経年劣化はどこまで?退去時の修繕費「貸し主 VS 借り主」負担はどっち?

経年劣化はどこまで?退去時の修繕費「貸し主 VS 借り主」負担はどっち?

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

賃貸を退去する際に修繕費用が必要な場合、トラブルに発展するケースが多いとされています。

通常の生活で傷がついてしまうことはありますが、もしかしたら、経年劣化が原因かもしれません。経年劣化に関する正しい知識があれば、退去時に高額な費用を請求されても対応することが可能です。

今回は、経年劣化とはいったい何なのか、トラブル回避の方法について解説します。

そもそも経年劣化とは何なのか?

品質が時間の経過とともに低下することを経年劣化といいます。これは賃貸物件にも同じようなことがいえます。しかし、通常に生活をしていてもできてしまう傷などは通常消耗という扱いになります。

ここでは、2つの違いと具体例を紹介していきます。

経年劣化と通常損耗の違いについて

自然と生活していてもできてしまう傷や凹みは、通常損耗、何もしていなくても物件が劣化してしまうことを経年劣化といいます。具体的には以下のような違いがあります。

●通常損耗

  • タンスなどを置いてできた畳や床の凹み
  • ピンや画びょうの穴
  • TVや冷蔵庫による壁の電気焼け

●経年劣化

  • 太陽光による壁紙の変色や日焼け
  • トイレ、お風呂のパッキンの故障、黄ばみ

どこまでが経年劣化?チェックポイント

物件には、経年劣化しやすい場所や見るべきポイントがあります。
チェックするポイントやどこまでが経年劣化になるのか見ていきましょう。

フローリングや畳など

フローリングや畳は、基本的に、経年劣化の対象にはなりません。どちらの場合も、傷つけたり、汚れや飲みこぼしの放置によるカビや変色は借り主の自己負担になります。

ただし、畳の太陽光による日焼けは借り主が原因ではないため、経年劣化として扱われます。フローリング全体の張り替えが必要になった場合には、建物の耐用年数で計算することになりますが、耐用年数を超える築年数の場合には貸し主負担となります。

壁紙は経年劣化しやすい?

普通に暮らしていても、太陽光を完全に防ぐことはできないため、日焼けや変色は避けられません。これは、経年劣化としてみなされます。

しかし、釘の使用で壁紙に傷をつけたり、タバコのヤニ汚れは故意的に、または使い方が悪かったことで起こる特別損耗とみなされ、借り主の自己負担になります。

バス、トイレなどの水回り

賃貸に入居する際に、もともと備えつけられている設備、トイレや浴室などは経年劣化の対象になります。具体的には、トイレの壁や浴室内の黄ばみ、パッキンの故障などが経年劣化となります。
ただし、カビの発生は借り主に原因があるため支払い義務が発生します。

経年劣化に当てはまる事例

  • 建物の耐用年数以上のフローリングや畳の凹み
  • 下地ボードを貫通していない壁紙の穴
  • 通常使用していて壊れた設備
  • 太陽光による壁紙の日焼け

故意的に行っていない、掃除などを怠っていないことが経年劣化の重要ポイントです。画びょうなどによる壁紙の穴は、通常であれば通常損耗になりますが、壁紙の後ろにある下地ボードを貫通していなければ経年劣化とみなされることがあります。

また、ドアノブの設備が壊れた際にも、経年劣化になります。しかし、壊れたまま使用しさらに悪化された場合には特別損耗とみなされ、費用が発生するので注意が必要です。

経年劣化に当てはまらない事例

  • たばこのヤニ汚れによる壁紙の黄ばみ
  • 油汚れや腐食、カビ、サビ
  • 故意的にできた汚れや傷
  • 設備の故障を放置して使用していたもの
  • ペットによる汚れや傷
  • 引っ越しによる汚れや傷

通常損耗や特別損耗として扱われるのは、故意的であったかいなかがポイントです。壁を殴るなど、明らかに故意的につけた傷以外にも、掃除を怠ったことによりできるサビやカビなども経年劣化には当てはまりません。

経年劣化と原状回復義務について

原状回復義務とは、故意的または不注意で作ってしまった傷や汚れを借り主自らが修繕する義務です。これは、賃貸物件を借りると発生する義務なので、必ず退去前には原状回復を行わなければなりません。

具体的にどのような場合に原状回復が必要か、費用と敷金の関係について詳しく解説します。

故意や過失の場合は原状回復が必要

通常損耗の範囲であれば、基本的には原状回復の必要はありません。しかし、明らかに故意的な傷や掃除を怠ったことによるものは原状回復の義務があります。具体的には、以下のような場合です。

  • 下地ボードを貫通する壁紙の穴
  • 壁を殴ってできた穴
  • タバコのヤニ汚れによる壁紙の黄ばみ
  • トイレや浴槽のカビ
  • 物を引きずってできたフローリングの傷

原状回復費用は敷金から差し引かれる

原状回復にかかる費用は、借り主が全額負担するというわけではありません。原則、通常損耗と経年劣化をすでに支払っている賃料から差し引いて考えます。また、それらを差し引いて算出された費用は、敷金より支払われますが、支払っていた敷金よりも、原状回復費用が安ければ返還され、高ければ追加請求されます。

しかし、基本的には通常損耗や経年劣化だけの場合、敷金は全額返還されるので安心してください。

経年劣化に関する費用で疑問を感じたら?

賃貸を退去する時に、多数の原状回復が必要な場合、高額な費用を請求されることになります。

しかし、よく見るとこれは経年劣化なのでは、この費用は正しいのか。などの疑問を感じた場合、まずは不動産屋や消費者センターに相談してみましょう。

まずは不動産屋に確認する

退去時に渡された見積もりに疑問を感じたら、まずは不動産屋に確認しましょう。もしかしたら、不動産屋の見落としや経年劣化に関する認識不足の可能性もあるので、きちんと根拠を示して確認することが大切です。

国土交通省の「原状回復のガイドライン」と入居時の契約書を確認して、どの内容や項目に矛盾があるかなど具体的に明記することで、再度見直してくれるかもしれません。

消費生活センターなどに電話する

いきなり消費者センターに電話するのは、余計にトラブルになる可能性があるので注意が必要です。最初に不動産屋に確認して、それでも対応してくれない場合には国民生活センターや消費者センターに電話しましょう。

経年劣化の知識はトラブル回避にもなる

賃貸の退去時に、もめるケースで多いとされている敷金の返還問題。この問題を未然に防ぐためにも、経年劣化についてきちんと理解しておくことが大切です。

また、正しい知識があれば、万が一高額な請求をされた場合でも自ら対応することができます。対応しきれないときは、消費者センターに相談するのも良いでしょう。

オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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