不動産の無料簡易査定とは?訪問査定との違いは?土地やマンションを売却する前に知っておきたい使い方

不動産の無料簡易査定とは?訪問査定との違いは?土地やマンションを売却する前に知っておきたい使い方

マンションや一戸建て、土地を売却するときは最初に査定を行います。不動産売却の査定には簡易査定と訪問査定の2種類があり、簡易査定は気軽に申し込むことができる点が特徴です。

では、不動産の簡易査定とはどのようなものなのでしょうか。

この記事では「不動産の簡易査定」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1.不動産売却の査定方法の種類と意味

最初に売却を目的で依頼する査定方法の種類と意味について解説します。

1-1.簡易査定とは

簡易査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定のことです。簡易査定は机上査定とも呼ばれることもあります。

簡易査定という言葉には、正確な定義はありません。インターネット上にあるシミュレーションサイトで行う査定も簡易査定と呼ばれることもあります。シミュレーションサイトで行う査定は、電話番号等の個人情報を入力しなくてもいいことから、「匿名査定」とも呼ばれます。

匿名査定は完全にコンピューターのみで査定を行い、机上査定は不動産会社の営業担当者が査定を行っており、査定に人が関わっているか否かが大きく異なる点です。この記事では、「簡易査定イコール机上査定」という前提に基づき、解説を行います。

簡易査定は、不動産会社が売主から直接入手しなくても収集できる資料に基づき査定を行う点が特徴です。 具体的に以下のような資料に基づいて査定を行います。

【簡易査定に用いられる資料】

・住宅地図
・登記簿謄本
・公図
・取引事例
・公法上の規制

机上査定の依頼が入ると、不動産会社は住宅地図で物件の場所を確認します。

任意ではありますが、登記簿謄本や公図も不動産会社が取得することが一般的です。ほとんどの不動産会社はインターネットで登記簿謄本や公図を取得できる体制を整えていますので、会社にいながら登記簿謄本を取得できます。

取引事例に関しては、全国の不動産会社はレインズと呼ばれるデータベースにアクセスして収集します。

レインズとは、不動産会社しか見ることのできないシステムのことです。レインズでは実際に取引が行われた成約事例を確認することができるため、不動産会社が机上で周辺の取引事例を収集することができます。

公法上の規制に関しても、大きな市区町村ではインターネットで調査ができます。不動産会社は、用途地域や容積率、建ぺい率といった規制をある程度まで調査することが通常です。

簡易査定といっても、近年の不動産会社はGoogleのストリートビュー等を利用して、物件の外観程度は確認しています。簡易査定では、不動産会社の営業担当者がこれらの情報を入手したり、調査したりするため、査定結果を出るまでに、数日かかることが一般的です。

また、物件を見ずに査定を行っても、査定に不可欠な最低限の情報は机上で得ることができることから、価格の精度は相応に高くなっています。

簡易査定の価格の精度は完全にコンピューターだけで行うシミュレーターよりは高く、訪問査定よりは低いという関係です。簡易査定は、まだ売ることを決めきれていない段階の人が、下調べのために利用するのが適切な利用方法といえます。

売ることを決めている人は、簡易査定を行う必要はなく、最初からいきなり訪問査定を依頼しても構いません。

1-2.訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見て行う査定のことです。訪問査定では「簡易査定で行う基礎調査+α」の作業を行います。

具体的に訪問査定で行われることは、以下の通りです。

【訪問査定で行われること】

・簡易査定で行う基礎調査
・現地での物件確認
・売主の意向のヒアリング
・売主が所有している書類等の確認
・真の所有者の確認

訪問査定も、基礎調査は簡易査定(机上査定)と同じことを行います。訪問査定では、簡易査定の基礎調査に加え、現地での物件確認が行われます。訪問査定では売主と面談もしますので、「いつまでに売りたい」、「いくら以上で売りたい」等の売主の意向もヒアリングされることが通常です。

また、「確定測量図」等の書類が整っているかどうかも確認されます。確定測量図とは、土地の境界が確定していることを証する実測図のことです。

さらに、不動産会社は訪問査定時に真の所有者の確認を行います。「地面師」のように売主に成りすましている詐欺師もいますので、不動産会社も依頼者が本当に売主なのかどうかを確認する必要があるのです。

