その理由本当!?売り主が言いたくない「中古物件の売却理由」とは…

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。
中古物件を購入する際、物件のスペックや立地などはもちろんですが、どうして売却されたのか気になりませんか?

ほとんどの中古物件購入希望者は、オーナーが家を売る理由を気にします。

それが納得のいく理由であれば問題はないのですが、事件や事故、物件に欠陥があるなどのネガティブな内容であった場合、購入を躊躇する原因ともなるでしょう。

では不動産を売ることを決めたとき、購入者からの質問に対してどのように、またどこまで事実を伝える必要があるのでしょうか?

さまざまな売却の理由

家などの不動産を売る理由は人それぞれです。それが購入希望者にとって納得のいくものである場合は、もし聞かれたとしても素直に伝えて問題ないでしょう。例としては次のようなものが挙げられます。

よくある売却理由

・転勤することになった
・子どもの通学に便利な場所に転居する
・結婚や出産、子どもの独立や親との同居などで家族構成が変わる
・家を新築する(マンション→戸建てへの転居など)
・親から相続したが、既に家を所有している

一方で、ややネガティブなイメージのある理由として次のようなものが挙げられます。

ネガティブな売却理由

・住宅ローンの支払いが苦しくなった
・離婚することになった
・今よりも良い家に住みたい
・ご近所トラブル

これらのうち上の2つについては、購入希望者にとってはむしろ納得のいく理由であるとして思ったほど気にしないケースも多いようです。それでも直接的な表現は避け、「経済的な理由で…」「家族構成が変わったので」などのような伝え方をする方が無難な印象になります。

3つ目の「今よりも良い家に住みたい」という理由は、現在の物件に不満があると捉えられてしまい、購入意欲を削ぐことになる可能性がありますので、先に挙げた6つの理由と絡めるなどして、やんわりと伝えるのがよいでしょう。

ご近所トラブルに関してはさまざまなケースが考えられますが、周辺環境のデメリットは、人によってはメリットになります。例えば、近くにコンビニがあって夜中も明るく落ち着かない人もいれば、コンビニが近くで便利と思う人もいます。基本的には、大体のデメリットはメリットに言い換えられますので、うまく言葉を考えてみましょう。

告知義務のある売却理由とは?

では、先に挙げたような理由ではなく、過去に事件や事故があった物件の場合はどうしたらよいでしょうか。結論から言うと、そこに住む人が不安を感じたり不快に思ったりするような瑕疵(欠点や法律上の過失などのこと)は、事前に告知することが宅地建物取引業法によって義務づけられています。

例えば過去にその物件で事件が起きた、自殺者が出たといった事実は心理的瑕疵として、建物の構造上の欠陥や設備の不具合、雨漏りやシロアリ被害などは物理的瑕疵としていずれも事前に告知しなければなりません。

正直に伝えることで購入希望者が購入を取りやめる可能性はもちろん考えられますが、もし瑕疵を意図的に隠したまま売却をすると、契約解除や損害賠償を請求されることがあるため注意してください。自分が売却をする理由は購入検討者に告知をしなければならないのか、なかなか判断がつかないと思います。事前に不動産会社としっかり打合せを行っておくことが今後のトラブルを防ぐポイントです。

告知の方法はどうすればいい?

物件の現況は、売却する際に仲介業者を通じて購入希望者に伝えられます。そのために必要となるのが「物件状況確認書」(告知書)と呼ばれる書類です。書類は不動産会社などの仲介業者から受け取り、売主が記入します。

書式はさまざまですが、基本的には雨漏り、シロアリ被害、地盤の状況や周辺環境などについて、過去に問題があったのかなかったのかをチェックして記入するシンプルなものです。前述したように、ここで告知義務のある瑕疵を意図的に隠した場合、後々に深刻な問題へと発展する可能性があるのできちんと記入しましょう。

なお、確認書に記載された内容は仲介業者から購入希望者に伝えられるため、売主が直接説明する機会はあまりありません。ただし内覧に立ち会った際に購入希望者から質問を受ける可能性はあるので、きちんと受け答えができるよう準備はしておきましょう。その際、告知書にマイナスな内容があればそれをフォローできるようにしておくとベストです。

内覧時などに購入希望者と顔を合わせた際、家を売った理由を聞かれることもあるかもしれません。先に述べたようにポジティブな理由であればそのまま正直に伝え、少し言いにくい理由であれば他の理由と組み合わせるなどして言い方を変えて伝えるのがおすすめです。

明らかに告知義務のある瑕疵については告知書にしっかりと記入する必要がありますが、伝えるべきか迷うような内容については、不動産会社に相談して最終的に判断しましょう。

記事のおさらい!よくある質問

どんな理由で家を売る人が多いですか?

不動産を売却する理由は人それぞれです。転勤による移動や、子育ての面で家を買い換える人もいれば、ライフスタイルの変化にあわせて家を売る人もいます。家計が苦しくなったり、物件への不満が住み替えの理由という人もいます。
詳しくは、さまざまな売却の理由をご確認ください。

売却理由は必ず教えてもらえますか?

家を売る人が売却理由を必ず教えなければならないという決まりはありません。しかし、過去に事件や事故があった物件は事前の告知が法律で義務づけられています。契約後に露見すると契約解除や損害賠償請求となることもあります。
詳しくは、告知義務のある売却理由とは?をご確認ください。

物件状況確認書とは何ですか?

購入希望者に物件の現況を知らせるために作成されるのが、物件状況確認書(告知書)です。作成は売主が行います。物件の有利不利に関わらず、現在の状況を分かる範囲で丁寧に説明することが売主には求められます。告知義務に違反する行為は認められません。
詳しくは、告知の方法はどうすればいい?をご確認ください。

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