路線価とは?調べ方・見方・計算方法をわかりやすく解説

路線価とは?調べ方・見方・計算方法をわかりやすく解説

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

土地には定価というものがありません。そのため取引の目安や税金の計算のために使用する「公的な価格」が存在します。このページで取り上げる「路線価」もそのひとつです。

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路線価とは

土地につけられる「公的な価格」は4つありますこれを土地の「一物四価」と言うことがあります)。路線価の説明をする前にまずその4つの価格の内容や、基準日、公表日を整理し、それぞれの特徴を確認していきましょう。

公示価格 基準地標準価格 固定資産税評価額 相続税評価額
内容 一般の土地取引価格の指標となる価格 一般の土地取引価格の指標となる価格(公示価格の補足) 固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
決定機関 国土交通省 都道府県 市町村 国税庁
基準日 1月1日(毎年) 7月1日(毎年) 1月1日(3年に1度) 1月1日(毎年)
公表日 3月下旬 9月下旬 3月または4月 7月1日

たんに「路線価」というときは表の一番右、相続税評価額を計算するために利用されるものを指します。

路線価は公示価格と基準値標準価格を「1」としたときに評価割合が80%になる、という特徴があります。公示価格、基準値標準価格はいわゆる実勢価格に近いものなので、路線価は一般の土地取引価格よりも目減りしていることになります。

この特徴を利用し、路線価から土地の実勢価格を知ることができます。たとえば路線価が1,000万円の土地であれば、その実勢価格は1,000万円÷8=1,250万円と簡易的に見積もることができます。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

たんに「路線価」と言うときは相続税評価額を計算するためのものと説明したが、これはふたつの路線価があるからです。「相続税路線価」と「固定資産税路線価」です。

相続税路線価は公示価格の8割程度を、固定資産税路線価は同7割程度をそれぞれ目途に評価を行っています。ただし、相続税は国税庁が、固定資産税は市町村がそれぞれの方法によって算定するものなので、必ずしも両者の比率が8:7になる訳ではありません。

路線価が決まるまでの流れ

路線価(相続税路線価)は国税庁が決定します。しかし、評価にあたっては前述のとおり公示価格を参考にします。まず公示価格があり、その数値をもとに路線価が決まるという流れです。

公示価格を現場で算定しているのは不動産鑑定士です。路線価の決定には間接的に不動産鑑定士が関与していることになります。

路線価は、何するときに必要?

路線価の利用シーン、つまり路線価は何をするときに必要なのか、を見ていきましょう。

路線価は宅地(建物の敷地として用いている土地のこと)にかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。路線価を使用して宅地を評価する方法を路線価方式と呼び、市街地にある宅地は路線価方式で評価されます。

具体的には宅地が面している道路の路線価を確認し、その「路線価×宅地面積」によって宅地の相続税評価額を計算します。

わかりやすい例で考えてみましょう。ある宅地の面積が100平米で、この宅地が面している道路がひとつだけだったとします。調べてみると道路の路線価は200千円でした(路線価の調べ方については後述します)。路線価は1平米あたりの価額で、単価は「千円」です。

このとき宅地の評価額は200千円×100平米=20,000千円です。

利用シーンになぞると、「評価額20,000千円の宅地を相続した」ということになります。

路線価は国税庁のホームページを利用し自分でも調べることができます。次章で路線価の調べ方・見方について説明します。

路線価の調べ方・見方

路線価は自分で調べることができます。国税庁が路線価の専用ページをインターネット上で公開しています。

地図またはテキストから都道府県を選択します。

路線価図をクリックします。

ご利用方法の右側にある日本地図の隣にある「この市区町村の索引図ページへ」をクリックします。下のような索引図が出てきますので、知りたい場所の上にマウスを載せクリックしてください。

クリックすると下のような画面が表示されます。一般に「路線価マップ」または「路線価図」と呼ばれるものです。

道路の上に「410C」「450C」「600C」といった数値が書かれているのがわかりますか? 「410」「450」「600」が路線価の価額になります(いったんアルファベットは無視してください)。先ほども触れましたが単位は千円です。この数値を確認することが最初の一歩です。

路線価方式の計算方法

ここからはより具体的なシチュエーションを想定し路線価方式で宅地の評価額を計算をしてみます。

実際の計算では土地の計上によって「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」といった2種類の補正がかかることがあります。これらの補正がどのようになされるのかも、具体的な例で確認してみましょう。

一方のみが道路に面している宅地

評価額=路線価×奥行価格補正率×地積

「奥行価格補正率」という言葉が出てきました。

一般に宅地は道路からの奥行きが短いと評価が高く、奥行きが長いと評価が低くなります。路線価×地積だけでは評価額にそのことを反映できません。そこで奥行価格補正率が使われます。

奥行価格補正率を使って評価額を計算してみましょう。

路線価:200千円
奥行価格補正率:0.98
地積:600平米

200千円×0.98×600平米=117,600千円。 評価額は117,600千円です。

奥行価格補正率は奥行きの長い宅地の評価を抑える役割になるため、必ず1以下の数値になります。

奥行価格補正率は国税庁のホームページに「奥行価格補正表」が公開されています。ここで奥行に応じた補正率を確認することができます。

正面と側面が道路に面している宅地

評価額={(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)}×地積

上図のようなケースでは「側方路線影響加算率」も計算に使われます。

図のように正面と側面が道路に面している宅地では、まずどちらの道路をメイン(正面)の路線価として採用するかが重要です。

正面の判定は路線価×奥行補正率で計算して、高いほうを正面とします。

例で考えてみましょう。地積600平米の宅地があります。上側の道路の路線価は300千円で奥行30メートル、奥行価格補正率0.98です。一方、左側の道路の路線価は200千円で奥行20メートル、奥行価格補正率1です。