具体的には権利証(登記済証)または登記識別情報通知書の保有を確かめることで、真の所有者を確認します。

訪問査定は、既に売却が決まっている人が利用するのが適切です。実際に物件を見た上で査定しますので、価格の精度としては最も高いといえます。

売り出し価格は最も精度の高い訪問査定の結果を元に決めるのが適切であり、簡易査定は省略できても訪問査定は省略すべきではない手順となるのです。

2.簡易査定の費用

簡易査定の費用について解説します。

2-1.不動産会社による簡易査定は無料

不動産会社による簡易査定および訪問査定はいずれも無料です。不動産会社が得ることができる仲介手数料は、売買が成立したときのみ請求権が発生する成功報酬となっています。

簡易査定や訪問査定は、不動産会社にとっては仲介の営業行為の一環であり、査定時は売買が成立している段階ではないことから、費用を請求できないことになっています。

簡易査定や訪問査定に要した費用は、売却が決まったときに支払う仲介手数料の中に含まれているということです。

また、簡易査定も訪問査定も、査定価格に納得がいかなければ断っても大丈夫です。不動産会社に報酬の請求権はありませんので、断ったとしても費用は発生しないことになります。

なお、不動産会社が行う査定は無料ですが、売却以外の目的では利用できないことになっています。

2-2.不動産鑑定士事務所による簡易査定は有料

不動産鑑定士事務所による簡易査定は有料となります。不動産鑑定士とは、不動産の適正価格な価格を評価する国家資格者のことです。

不動産鑑定士事務所でも、簡易な方法で行う査定を「簡易査定」と称して行っています。不動産鑑定士は鑑定や査定を生業(なりわい)としていることから、簡易査定でも手数料を取ることが認められています。よって、不動産鑑定士事務所に依頼すると、簡易査定でも有料です。

なお、不動産鑑定士事務所の査定は有料ですが、売却以外の目的でも利用できることになっています。

3.簡易査定のメリット

簡易査定のメリットについて解説します。

3-1.不動産会社の営業担当者に会わなくて済む

簡易査定は、不動産会社の営業担当者に会わなくて済む点がメリットです。インターネットで24時間いつでも気軽に申し込むことができ、面談日も調整する必要がありません。申し込むと数日後には査定結果を受領することができます。

3-2.ある程度の精度で価格を知ることができる

簡易査定は、ある程度の精度で価格を知ることができる点がメリットです。不動産会社の営業担当者が机上で相応に調査をして価格を出していますので、それなりに妥当性のある価格が算出されます。

3-3.売却するか否かの判断材料とすることができる

簡易査定は、売却を検討中の段階の人が使うのが適切です。相応の精度で価格が出ますので、売却するか否かの判断材料になります。

例えば、住宅ローン残債が残っており、売却で住宅ローン残債が一括返済できそうか否かを調査するのに簡易査定は適しています。

簡易査定の結果、売却が難しそうであればその段階でストップし、売却が問題なさそうであれば訪問査定に進むという利用方法がおすすめです。

4.簡易査定のデメリット

簡易査定のデメリットについて解説します。

4-1.物件を見ないとわからない部分を価格に反映できない

物件を見ないとわからない部分を価格に反映できないという点がデメリットです。損傷があることによるマイナス面や、リフォームを行っていることによるプラス面等は、物件を見ないとわからない部分となります。

4-2.売主の保有する資料や売主の意向を価格に反映できない

簡易査定では、売主の保有する資料や売主の意向を価格に反映できない点がデメリットです。

例えば、売主の中には「住宅性能評価書」のように建物の価値を客観的に証明する資料を有している人がいます。簡易査定では住宅性能評価書等の有無は考慮されないため、せっかく高い価値を示せる資料を持っていても価格が低く査定されてしまいます。

また、簡易査定では、「早く売りたい」、「いくら以上で売りたい」といった売主の意向を価格に反映させることができません。

訪問査定であれば、単に機械的に価格を計算するのではなく、売主の希望も踏まえた価格へ調整することも可能です。

4-3.売主が売り方の相談をすることができない

簡易査定では、売主が売り方の相談をすることができない点がデメリットです。不動産の売却では、「建物を取り壊すべきか」、「リフォームや修繕はすべきか」等の相談をしたいことがあります。

訪問査定であれば、解体やリフォームをする前に、一度物件を見てもらい、売り方を相談することができます。売却に不安を感じている方は、最初から訪問査定を利用することをおすすめします。

