不動産売却ガイド
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不動産売却の流れ・手順 3

不動産を売却する理由を聞かれたら?ランキング頻出の売却理由を元に解説!

不動産を売却する理由を聞かれたら?ランキング頻出の売却理由を元に解説!

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。
中古物件を購入する際、物件のスペックや立地などはもちろんですが、どうして売却されたのか気になりませんか?

ほとんどの中古物件購入希望者は、オーナーが家を売る理由を気にします。

それが納得のいく理由であれば問題はないのですが、事件や事故、物件に欠陥があるなどのネガティブな内容であった場合、購入を躊躇する原因ともなるでしょう。

では不動産を売ることを決めたとき、購入者からの質問に対してどのように、またどこまで事実を伝える必要があるのでしょうか?

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さまざまな売却の理由

家などの不動産を売る理由は人それぞれです。ここではランキングで頻出するような売却理由にどのようなものがあるかを確認します。

転勤することになった

勤め人にとっての宿命、転勤。昔ほど頻繁ではないと言われますが、それでも転勤が絶えて無くなったわけではありません。転勤先で生活の地盤が確立し、新たにそこに住まいを構えたいという気持ちになったり、所有している不動産を再利用する目途が立たないことから自宅を売却するケースがあります。

子どもの通学に便利な場所に転居する

子どもの進学した先が予想外に遠くにあり、長時間の通学にはこれ以上耐えられそうになく、住み替えを検討するケースがあります。家を買ったのが子どもが乳幼児の時期だとその後の子どもの成長の仕方などによって、こうしたミスマッチが出るケースも少なくありません。

結婚や出産、子どもの独立や親との同居などで家族構成が変わる

結婚前にひとり暮らし向けのマンションを購入していたり、当初予定していたよりも子どもの数が増え住まいが手狭になったりすることで、家を売ることがあります。反対に家族の人数が多いときに取得した戸建てが、子どもの独立や親が老人ホームへ入ることからその広さが手に余るようになったときも、家が売られるきっかけとなり得ます。

家を新築する

ライフスタイルが定着し、一生の住処として家を新築したい、という気持ちが高まることがあります。このケースの大半はマンションから戸建てへの移動です。マンション、戸建てのメリットデメリットはいろいろなランキングなどでも語られていますが、一概にどちらが優れているということはありません。家族のスタイルが一戸建ての方がしっくり来るようなときは、マンションを中古として売り出すことになります。

親から相続したが、既に家を所有している

相続に伴い実家を売却することもよくあります。すでに自分は家を持っていてそこでの生活がベースとなり、実家に戻ることは考えられないという人が大半でしょうか。実家の場合、老朽化が進んでいたり、広さや設備が今の家族のスタイルに合わないため、最終的に売却する、という選択になることが少なくありません。

住宅ローンの支払いが苦しくなった

金銭的な理由から不動産を手放さなければならないケースもあります。その代表例が住宅ローンの返済が重くのしかかってくるケースです。ほかにも急にキャッシュが必要になったときなど、資産である不動産が売却されることがあります。

離婚することになった

家族構成の変化のひとつとして離婚が上げられます。結婚後まもなくの結婚もあれば、熟年離婚もありそのスタイルは様々です。時折目にする築浅で使用感のない物件は、結婚して新築住宅を買ったものの、直後に離婚したために売られているという可能性もあります。

ご近所トラブル

マンションでも戸建てでもご近所トラブルに見舞われるケースは後を絶ちません。深刻なものになると家を売ってでもこの場所から離れたい、という気持ちになってしまいます。自分たちだけではコントロールできない点がこの問題の難しいところです。

買主にとって重要な売却理由

家を売りに出すよくある理由を見てきましたが、不動産売買のもう一方の主役である家の買い手にとって、この売却理由はどんな意味を持つのでしょうか。まったく気にしないという人もいれば、詳細まで知りたいと思う人もいるでしょう。

売却の理由は、後でお話する告知義務に関する部分を除けば、売主側に説明しなければならない理由はありません。ただし買い手の不安を取り除き、取り引きをスムーズにするためには、無用な隠し立てをすることは得策ではありません。

買い手がどんなことを気にして売却理由を聞いているのか想像してみることも大切です。

築浅の不動産をどうして売るの?

築浅で中古になっている不動産は、なぜそんなに早く売りに出ているのか不思議に思われます。居住期間が1年や2年ほどしかない持ち家を引っ越すくらいだから、重大な欠陥や問題があるのではないかと買い手が危惧するのは当然です。売却理由が物件や周辺環境ではなく、プライベートなものであるならば問題のない範囲で相手に伝わるようにすると良いでしょう。

築浅は市場でも人気があるため売却自体はそれほど難しくないと思われます。より良い条件(高く早く売る)で売るには、買い手に余計な不安を与えないことがポイントです。

値段が相場より低い理由は何?

相場より安く家を買えることは買い手にとって嬉しいことですが、一方で安いことに特別な理由があるのではないかと勘ぐってしまう部分もあります。

物件に問題があって安くしている場合は、当然その理由を伝えなければなりません。一方で、急にキャッシュが必要になったため早く売ることを優先させるケースも少なからずあります。事細かにその理由を伝える必要はありませんが、売主側の事情として理解を求めれば、買い手は不安も拭われ、早期に契約へつながるかもしれません。

実は使い勝手が悪い?

