古家付きでも大丈夫?土地を売却する際のポイントを徹底解説!

古家付きでも大丈夫?土地を売却する際のポイントを徹底解説!

人生のうちでもあまり経験することがない土地の売却。
そのため、土地を売却しようと思っても「どうしたらいいかわからない」「どこに聞けばいいのだろうと」悩むこともあるのではないでしょうか。

土地など不動産の売却は、扱う金額が高額になるため、トラブルになって多額の費用を支払わなければいけなくなったり、売却できずに長期間経過したりという事態も考えなければいけません。

この記事では、土地をスムーズに売却するポイントや、古い建物が建っている土地を売却する際のメリットや注意点などについて解説していきます。

土地を売却するまでの大まかな流れ

まずは、土地を売却するまでの大きな流れを知っておくことが、スムーズな売却への第一歩です。
売却しようとしている人が一番気になる点は、いったい「いくらで売れるのか」という点でしょう。

自分の土地がいくらで売れるのかを調べる際、これまでは不動産会社に直接訪問して金額査定してもらう方法が一般的でした。
しかし、最近は不動産一括査定サイトにアクセスして依頼することで、不動産会社にわざわざ出向くことなく、複数の不動産会社から金額を査定してもらうことができます。
複数の会社による査定のうち、自分の都合にあった不動産会社に依頼して、本格的な売却活動がスタートします。

不動産会社は、決まった金額で募集業務を行い、買主を見つけてきます。 その間、売主は何もしなくていいというわけではなく、不動産会社が見つけてきた購入希望者が内覧を希望してくる場合の対応を考えなければいけません。

あなたが売却しようとしている土地に家を建てていて、実際に住んでいる場合について考えてみましょう。 内覧に向けて家の整理や、売却したあとスムーズに引き渡し出来るために早めに荷物の整理などを行う準備を、募集の間に行うことをおすすめします。

また、土地のみを売却する場合は、普段利用していない土地では荒れ果てているケースも。
土地をきれいな状態で内覧できるようにしておくために草刈りや清掃などを行ってきれいな状態にしておいたほうがいいでしょう。

そして、買い手が見つかると、売買契約、お金の決済といった流れになるのです。 このような大まかな流れになることを覚えておくだけでも土地の売却に対しての不安はかなり解消されますので、しっかりと把握しておきましょう。

売却に対しての注意点3つ

大まかな流れについては述べてきましたが、売却に関していくつか注意しなければいけない点があります。
ここからは土地の売却に対して注意しなければいけない3点を解説します。

1.ローンを完済しないと売却できない

土地などの不動産は金額も高額なので、金融機関から融資を受けて購入するケースが多数を占めています。
あなたが土地をローン付きで購入していた場合は、金融機関に融資してもらった残りの債務を全額返済しないと売却することができません。

融資を受けて購入した土地には抵当権が設定されています。
抵当権とは、土地を買うために融資を受けた人が万が一返済できなくなったときの担保とする権利です。
借りたお金を全額返済して抵当権を外すことができます。

多くの土地売買では、売却したお金を決済のときに受け取るのですが、受け取ったと同時に金融機関にお金を返して抵当権を解除します。
そして買主へ所有権の移転は同時進行で行います。つまり、売却金額が返済金額に満たなかった場合は売却できないということです。
もしくは他に足りなかった返済金額を準備して金融機関に返済しないと売却ができませんので注意しておきましょう。

2.土地の境界はしっかりと測量

土地の売却で起こりがちなトラブルのひとつに土地の境界線があいまいなまま売買契約を交わしてしまい、のちに隣接した土地とのトラブルが発生することがあります。

土地の広さは、登記簿に記載されているのですが現況とは広さが異なっている場合が多く、購入した土地が登記簿の広さよりも狭かったというケースも珍しくありません。

あらかじめ測量して境界線をはっきりさせて、実際の広さを確定することで売買契約が終わった後のトラブルを防ぐことができます。

測量は、測量士といった専門家に頼み費用もかかりますが、スムーズな売却には欠かせません。

3.相続した土地の相続登記を忘れずに

相続した土地の活用方法がないために売却しようと考えている場合、「相続登記」を行っておかなければなりません。
土地は所有権を移転する登記を行っていなければ所有権をはっきりと第三者に対して認識させることができないのです。

特に相続の場合は、相続登記設定をうっかりと忘れてしまう場合があります。 相続登記に対しては、いくつか準備しなければいけない書類もあり、自分で手続きも出来るのですが、多くは司法書士などの専門家に依頼します。

権利関係は土地売買においてもクリアにしておくことが大切なポイントのひとつです。

買取業者に買い取ってもらった方がいい土地ってどんな土地?