5.物件の種類別にみる簡易査定と訪問査定の違い

訪問査定では、簡易査定の内容に加えて「真の所有者の確認」「売主の意向のヒアリング」「売主が所有している書類等の確認」等が行われます。

この章では、「真の所有者の確認」等以外の部分で簡易査定と訪問査定ではどのような点が違うのか、物件の種類別に解説します。

5-1.土地の簡易査定と訪問査定

土地の簡易査定と訪問査定のそれぞれのチェックポイント示すと下表の通りです。

簡易査定 訪問査定
以下の基礎調査を行います

・住宅地図で場所の確認
(駅や周辺の生活利便施設からの距離も測る)  
・登記謄本で数量や地目を確認
・公図で土地の形状を確認
・公法上の規制を調査
・周辺の取引事例の確認
簡易査定の基礎調査に加えて、以下の確認を行います
・境界の確定状況、越境物の有無の確認
・道路からの高低差
・臭気、騒音、振動の状況
・間口と奥行のバランス、隣地の状況
・上空の高圧線や嫌悪施設の有無
・残置物、不法投棄、古家等の有無の確認
・雑草の繁茂等の管理の状況の確認
・公図と実際の形状との差異
・系統連続性(物件へのたどり着きやすさ)の確認
・前面道路の幅員や歩道の整備状況
・水道、ガス、下水の埋設状況
・土壌汚染や埋蔵文化財の役所調査

5-2.戸建て住宅の簡易査定と訪問査定

戸建ての場合、前節の土地の調査に加え、下表の建物の調査も行います。

簡易査定 訪問査定
土地の基礎調査に加えて以下の調査も行います

・登記謄本で建物の築年数や構造、延床面積を確認
簡易査定の基礎調査に加えて、以下の確認を行います

・日照、通風の状態の確認
・間取りの確認
・外装および内装の仕上げの質
・設備や床、壁等の損傷の度合い
・シロアリの防虫や外壁塗装等の維持管理の状態
・未登記建物の有無の確認
・増改築の有無の確認(未登記の増築部分がないか等)
・リフォームの実施状況

5-3.マンションの簡易査定と訪問査定

マンションの簡易査定と訪問査定のそれぞれのチェックポイントを示すと下表の通りです。

簡易査定 訪問査定
以下の基礎調査を行います

・住宅地図で場所の確認
(駅や周辺の生活利便施設からの距離も測る)
・類似物件の取引事例の確認
・登記謄本で建物の築年数や
構造、階数、専有面積を確認
簡易査定の基礎調査に加えて、以下の確認を行います

・日照、眺望、景観、通風の良否
・間取りの確認
・室内の仕上げの質
・設備や床、壁等の損傷の度合い
・リフォームの実施状況
・管理費および修繕積立金の額または滞納の有無
・建物全体のグレード感
・共用部分の施設の内容

コラム~マンションはすぐわかる簡易査定サイトも豊富!~

マンションでは価格がすぐにわかるシミュレーター(匿名査定)も多く存在します。 一部に精度の高いシミュレーターもありますが、多くのものは価格が幅で表示され、価格精度も低いです。 そのため、シミュレーターはあまり過信せずに利用する必要があります

また、土地や戸建てに関しては、シミュレーターの価格の精度はマンション以上に低いのが現状です。よって、価格がすぐにわかる簡易査定は、信ぴょう性についても十分に調べてから使うことをおすすめします。

6.不動産業者用!簡易査定書の雛形

簡易査定書に決まった雛形は存在しません。参考までに、以下のような簡易査定書の雛形を紹介します。(下記のリンクをクリックするとGoogleスプレッドシートが開きます。画面上部のメニューバーのファイル>ダウンロードからエクセルをダウンロードできます)

簡易査定書の雛形ダウンロード

まとめ

以上、不動産の簡易査定について解説してきました。不動産の簡易査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定のことです。

簡易査定は、まだ売ることを決めきれていない段階の人が、使うのが適切な利用方法といえます。費用に関しては、不動産会社が行う簡易査定および訪問査定はいずれも無料です。

簡易査定には「ある程度の精度で価格を知ることができる」や「売却するか否かの判断材料とすることができる」等のメリットがありました。

一方で、「物件を見ないとわからない部分を価格に反映できない」や「売主が売り方の相談をすることができない」等がデメリットです。

簡易査定の概要がわかったら、早速、簡易査定を利用してみてください。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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