「擁壁のある物件」のトラブルとは?擁壁の上の家購入時のリスクと調査ポイント

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住宅を購入するときに、初めて「擁壁」という言葉を耳にする人もいるのではないでしょうか。あまり耳慣れない言葉ですが、擁壁のある物件は、後々さまざまな問題が生じる可能性があるので、慎重に判断しなければなりません。

ここでは、擁壁について詳しく説明をした後に、物件を購入するときの注意点や調査ポイントについて解説します。物件を購入した後に「失敗した!」と後悔しないように、この記事を参考にしてください。

そもそも擁壁って何?

擁壁とは、崖や盛土が土壌の横圧により崩れるのを防ぐために作られる壁のことです。例えば、高速道路は山を切り崩して建設されるために、高速道路に面している山の斜面は、ブロックが積まれコンクリートで固められています。

このように、斜面が崩れ落ちないように人工的に作られた壁のことを擁壁といいます。 通常、簡易的に作られるものを土留めといい、高速道路の斜面のように本格的に建設されるものを擁壁といいます。

擁壁の種類について

擁壁には、いくつかの種類がありますが、ここでは一般住宅に馴染みのある種類を紹介します。

お城を取り囲む石垣のように、自然石を積み上げた擁壁を自然石積み擁壁といいます。野面積みや崩石積みともいわれ、コンクリートを使わずに作られます。現在の法律によると強度の面から擁壁とは認められないため、古い家屋を購入するときには注意が必要です。

街でよく見かける擁壁は練積み造といわれるもので、ブロックとブロックをコンクリートで積み上げる方法で作られています。練積み造には、さらに2種類のタイプがあります。

1つは間知ブロック練積み造と呼ばれるもので、あらかじめコンクリートで作られたブロックをコンクリートを用いながら積み上げて作られます。もう1つは間知石練積み造と呼ばれ、約30cm角に形成された石をコンクリートで積み上げて作る擁壁です。こちらは見た目は昔ながらの石垣のように見えますが、現在の法律に照らしても十分な強度を持つ擁壁です。

さらに、鉄筋コンクリート擁壁などもあります。大きく石積み式、ブロック式、コンクリート式の3つのタイプに分けられます。

擁壁のある物件を購入する時の注意点

それでは実際に擁壁のある物件を購入するときに、どのような点に注意すればいいのでしょうか。ここでは、3つのポイントについて説明します。

劣化することを前提に

擁壁は屋外にあるため、どれほど丈夫に作られていても、時間が経つごとに劣化していきます。特に中古物件を購入するときは、擁壁の状態をよく確認することが大切です。

たとえ新しく作られた擁壁でも、壁面に亀裂が入っていたりひび割れの跡があったりすると、将来修繕が必要になる場合があります。

隣人トラブルに気をつける

擁壁は隣との敷地の境界に作られることが多く、隣人トラブルの元になりやすいので注意が必要です。通常、隣の敷地との高低差があれば、高い方の敷地の所有者が擁壁を作る責任を負います。しかし、状況によっては所有者同士の話し合いで負担を折半することもあるので一概にはいえません。

所有者が替われば、どのような経緯で擁壁が作られたのか、誰が費用を負担したのかなどがわからなくなるので、トラブルになりやすいのです。

適格擁壁かを調べる

購入予定の物件に擁壁があれば、適格擁壁かどうかを管轄する行政か不動産業者に確認します。不適格であれば、新しい擁壁工事について不動産と話し合いましょう。

また、建て替えや増築の場合も、同様の確認が必要です。不適格であれば古い擁壁を壊して新たに擁壁を作る必要があり、その費用も考慮しなければなりません。

擁壁調査に関する3つの安全項目

ここでは、擁壁調査について、どのような項目に注目すべきかを説明します。購入する前に、必ず十分な安全性が保たれているかどうかを確認しましょう。

表面の状態を確認する

まず擁壁の表面をチェックし、どのくらい劣化しているかを見ます。亀裂は入ってないか、はらみはないかなどを目で確認しましょう。さらに二段擁壁や二重擁壁は違反建築の可能性がありますので、こちらも同様にチェックします。

亀裂が大きく入っている、そもそもすでに傾いているといった場合は、古い擁壁を取り壊して新しいものを建設しなければなりません。

材質と構造はどんなものか

材質と構造も大事なポイントです。上記で説明したように、自然石積み擁壁は擁壁として認められていません。現在は、人工的に作られたブロックなどが使用され、コンクリートで積み上げ、十分な強度がある擁壁のみ認められています。古い住宅を購入する場合は特に注意しましょう。

擁壁が2mを超える場合は、管轄の役所で工作物建築確認及び検査済証を取得して確認できます。

適正な水抜き穴が設置されているか

擁壁は、壁面の面積3平方メートルにつき1ヶ所以上、内径7.5cm以上の水を抜くための穴(水抜き穴)が必要です。水抜き穴が十分あるか確認しましょう。

擁壁工事のポイントと費用について

擁壁工事は、擁壁のある立地や地盤によって工事内容やコストが大きく変わります。ここでは、擁壁工事はどのように立地の影響を受けるのか、またコストの目安などを紹介します。

擁壁の種類や面積

擁壁の素材や構造にはいくつかの種類があり、それによって費用は異なってきます。見た目の美しい装飾のついたブロックを使えば、もちろん費用は高くなるでしょう。一般的に、費用を考えてコンクリート式が多く採用されています。
さらに、壁の面積は最も大事なポイントです。擁壁の面積が大きければ、比例して費用も高くなります。どのくらいの大きさの擁壁が必要なのかは、業者に見てもらわなければ判断できません。

住んでいる環境(立地と地盤)

立地は、擁壁工事に大きく影響します。例えば、山の斜面に面している、家の側に高速道路や残土処分場がある、などといった土砂の流入が想定される場合は、強固な擁壁が必要なのでその分費用も高くなります。
さらに擁壁工事は土砂を防ぐためだけでなく地盤の維持も兼ねているので、地盤が弱いと押さえ盛土の補強などが必要になり、この場合も余計に費用がかかります。

擁壁工事の費用の目安

擁壁の建設は、地盤や立地に影響を受けるため、単純に「このくらいの大きさであればこのくらいの費用がかかる」と試算することはできません。擁壁工事の費用は、業者に現場を見てもらって見積もってもらう必要があります。見積もってもらう場合は、必ず複数の建設会社に依頼しましょう。
だいたいの費用の目安を提示している会社もあり、提示された金額によると1平方メートル当たり3〜5万円くらいです。この数字は、あくまでも目安ですので注意してくださいね。

擁壁のある物件には気をつけよう!

不動産購入は人生で何度もある経験ではありませんので、擁壁についてわからないことがあって当然です。「擁壁のある物件を購入するときは、慎重に判断しなければならない」ということがおわかりいただけたでしょう。擁壁があると追加の費用がかかることがありますので、そういった物件を購入するときは業者に見積もってもらうことを忘れずに!

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オウチーノニュース編集部

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