「住み心地が良い家であれば手放さずにすみ続けるはず。本当は使い勝手が悪いのではないだろうか」などと想像する買い手もいます。これから家を買おうという意欲がある人からすると、その反対行動である家を売る人の気持ちや事情は意外と分からないものです。家を売るほとんどの原因はハード(家)ではなく、ソフト(そこに住む人)にあります。その場合、理由を説明すれば、買い手側も納得し余計な不安を与えることもないでしょう。

ネガティブな理由の伝え方と注意点

なかには買い手にネガティブに取られかねない理由から家を売ることもあるでしょう。例えば「今よりも良い家に住みたい」「手狭になったので引っ越したい」という理由で家を売ることは少なからずあります。これをそのまま伝えると、現在の物件に不満があると捉えられてしまい、買い手の購入意欲を削ぐ可能性があります。「家を建てることになったから」「家族が増えたため」など、ライフスタイルの変化を売却理由に据えて伝えるのがよいでしょう。

他には「もっと落ち着いた環境を求めて」家を売るケースもあります。周辺環境が賑やかであることは、人によってはメリットになります。例えば、近くにコンビニがあって夜中も明るく落ち着かない人もいれば、コンビニが近くで便利と思う人もいます。このように自分がデメリットと感じることでも、見方を変えてメリットに言い換えることもできますので、うまく言葉を考えてみましょう。

告知義務のある売却理由とは?

では、先に挙げたような理由ではなく、過去に事件や事故があった物件の場合はどうしたらよいでしょうか。結論から言うと、そこに住む人が不安を感じたり不快に思ったりするような瑕疵(欠点や法律上の過失などのこと)がある場合は、事前に告知することが宅地建物取引業法によって義務づけられています。

これはその瑕疵が売却の直接的な理由であるかどうかは関係ありません(逆に言うと、告知義務のある売却理由というものは存在しません)。

例えば過去にその物件で事件が起きた、自殺者が出たといった事実は心理的瑕疵として、建物の構造上の欠陥や設備の不具合、雨漏りやシロアリ被害などは物理的瑕疵としていずれも事前に告知しなければなりません。

心理的瑕疵についてはどのような内容を告知の対象とするべきか、その線引きにグレーゾーンがあるため、国土交通省は2021年5月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」と題するガイドラインを案として取りまとめました。この案では告知義務に該当する内容の定義やその期間について言及されています。仮に人の死に関連することが売却予定の不動産で発生しているなら、今後は一層の注意をもって買い手へ告知をしなければならないでしょう。

正直に伝えることで購入希望者が購入を取りやめる可能性はもちろん考えられますが、もし瑕疵を意図的に隠したまま売却をすると、契約解除や損害賠償を請求されることがあるため注意してください。自分が売却をする理由は購入検討者に告知をしなければならないのか、なかなか判断がつかないと思います。事前に不動産会社としっかり打合せを行っておくことが今後のトラブルを防ぐポイントです。

告知の方法はどうすればいい?

物件の現況は、売却する際に仲介業者を通じて購入希望者に伝えられます。そのために必要となるのが「物件状況確認書」(告知書)と呼ばれる書類です。書類は不動産会社などの仲介業者から受け取り、売主が記入します。

書式はさまざまですが、基本的には雨漏り、シロアリ被害、地盤の状況や周辺環境などについて、過去に問題があったのかなかったのかをチェックして記入するシンプルなものです。前述したように、ここで告知義務のある瑕疵を意図的に隠した場合、後々に深刻な問題へと発展する可能性があるのできちんと記入しましょう。

設備については別途「設備表」を記入します。給湯、水回り、空調関係の設備の有無や故障・不具合について記載します。故障や不具合がある場合は具体的にその内容も書くのが一般的です

なお、確認書や設備表に記載された内容は仲介業者から購入希望者に伝えられるため、売主が直接説明する機会はあまりありません。ただし内覧に立ち会った際に購入希望者から質問を受ける可能性はあるので、きちんと受け答えができるよう準備はしておきましょう。その際、告知書にマイナスな内容があればそれをフォローできるようにしておくとベストです。

明らかに告知義務のある瑕疵については告知書にしっかりと記入する必要がありますが、伝えるべきか迷うような内容については、不動産会社に相談して最終的に判断しましょう。

繰り返しになりますが、告知と売却理由は直接的な関係はありません。告知義務がある内容は手続きに沿って粛々と買い手に内容を伝えます。売却理由の伝達は義務ではないので、買い手に伝える必要はありません。ただし、いたずらに不安を与えては売却に至らない可能性もありますので、言い方、伝え方に注意し取り引きがスムーズに完遂できるように心がけると良いでしょう。

記事のおさらい!よくある質問

どんな理由で家を売る人が多いですか?

不動産を売却する理由は人それぞれです。転勤による移動や、子育ての面で家を買い換える人もいれば、ライフスタイルの変化にあわせて家を売る人もいます。家計が苦しくなったり、物件への不満が住み替えの理由という人もいます。
詳しくは、さまざまな売却の理由をご確認ください。

売却理由は必ず教えてもらえますか?

家を売る人が売却理由を必ず教えなければならないという決まりはありません。しかし、過去に事件や事故があった物件は事前の告知が法律で義務づけられています。契約後に露見すると契約解除や損害賠償請求となることもあります。
詳しくは、告知義務のある売却理由とは?をご確認ください。

物件状況確認書とは何ですか?

購入希望者に物件の現況を知らせるために作成されるのが、物件状況確認書(告知書)です。作成は売主が行います。物件の有利不利に関わらず、現在の状況を分かる範囲で丁寧に説明することが売主には求められます。告知義務に違反する行為は認められません。
詳しくは、告知の方法はどうすればいい?をご確認ください。

次の記事「売却の相場を把握しておこう」
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オウチーノニュース編集部

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