もう住み替えたい」って思ったことありませんか? 賃貸住宅みたいに簡単に住み替えできたら良いのですが、一番のボトルネックは資金ですよね。 抵当権を抹消しないかぎり、勝手に売却なんてできません。

住宅ローンが残っている限り、抵当権はお金を貸した債権者が持っています。つまり、あなたのローン返済が滞れば最悪、家は抵当権者の手に渡ってしまいます。 しかし、実は住宅ローンが残っている家でも売ることができます。今回は3つの方法をご紹介します。

売却代金で住宅ローンを完済する

一番最初に思いつくのが家を売ったお金で住宅ローンの残債を無くすことです。つまり、現在お住すまいの家の売却額が、住宅ローンの残債を上回る必要があり、先に売却をしてから新居を探すことになります。また、売却して生まれた利益(売却益)は、仲介手数料などの諸費用や、住み替え先の新居の頭金に充てることが可能です。ただし、値引きできないため売れるか分からない点と、売却が決まってから新居を探すため、新居を探す期間中は賃貸住まいになる点に注意が必要です。

不動産を売却して不動産登記の名義変更を行うためには、抵当権の抹消してからでなくてはなりません。売却したお金で住宅ローンを完済することで、抵当権は抹消されます。問題なく、名義変更が行えるわけです。

ただし、売却額が住宅ローンの残債を下回る場合では、差額を自己資金で用意する必要ができています。

メリデメ 説明
メリット
  • 確実に売れてから新居を買うので2重ローンになることはない
  • 売却で利益がでたら新居の頭金に当てられる
デメリット
  • 新居を探す期間中は賃貸住まいになる
  • 売却額が住宅ローンの残債を下回まわったら不足分に自己資金を充てる必要がある
  • ローンの完済が必要なため値引きは難しい

住み替えローンを利用する

今の住まいを売却しても借入中の住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローン(買い替えローンとも言う)を利用します。住み替えローンは、「新居の購入費用+売却後のローン残債」をまとめて借入できるローンです。ただし、今の住まいの売却と新居購入の決済日を同日に行う必要があるため、新居の購入申し込みをしてから、契約書にサインするまでに、売却先を見つけておく必要があります。タイトなスケジュールで売却先を探すとなると、どうしても値引きせざるを得なくなります。

メリデメ 説明
メリット
  • 現在のローン金利が高い場合は金利が下がる
  • 自己資金不要で住み替えができる
デメリット
  • 借入額は増える
  • 売ると買いの決済日が同日のため売買スケジュールがタイト
  • 売却額が値引きで安くなりがち

ダブルローンを利用する

ダブルローンは、今の住宅ローンにプラスして、新居の住宅ローンを追加で借入する方法です。住み替えローンと異なり、売却と購入を同日にする必要はありません。つまり、売却先が見つかっていなくとも新居を購入できます。しかし、所得に余裕がないと住宅ローンの審査すら通りません。

その場合は、「フラット35」を検討してみましょう。フラット35では、今の住宅を売却もしくは賃貸に出す前提であれば、今の住宅ローンの残債を無視して審査してくれます。ただし、フラット35の場合でも、売却が決まるまで2重に住宅ローンを支払い続けなければなりませんので、ダブルローンになっても毎月の返済が可能な場合に利用しましょう。

メリデメ 説明
メリット
  • 売買を同日に行う必要がない
  • 売却先が見つかってなくても新居を買える
デメリット
  • 売却完了まで2重に住宅ローンを支払う
  • 売却完了まで新居では住宅ローン控除を受けられない
  • 十分な所得がある人しか審査に通らない

最後の手段は任意売却

任意売却とは、住宅ローンを滞納し、債務超過した不動産を売却することを言います。この手段を使う場合は、住み替えなどとは言っていられません。債務超過した不動産は、そのままにしておくと裁判所で競売にかけれてしまいますが、任意売却では、仲介業者が債務者である金融機関と間に入って売却したお金を住宅ローンの返済に当てるという合意を得ることで、ローンを残したままでも抵当権を解除してもらい売却することが可能になります。

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