路線価とは?調べ方・見方・計算方法をわかりやすく解説

路線価とは?調べ方・見方・計算方法をわかりやすく解説

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

土地には定価というものがありません。そのため取引の目安や税金の計算のために使用する「公的な価格」が存在します。このページで取り上げる「路線価」もそのひとつです。

路線価とは

土地につけられる「公的な価格」は4つあります。まずその4つの価格の決定機関、基準日、公表日を見てみましょう。

公示価格 基準地標準価格 固定資産税評価額 相続税評価額
内容 一般の土地取引価格の指標となる価格 一般の土地取引価格の指標となる価格(公示価格の補足) 固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
決定機関 国土交通省 都道府県 市町村 国税庁
基準日 1月1日(毎年) 7月1日(毎年) 1月1日(3年に1度) 1月1日(毎年)
公表日 3月下旬 9月下旬 3月または4月 7月1日

たんに「路線価」というときは表の一番右、相続税評価額のことを指します。

路線価は公示価格と基準値標準価格を「1」としたときに評価割合が80%になる、という特徴があります。一般の土地取引価格よりも路線価で評価した土地の価値は目減りするわけです。この目減りは路線価の利用シーンを考えると好ましいことです。

路線価は、何するときに必要?

路線価の利用シーン、つまり路線価は何をするときに必要なのか、を見ていきましょう。

路線価は宅地(建物の敷地として用いている土地のこと)にかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。路線価を使用して宅地を評価する方法を路線価方式と呼び、市街地にある宅地は路線価方式で評価されます。

具体的には宅地が面している道路の路線価を確認し、その値をもとに宅地の相続税評価額を計算します。

わかりやすい例で考えてみましょう。ある宅地の面積が100平米で、この宅地が面している道路がひとつだけだったとします。調べてみると道路の路線価は200千円でした(路線価の調べ方については後述します)。路線価は1平米あたりの価額で、単価は「千円」です。

このとき宅地の評価額は200千円×100平米=20,000千円です。

利用シーンになぞると、「評価額20,000千円の宅地を相続した」ということになります。

路線価の調べ方・見方

路線価は自分で調べることができます。国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」として公開されています。

地図や住所をクリックしていくと最終的に下のような画面が表示されます。

道路の上に「410C」「450C」「600C」といった数値が書かれているのがわかりますか? 「410」「450」「600」が路線価の価額になります(いったんアルファベットは無視してください)。先ほども触れましたが単位は千円です。この数値を確認することが最初の一歩です。

路線価方式の計算方法

ここからはより具体的なシチュエーションを想定し路線価方式で宅地の評価額を計算をしてみます。

一方のみが道路に面している宅地

  • 評価額=路線価×奥行価格補正率×地積

あらたに「奥行価格補正率」という言葉が出てきました。

一般に宅地は道路からの奥行きが短いと評価が高く、奥行きが長いと評価が低くなります。路線価×地積だけでは評価額にそのことを反映できません。そこで奥行価格補正率が使われます。

奥行価格補正率を使って評価額を計算してみましょう。

路線価:200千円
奥行価格補正率:0.98
地積:600平米

200千円×0.98×600平米=117,600千円。 評価額は117,600千円です。

奥行価格補正率は奥行きの長い宅地の評価を抑える役割になるため、必ず1以下の数値になります。

奥行価格補正率は国税庁のホームページに「奥行価格補正表」が公開されています。ここで奥行に応じた補正率を確認することができます。

正面と側面が道路に面している宅地

  • 評価額={(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)}×地積

とたんに難しくなりましたね。正面と側面が道路に面している宅地では、まずどちらの道路をメイン(正面)の路線価として採用するかが重要です。

正面の判定は路線価×奥行補正率で計算して、高いほうを正面とします。

例で考えてみましょう。地積600平米の宅地があります。北側の道路の路線価は300千円で奥行30メートル、奥行価格補正率0.98です。一方、西側の道路の路線価は200千円で奥行20メートル、奥行価格補正率1です。

北側道路:300千円×0.98=294千円
西側道路:200千円×1=200千円

北側道路>西側道路

よってこのケースでは北側道路が正面、西側道路が側面になります。 では評価額の計算式にあてはめてみましょう。

{(300千円×0.98)+(200千円×1×側方路線影響加算率)}×600平米

計算には側方路線影響加算率も必要です。 側方路線影響加算率も国税庁のホームページで「側方路線影響加算率表」として公開されています。 角地か準角地かで使う数値が変わります。 今回のケースは角地で考えてみます。その場合、側方路線影響加算率は0.03です。

{(300千円×0.98)+(200千円×1×0.03)}×600平米=180,000千円。 評価額は180,000千円になりました。

借地の評価額

ここまでは土地が自用地であることを前提に話をしてきましたが、人から借りている土地の上に建物を建てている場合、その土地については借地権割合に従って評価額を出すことになります。

借地権は自用地をに比べて評価額が下がります。路線価を確認したときのことを思い出してください。道路の上に「410C」「450C」「600C」といった数値が書かれていましたね。自用地ではアルファベットは無視して評価額の計算をしましたが、借地権ではアルファベットに大切な意味があります。

路線価のアルファベットはAからGまであり、それぞれに借地権割合が付与されています。具体的には次のものです。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借用地の評価額の計算は次のとおりです。

  • 自用地評価額×借地権割合

例で計算してみましょう。

路線価:200千円 借地権区分:C(70%) 奥行価格補正率:0.98 地積:600平米

(200千円×0.98×600平米)×0.7 この宅地の評価額は82,320千円です。

相続では財産の評価額は非常に重要です。今回紹介したように自分でも路線価を使って評価額を知ることはできますが、正確な計算は税理士などのプロに任せ、間違いのない評価をすることをおすすめします。

記事のおさらい!よくある質問

路線価っていったい何?

土地の公的な価格のひとつです、通常路線価は相続税評価額のことを指します。路線価は公示価格と基準値標準価格を「1」としたときに評価割合が80%になる、という特徴があります。相続税や贈与税の計算にはこの路線価が使用されます。

路線価を利用するのはどんな時?

路線価は宅地(建物の敷地として用いている土地のこと)にかかる相続税や贈与税を計算するときに使用します。また、公示価格の80%程度の評価であることを利用し、逆算してその土地の現在価格を知るために利用することもできます。

路線価を自分で調べることはできる?

国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」として公開されています。地図や住所をクリックしていくことで知りたい場所の路線価を見ることは可能です。ただし道路上に数字と英字で書かれたその数値の意味を理解しておく必要があります

路線価の計算はやっぱり難しい?

路線価を使って計算するのは土地の評価額です。路線価×地積が基本で、これに土地の立地状況等を考慮した補正率をかけて最終的な評価額を計算します。慣れてしまえばそれほど難しいものではありません。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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