土地などの不動産を買取専門に行っている不動産会社があり、不動産を仕入れて、転売することを目的としています。   不動産買取業者を利用してあなたの土地を売却する方法もとることができます。

では買取業者に買い取ってもらった方がいい土地とはどのようなものなのでしょうか。

買取業者を利用した方がいい土地は、

  • 一般の人が買いにくい広すぎる土地
  • 土地に瑕疵や難がある場合

が挙げられます。

土地を購入しようと一般の人が考える場合、大部分は家を建てることを目的としています。
土地が広すぎて、家を建てるだけでは広すぎる場合、土地の購入費用が高額になってしまい、買いにくい土地になってしまいます。

購入を考える人が少なくなりますので、売りにくくなってしまうのが広すぎる土地のデメリットです。 このような土地は事業用として、買取業者に買い取ってもらい運用してもらった方がスムーズに売却することができます。

次に、土地に瑕疵や難がある場合も同様です。 瑕疵とは、土地に何らかの欠陥があることを指します。

また、売りにくい難がある土地なども一般の人が買いにくい土地とみなされてしまいます。このような土地も買取業者は仕入れて、自分たちで改善して新たに販売します。
ただし、このような土地を買取業者が買い取る場合は、相場よりも安い価格で買い取ります。

安い金額で売却したくない場合や、売れなくても構わない場合は、無理に利用することはないでしょう。逆に、早く売却したい人や売れなくて困っている人などはどんどん買取業者を活用することをおすすめします。

古家付きの土地って売却出来る?メリット・デメリットとは

売却しようとしている土地が古家付きの場合、古家があることへのデメリットを心配して更地にして売った方がいいのではないかと考えてしまうかもしれません。

古家付きの土地でも売却は可能ですが、メリット・デメリットがあります。

古家付き土地売却のメリット

古家付きの土地を売却するメリットは、買主が住宅ローンの融資を受けやすいことです。

金融機関が融資をしやすいのは更地よりも現在家が建っている場合です。住宅ローンが付きやすいか付きにくいかは、売却に大きく影響します。

住宅用地として土地を売却するならば、融資が付きやすい古家付きの方がメリットがあるといえるでしょう。
また、古家を解体しようとすると手間と費用がかかってしまいます。
手間と費用が省かれるという点でも古家付きで売却するのはメリットがあると言えます。

古家付き土地売却のデメリット

古家の築年数が古く居住目的では購入できない場合は、土地の価格について、解体費用分値引き要求される場合があります。つまり、売却金額よりも安い金額で売却しなければならないことになるのです。

明らかに住むことができないような古家の場合は、解体を安く請け負ってくれる業者に解体してもらい、費用を抑えることも、売却費用負担少なくスムーズに売却する方法のひとつです。

更地売却のメリット

更地売却のメリットは、古家付きよりも査定額が高いという点です。 更地になっていると、家を建てることを目的として購入する人は、すぐに建築に取り掛かれるので購入側にとって大きなメリットとなります。

実際に買主は古家付きよりも解体や調査に関する手間や費用も軽減できるので、価格に反映して高く売却することも可能です。

また、更地なので、埋設物などについても心配も少ないので買主も安心感をもって購入できます。

更地売却のデメリット

更地で売却することのデメリットについて、売却にあたり更地にしてしまうと、住宅用地特例にあてはまらくなってしまいます。そのため、固定資産税に大きな違いが出てきます。

一般的に古家がある場合の固定資産税は更地の場合の6分の1におさえられています。 更地にすることにより翌年の固定資産税が最大6倍高くなってしまうため、買主がなかなか見つからなかったり、売却までに期間が長引いてしまったりするなどのデメリットも考えられます。

まとめ

あまり経験することが少ない土地の売却は、いざ自分が直面したとき、戸惑うことが多いかもしれません。

しかし、大まかな流れや注意点をしっかり理解し、自分の土地の状況による売却メリット・デメリットを把握することで、スムーズに土地の売却を進めることができるでしょう。

オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

連載記事

カテゴリから記事を探す

不動産サービス