北側道路:300千円×0.98=294千円
西側道路:200千円×1=200千円

北側道路>西側道路

よってこのケースでは北側道路が正面、西側道路が側面になります。 では評価額の計算式にあてはめてみましょう。

{(300千円×0.98)+(200千円×1×側方路線影響加算率)}×600平米

側方路線影響加算率も国税庁のホームページで「側方路線影響加算率表」として公開されています。 角地か準角地かで使う数値が変わります。 今回のケースは角地で考えてみます。その場合、側方路線影響加算率は0.03です。

{(300千円×0.98)+(200千円×1×0.03)}×600平米=180,000千円。 評価額は180,000千円になりました。

なお、路線価の数値が楕円やひし形、六角形などで囲まれているものがありますが、これは路線価図の「地区区分」を表すものです。

地区区分 囲い図
ビル街地区 横長六角形
高度商業地区 楕円
繁華街地区 八角形
普通商業・ 併用住宅地区
中小工場地区 ひし形
大工業地区 長方形
普通住宅地区 無印

囲い図は黒塗りだったり斜線が入っていたりすることがあります。黒塗りは黒塗り側の路線の道路沿いのみにその数値が該当し、斜線は斜線側の路線にはその数値が該当しないことを意味しています。

借地の評価額

ここまでは土地が自用地であることを前提に話をしてきましたが、人から借りている土地の上に建物を建てている場合、その土地については借地権割合に従って評価額を出すことになります。

借地権は自用地に比べて評価額が下がります。路線価を確認したときのことを思い出してください。道路の上に「410C」「450C」「600C」といった数値が書かれていましたね。自用地ではアルファベットは無視して評価額の計算をしましたが、借地権ではアルファベットに大切な意味があります。

路線価のアルファベットはAからGまであり、それぞれに借地権割合が付与されています。具体的には次のものです。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借用地の評価額の計算は次のとおりです。

  • 自用地評価額×借地権割合

例で計算してみましょう。

路線価:200千円 借地権区分:C(70%) 奥行価格補正率:0.98 地積:600平米

(200千円×0.98×600平米)×0.7 この宅地の評価額は82,320千円です。

相続では財産の評価額は非常に重要です。今回紹介したように自分でも路線価を使って評価額を知ることはできますが、正確な計算は税理士などのプロに任せ、間違いのない評価をすることをおすすめします。

路線価がない地域

路線価は主に市街地に定められています。そのため郊外などの農村集落地域では路線価がありません。このような地域は評価倍率表を用いて相続税上の時価を算出するため「倍率地域」と呼ばれます。

倍率は先ほどの路線価の専用ページから「評価倍率表」の一般の土地等用のリンクをクリックし、地域を指定した先で表示されますので、そこで確認してください。

全国地価マップの利用

国税庁が用意したページでの路線価の調べ方・見方を紹介しましたが、使いやすさ、見やすさという点では「全国地価マップ」の利用をお勧めします。全国地価マップは一般財団法人資産評価システム研究センターが提供しているサービスで、国税庁のページと比べると地図による検索が非常に分かりやすく、探したい地点の路線価をスムーズに知ることができます。利用は無料です。

全国地価マップの見方、使い方

全国地価マップでは公示価格や固定資産税路線価など4つの土地の公的な価格のすべてを見ることができます。路線価を知りたいときは、トップページの「相続税路線価等」の「地図検索」をクリックします。

引用元:全国地価マップ

次画面で都道府県等を選択します。地図上をクリックするか、左側の都道府県名等一覧からテキストをクリックします。路線価を知りたい場所について郵便番号や住所が明らかなときはページ左上にある検索ボックスを利用するとピンポイントで地図表示まで到達するためよりスムーズでしょう。

引用元:全国地価マップ

路線価が表示される地図画面は次のようなものです。

引用元:全国地価マップ

地図が見やすいことはもちろん、拡大縮小や、ドラッグで地図の位置を変更できるなど、操作性が高くなっているため、目的の場所へ到達するまでにストレスを感じることはほとんどありません。地図上の数値の単位や見方は国税庁のものと同様です。時点修正率が適用された場合、時点修正後の価格が提供されます。

路線価がない地点では、地図上の任意の場所をクリックし旗を立て、左の詳細情報から「倍率表を開く(PDF)」をクリックするとその地域の倍率表が閲覧できます。

引用元:全国地価マップ

また、全国地価マップのは過去のデータを簡単に知ることができる点でも優れています。路線価の更新時期は年に1回ですが、年度ごとのデータを最大4年分まで、地図画面の上部にあるタグをクリックするだけで簡単に切り替えて見ることができます。

記事のおさらい!よくある質問

路線価っていったい何?

土地の公的な価格のひとつです、通常路線価は相続税評価額のことを指します。路線価は公示価格と基準値標準価格を「1」としたときに評価割合が80%になる、という特徴があります。相続税や贈与税の計算にはこの路線価が使用されます。

路線価を利用するのはどんな時?

路線価は宅地(建物の敷地として用いている土地のこと)にかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。また、公示価格の80%程度の評価であることを利用し、逆算してその土地の現在価格を知るために利用することもできます。

路線価を自分で調べることはできる?

国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」として公開されています。地図や住所をクリックしていくことで知りたい場所の路線価を見ることは可能です。ただし道路上に数字と英字で書かれたその数値の意味を理解しておく必要があります

路線価の計算はやっぱり難しい?

路線価を使って計算するのは土地の評価額です。路線価×地積が基本で、これに土地の立地状況等を考慮した補正率をかけて最終的な評価額を計算します。慣れてしまえばそれほど難しいものではありません。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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