知らなきゃ損!家を売ったときの「3,000万円特別控除」を徹底解説

知らなきゃ損!家を売ったときの「3,000万円特別控除」を徹底解説

多くの人にとって、不動産売却という経験は、人生のうちでも1度あるかどうかではないでしょうか。

不動産売却の際は利益に応じて税金がかかりますが、売却額も大きいので自然と税金も高くなります。
この税金を減らすひとつの方法として、3,000万円控除があります。税金と控除はいっしょに考える必要があるのです。

そこで今回は、不動産を売却をするときにかかる税金と、3,000万円控除について説明します。
どのようなときに3,000万円控除が使えるのか知りたい人は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

マイホームを売るとき3,000万円控除は適用になる?

不動産を売却すると、利益額に応じて課税されます。まず、ここでは不動産売却にかかる税金について説明します。その後、3,000万円控除がどのように利用できるのか、順番に説明します。

売却利益に税金がかかるのをご存知ですか?

不動産を売却して、得られる利益に応じてかかる税金のことを譲渡所得税といいます。譲渡所得税は次の式で求められます。

譲渡所得税=(売却価格−購入価格)×税率

この税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年を超える場合は20.315%です。

例えば、5,000万円で購入した不動産を、5年以内に5,500万円で売却するとします。この場合の譲渡所得税は次のようになります。

譲渡所得税=(5,500万円−5,000万円)×39.63%=198.15万円

参考:国税庁

税控除のための制度のひとつが3,000万円控除

上記の式で求められた金額が税金額ですが、かなり大きいと感じられるのではないでしょうか?500万円の利益から、約200万円の税金を支払う必要があるのです。

そこで、税金を抑える方法のひとつとして使える制度が、3,000万円控除になります。3,000万円控除とは、不動産のなかでも住むためのマイホーム(居住用財産)を売る場合は、利益金額から3,000万円を控除できる制度です。

上の例でいえば、500万円−3,000万円で利益額はマイナスになることから、税金がかからないことになります。

詳しく知りたい!3,000万円控除適用の条件

3,000万円控除は非常に大きい節税効果があることが、わかっていただけたのではないでしょうか。しかし、3,000万円控除は、適用される場合と適用されない場合があります。ここでは、適用の有無について説明します。

3,000万円控除が適用される場合とは?

3,000万円控除が適用されるのは、以下の条件を満たしたときです。
ご自分の場合について、適用条件に当てはまるかどうか参考にしてくださいね。

  • 現在住んでいる建物の売却、または建物といっしょに土地や借地権の売却であること
  • 建物を取り壊した後、売却までの間に土地を住居以外に使用していない
  • 建物の売却が、親子や夫婦間でなされていない

3,000万円控除が適用されない場合とは?

反対に3,000万円控除が適用されないのは、以下の場合です。控除は、あくまでも自分たちが住んでいた住まいを売却したときだけ利用できる、ということがおわかりいただけるでしょう。

  • 3,000万円控除の利用目的のためだけに入居した土地や建物の売却
  • 一時的な目的のために入居した土地や建物の売却
  • 別荘や不動産投資ための家屋の売価

居住用財産が共有名義の場合は?

居住用財産が共有名義になっている場合は、少し複雑になります。夫婦ふたりの共有名義の場合は、ふたりの持分に対してそれぞれ3,000万円控除が使えるわけではなく、どちらか一方の持分にしか使えません。

居住用財産に10年以上住んだ場合は?

10年を超えて住んでいた住まいの売却には、10年超所有軽減税率という特例が利用できます。これは、10年を超えて所有している家屋を売却すると、売却利益の6,000万円までが税率14.21%まで軽減されるというものです。

例えば、売却して500万円の売却益が出たとすると、500万円✕14.21%で税金額は約71万円ほどになり、5年以内の売却時(約200万円)と比べると税金額は半分以下です。

特定居住用財産の買い換え特例とは?

特定居住用財産の買い換え特例とは、新しく購入した家の購入金額が、住んでいた家の売却金額より大きい場合は課税されないというものです。新しく家を4,000万円で購入し、住んでいた家を3000万円で売却する場合、税金はかかりません。

居住用財産を相続した場合の3,000万円控除

両親や配偶者が実際に居住していた家を相続した場合は、被相続人の居住用財産を売ったときの特例という制度が利用できます。この場合も適用される場合と適用されない場合がありますので、順番に説明しますね。

3,000万円控除が対象となる不動産とは?

こちらも居住していたという事実が前提となります。そのためには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された
  • 区分所有建物登記がされていない
  • 相続の前に被相続人以外の人が居住していない

このような条件を満たした家屋だけが、被相続人の居住用財産として認められます。制度を利用するためには、さらに以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続の日からおよそ3年以内に売却すること
  • 2023年12月31日までに売却すること
  • 売却価格が1億円以下
  • 一定の耐震基準を満たすか、更地であること

3,000万円控除が対象とならない不動産とは?

こちらの3,000万円控除が利用できるのは、あくまでも被相続人が住んでいた家であることが前提となります。被相続人が所有していた別荘や投資用の家屋は対象にはなりません。

3,000万円控除のための申請書類と手続き

それでは、3,000万円控除の特例を利用するためにはどのような書類が必要でしょうか。申請のために必要な書類を以下に紹介します。

3,000万円控除のための申請について

3000万円控除のための申請書類は以下のとおりです。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 住民票の写し ※譲渡の日から2ヶ月経過後に譲渡資産所在地の市町村長が発行したもの

譲渡所得の内訳書の記入はかなり複雑ですので、自分で記入するとなると手間がかかるかもしれません。以下の確定申告も面倒に思われる場合は、まとめて税理士に依頼することを考えたほうがいいでしょう。

居住用財産を売却したときは確定申告を

居住用財産を売却したときは、給与所得とは別に税金額が計算される(分離課税)ため、給与とは別に確定申告をする必要があります。不動産を売却した翌年の2月15日から3月15日までに確定申告をします。

しっかり3,000万円控除を活用しましょう!

3,000万円控除について説明しましたが、節税効果が非常に高いことがおわかりいただけたでしょうか?マイホームを売却するときは、不動産会社との取引や銀行とのやり取り、また引っ越しなどさまざまなことをしなければなりません。事前に3,000万円控除について知識を得ておき、実際の売却時にぜひ活用してくださいね。

オウチーノニュース編集部

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