住宅ローンが払えないとどうなる?滞納時の対策を徹底解説

住宅ローンが払えないとどうなる?滞納時の対策を徹底解説

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

あまり考えたくはありませんが、住宅ローンの「もしも」についても知っておきましょう。 たとえば「もしも住宅ローンの返済が滞ったら……」。
どのようなことが起こるのでしょうか。

最悪のシチュエーションと、そうなる前にできる対策について紹介します。

住宅ローンが払えないとどうなるの?

住宅ローンの返済は毎月決まった日に行うのが一般的です。ほとんどの場合それは金融機関の口座引き落としで行われるでしょう。この日に返済額が引き落とせないことが、住宅ローンの滞納の始まりです。

住宅ローンの返済期間は長期におよぶのでなかにはうっかり口座にお金を入れ忘れた、ということがあるかもしれません。この場合、自分で通帳記帳などをしていないと滞納状態にあることに気が付かず金融機関からの連絡で初めて状況を知る、ということが起こりえます。

金融機関からもすぐに電話が来ることはほとんどありません。数日後に書類で「入金のお願い」が届きます。「1回くらいであれば問題ない」「すぐに振り込めば大丈夫」、といった意見もありますが、指定日に引き落としができないと遅延損害金が発生します。また、度重なると信用問題になりクレジットカードや他のローン審査にも影響します。その1回が起こらないように十分に注意しましょう。

では、うっかり遅延してしまうのではなく、資金繰りが難しく払いたくても払えない、という状況が続いてしまったらどうなるのでしょう。

最悪のケースは家を取り上げらてしまうことです。でも、一気にそこまで進むわけではありません。時系列でどのような段階が踏まれていくのか、確認してみましょう。

住宅ローンの滞納状況別の対処方法

滞納初期(滞納期間1ヵ月~2ヵ月)

滞納が1回でもあれば金融機関から必ず連絡が来ます。「入金のお願い」や「大切なお知らせ」といった形式での書面が届くほか電話での連絡もあるでしょう。この段階では滞納分の支払い方法について連絡されることがほとんどです。

もしこの時点で今後も滞納が続く不安があるのであれば、こうした書面をただ指をくわえてみていると事態はより悪い方へ進行する可能性があります。できるだけ早く金融機関に相談に出向き、今の状況を説明しましょう。早い段階であれば返済期間を延長することで毎月の返済額を減額したり、一定期間に限り返済額を減額するといった措置をとってくれる金融機関もあります。

滞納中期(滞納期間3ヵ月~5ヵ月)

無断滞納が複数月におよぶと金融機関の態度に変化があらわれます。書面は「督促状」となり内容はこのまま滞納が続いた場合について言及されるようになります。「一括返済」「期限の利益喪失」「法律上の手続き」といった物々しい言葉が並び始めるのはこのころです。督促状を何通もやり過ごしていると「最終督促状」になったりもします。

もちろん、こうなる以前に金融機関に相談に行っていなければならないのですが、このタイミングであればまだ「家を取り上げられる」という最悪の事態は防げるかもしれません。最悪の事態とは「競売」にかけられること、最悪の事態を防ぐ方法としては「任意売却」を行うことがあげられます。この2つについては後ほど詳しく説明します。

滞納後期(滞納期間6ヵ月~)

6ヵ月も滞納が続くようですと金融機関による実力行使がはじまります。「代位弁済」はその最たるものです。金融機関は借入残高の全額を返済者の住宅ローンの保証会社に請求し、保証会社が一括返済します。これが代位返済です。代位返済がなされたからと言って、返済者の債務が免除されるわけではありません。今度は金融機関ではなく保証会社へ返済する必要があります。

保証会社は返済がなされない場合、裁判所に抵当権を設定した不動産の競売を申し立て、債権の回収を図ります。いよいよ競売が現実味を帯びたものになってきます。

いつから競売になるの?競売VS任意売却するならどっち?

保証会社が申し立てた不動産の競売を裁判所が受理すると、それを知らせる書類が返済者のものに届きます。「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれ競売の開始を知らせるものです。競売はだいたい滞納後9ヵ月を目安に始まるとされています。競売の開始といっても、すぐに家が売れるわけではありませんから、これはあくまで競売することが決まった、という意味です。

競売は市場価格の6~7割で家が売却されてしまうことが多く、売却しても債務を完済できないことがほとんどでしょう。この時点で余剰財産があることは考えづらいことから、返済者は家を取り上げられるだけでなく、自己破産してしまうリスクにもさらされます。

また、競売はその準備のために執行官による現地調査などが返済者の意思とは関係なく行われ、家族に与える心理的なストレスも相当なものです。

どうしても家を手放さざるを得ない状況になってしまうのであれば、家を取り上げられる競売ではなく、任意売却を選択したほうがよいと考えられています。

競売と任意売却の違い

任意売却はいつから着手できるの?そのリミットは?

任意売却の特徴は競売よりも高い価格で売却できる可能性があることです。売却価格が上がれば、借入額との差額(残債務)が圧縮できます。残債務の支払い方は債権者との交渉になりますが、交渉がまとまれば自己破産はまぬがれます。

任意売却は代位弁済によって債権者が保証会社となってから開始できます。その前段階であっても任意売却の準備をしておくことは可能です。任意売却は買い手が見つかるまで無期限で行えるわけではありません。そのため、売却にこぎつけるまでには時間との勝負にもなります。督促状が届くようになっているなら、その段階から任意売却の検討やその準備を進めておきましょう。

滞納後9ヵ月が目安となる競売の申し立てが行われた後でも、任意売却は可能です。ただしその期間は短く、実際にリミットとなるのは滞納後13~16ヵ月目、具体的には「競売の期間入札通知書」に記された開札日の2日前までです。これを過ぎてしまうと競売が決まり、場合によっては強制立ち退きを迫られる事態となります。

住宅ローンの滞納がもたらすもののなかでも、競売からの強制立ち退きは最悪の事態と言えるでしょう。このようになる前にできる限りのことをしておく必要があります。

鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主として独立。独立によって様々な金融問題に直面し、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

最近は、やさしい日本語を使った情報発信にも積極的に取り組んでいます。

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