経年劣化とは?年数は関係ある?賃貸のフローリングやトイレなどの傷、黒ずみ、負担はどっち?

経年劣化とは?年数は関係ある?賃貸のフローリングやトイレなどの傷、黒ずみ、負担はどっち?

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

賃貸を退去する際に修繕費用が必要な場合、トラブルに発展するケースが多いとされています。

通常の生活で傷がついてしまうことはありますが、もしかしたら、経年劣化が原因かもしれません。経年劣化に関する正しい知識があれば、退去時に高額な費用を請求されても対応することが可能です。

今回は、経年劣化とはいったい何なのか、トラブル回避の方法について解説します。

そもそも経年劣化とは何なのか?

「経年劣化」とは、その名の通り、時間の経過に伴って生じた建物設備の劣化のことを指します。

例えば、「壁や床、畳に日光が当たったことによる変色」や、「湿気による窓枠ゴムの損傷」など、時間が経つと自然と生じるようなものが経年劣化です。

経年劣化と通常損耗と特別損耗について

時間の経過に伴って生じる劣化である「経年劣化」に対し、普通に生活していて生じる劣化のことを「通常損耗」と言います。

例えば、「家電を置いたことによるカーペットの凹み」や、「家具の足の跡」「電気ヤケ」はなどが通常損耗です。「壁に指した画鋲の跡」も、通常損耗になります。一般的な生活を営んでいる場合に生じる傷は、通常損耗なのです。

一方、借主の故意やずさんな使用管理によって生じた汚れや傷を「特別損耗」と言います。例えば、「タバコのヤニや臭いが付着した壁紙」などは、特別損耗です。また、「重量物をかけるために壁に指したくぎ穴」も、特別損耗となる可能性が大きいです。くぎ穴は画鋲穴と比べて深く、範囲も広いため、通常の使用範囲を超えると判断されることが多いです。

賃借人が適切に管理をしなかったことによる損傷も、特別損耗になります。例えば、クーラーからの水漏れを放置して壁が腐食した場合などは、特別損耗となります。クーラーの保守修理は賃貸人が行うべきですが、水漏れを放置することは通常の使用の範囲を超えると判断されるからです。

それぞれの具体例をまとめると次のようになります。

●経年劣化

  • 太陽光による壁紙の変色や日焼け
  • トイレ、お風呂のパッキンの故障、黄ばみ

●通常損耗

  • タンスなどを置いてできた畳や床の凹み
  • ピンや画びょうの穴
  • TVや冷蔵庫による壁の電気焼け

●特別損耗

  • タバコで汚れた壁紙
  • くぎやネジの穴
  • クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食

原状回復義務について

原状回復義務とは、故意的または不注意で作ってしまった傷や汚れを借り主自らが修繕する義務です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を次のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」

引用元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)|国土交通省

原状回復は、賃貸物件を借りると発生する義務なので、必ず退去前には原状回復を行わなければなりません。

具体的にどのような場合に原状回復が必要か、費用と敷金の関係について詳しく解説します。

故意や過失の場合は原状回復が必要

経年劣化や通常損耗の範囲であれば、基本的には原状回復の必要はありません。。なぜなら、経年劣化や通常損耗の修繕義務は賃貸人にあり、それらの修繕費用は家賃に含まれているからです。

しかし、明らかに故意的な傷や掃除を怠ったことによるものは原状回復の義務があります。具体的には、以下のような場合です。

  • 下地ボードを貫通する壁紙の穴
  • 壁を殴ってできた穴
  • タバコのヤニ汚れによる壁紙の黄ばみ
  • トイレや浴槽のカビ
  • 物を引きずってできたフローリングの傷

原状回復費用と居住年数の関係

原状回復費用と居住年数には関係があり、一般的に居住年数が長いほど、原状回復義務の負担は少なくなります。 なぜなら、賃借人の故意、過失によって建物が損傷し、修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化・通常損耗分は、既に賃料として支払っています。

また、国土交通省のガイドラインには、次のように記載されています。

賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担が同じであるというのでは賃借人相互の公平をも欠くことになる。

引用元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)|国土交通省

つまり、居住年数が長い場合の原状回復費用は、賃借人が経年変化・通常損耗分を二重に支払うことにならないよう、建物設備の経過年数を考慮して、負担割合を減少することになります。

原状回復費用は敷金から差し引かれる

原状回復にかかる費用は、借り主が全額負担するというわけではありません。原則、通常損耗と経年劣化をすでに支払っている賃料に含まれているので、賃借人が改めて負担する必要はありません。

また、特別損耗を修繕する費用は、敷金より支払われますが、支払っていた敷金よりも、原状回復費用が安ければ返還され、高ければ追加請求されます。

基本的には通常損耗や経年劣化だけの場合、敷金は全額返還されるので安心してください。

経年劣化に当てはまる例と当てはまらない例

経年劣化に当てはまる例と当てはまらない例を紹介していきます。

経年劣化に当てはまる事例

  • 建物の耐用年数以上のフローリングや畳の凹み
  • 通常使用していて壊れた設備
  • 太陽光による壁紙の日焼け
  • トイレ、お風呂のパッキンの故障、黄ばみ

国土交通省のガイドラインにもある通り、経年劣化は建物・設備等の自然的な劣化・損耗等です。

画びょうなどによる壁紙の穴は、通常であれば通常損耗になります。

また、ドアノブの設備が壊れた際にも、経年劣化になります。しかし、壊れたまま使用しさらに悪化された場合には特別損耗とみなされ、費用が発生するので注意が必要です。

経年劣化に当てはまらない事例

  • たばこのヤニ汚れによる壁紙の黄ばみ
  • 油汚れや腐食、カビ、サビ
  • 故意的にできた汚れや傷
  • 設備の故障を放置して使用していたもの
  • ペットによる汚れや傷
  • 引っ越しによる汚れや傷

上記で紹介した事例は、特別損耗となります。特別損耗は、国土交通省のガイドラインによると、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等とされています。

つまり、特別損耗として扱われるのは、故意的であったか不注意であったか等がポイントです。壁を殴るなど、明らかに故意的につけた傷以外にも、掃除を怠ったことによりできるサビやカビなども経年劣化には当てはまりません。

設備ごとに説明!原状回復の費用負担の有無を解説

物件には、経年劣化しやすい場所や見るべきポイントがあります。
チェックするポイントやどこまでが経年劣化になるのか見ていきましょう。

床やフローリング、畳など

床やフローリングや畳は、太陽光による日焼けは借り主が原因ではないため、経年劣化として扱われます。フローリング全体の張り替えが必要になった場合には、建物の耐用年数で計算することになりますが、耐用年数を超える築年数の場合には貸し主負担となります。

一方、家具の設置による凹みなどは、通常損耗となります。国土交通省のガイドラインでは、日本人は家具保有数が多く、家具の設置は必然的と考えられるとしています。

しかし、汚れや飲みこぼしの放置によるカビや変色、冷蔵庫下の錆の放置による跡は借り主の自己負担になります。これらの汚れ自体は通常の生活の範囲ですが、掃除を怠って汚れがおちなくなることは、賃借人の管理不足と判断されます。

フローリング全体の張り替えが必要になった場合には、建物の耐用年数で計算することになりますが、耐用年数を超える築年数の場合には貸し主負担となります。

壁紙

普通に暮らしていても、太陽光を完全に防ぐことはできないため、日焼けや変色は避けられません。これは、経年劣化としてみなされます。

また、画鋲を指した跡などの小さな穴は、通常損耗となります。

しかし、釘の使用で壁紙に傷をつけたり、タバコのヤニ汚れは故意的に、または使い方が悪かったことで起こる特別損耗とみなされ、借り主の自己負担になります。

バス、トイレなどの水回り

賃貸に入居する際に、もともと備えつけられている設備、トイレや浴室などは経年劣化の対象になります。具体的には、トイレの壁や浴室内の黄ばみ、パッキンの故障などが経年劣化となります。
ただし、カビの発生は借り主に原因があるため支払い義務が発生します。

外壁

外壁が風雨にさらされたことによる劣化は、経年劣化となります。 外壁・ベランダなどの外装設備は、賃貸人が定期的にメンテナンスをする必要があるため、もし原状回復の項目として費用請求された場合は注意しましょう。

ウッドデッキ

ウッドデッキも外部設備なので、風雨にさらされたことによる劣化は、経年劣化となります。 しかし、雨漏りを放置したことによってカビが生じたりした場合は、善管注意義務違反として特別損耗となることもあります。

そのため、ウッドデッキの状態は定期的に確認しておくことがオススメです。

エアコン

交通省のガイドラインによると、エアコンの内部洗浄などは、通常の生活で必ず実施されるとは言えないことから、賃貸人負担とされています。

しかし、タバコの臭いが付着している場合は、特別損耗となるので注意が必要です。

また、賃借人がエアコンを設置した場合のビス穴などは、通常損耗となります。エアコンは一般的な生活をしていくために必須と考えられているからです。

退去時の確認の流れ

退去時の確認の流れについて紹介します。

まず、退去立会い日時を決めます。この時は、部屋の中が空っぽであることが望ましいです。

退去立会いでは、一般的には不動産屋さんと一緒に部屋の状況を確認します。この時、各場所の傷や劣化状況などを確認し、経年劣化や通常損耗なのか、それとも特別損耗なのかを確認していきます。

国土交通省のガイドラインには「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」の例も掲載されているので、入居時に部屋の状況を記録しておくと安心です。

▶入退去時の物件状況及び原状回復確認リストはこちら

経年劣化に関する費用で疑問を感じたら?

賃貸を退去する時に、多数の原状回復が必要な場合、高額な費用を請求されることになります。

原状回復には火災保険は原則使えないので、なるべく費用を少なくしたいと思う人も多いのではないでしょうか。(火災保険などの保険は「偶然の事故」を保障するものなので、原状回復費用の負担が必要な「特別損耗(故意・過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超える使用による損耗)」を保障することはできません。)

請求された項目をよく見るとこれは経年劣化なのでは、この費用は正しいのか。などの疑問を感じた場合、まずは不動産屋や消費者センターに相談してみましょう。

まずは不動産屋に確認する

退去時に渡された見積もりに疑問を感じたら、まずは不動産屋に確認しましょう。もしかしたら、不動産屋の見落としや経年劣化に関する認識不足の可能性もあるので、きちんと根拠を示して確認することが大切です。

国土交通省の「原状回復のガイドライン」と入居時の契約書を確認して、どの内容や項目に矛盾があるかなど具体的に明記することで、再度見直してくれるかもしれません。

消費生活センターなどに電話する

いきなり消費者センターに電話するのは、余計にトラブルになる可能性があるので注意が必要です。最初に不動産屋に確認して、それでも対応してくれない場合には国民生活センターや消費者センターに電話しましょう。

経年劣化の知識はトラブル回避にもなる

賃貸の退去時に、もめるケースで多いとされている敷金の返還問題。この問題を未然に防ぐためにも、経年劣化についてきちんと理解しておくことが大切です。

また、正しい知識があれば、万が一高額な請求をされた場合でも自ら対応することができます。対応しきれないときは、消費者センターに相談するのも良いでしょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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