こんな不動産業者には要注意!土地売却「成功の極意」とは?

こんな不動産業者には要注意!土地売却「成功の極意」とは?

いざ「土地の売りたい」と思っても、何から手を付ければ良いかわからない方もいるのではないでしょうか。

初めての土地の売買でも慌てないために、土地売買の流れや、売買時にかかる費用はもちろん、土地を高く売るコツや注意点を紹介したいと思います。

土地売買の流れ 

土地売買の流れは主に7ステップです。

  1. 土地を売却するために必要な情報を揃える
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 買付申込
  5. 重要事項の説明
  6. 土地売買契約書に署名捺印
  7. 決済完了後に引渡し

はじめに全体の流れを理解することで、万が一のトラブルに備えたり、よりスムーズで無駄のない売却活動を進めることができます。

1.土地を売却する為に必要な書類や情報を揃える

前準備として、売却に必要な書類を集めましょう。重要事項説明書や土地測量図・境界確認書といった物件に関する書類の他、買主に引き渡す本人確認書類、実印・印鑑証明書などが必要になります。

他にも、売却を予定している土地の平均相場を確認し、土地がどれだけ高く売れるのか調べておきましょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

査定依頼のポイントは、土地がより高く売却できる不動産業者を探すことです。インターネットが普及した現代では、複数の業者に査定依頼できる「一括査定依頼サイト」を利用するのが賢い方法です。

土地情報と個人情報を入力すると、複数の業者が査定額や根拠を提示してくれます。自身の足で査定依頼する業者を探すより、一括査定依頼サイトを利用する方が何倍もの速さで取引を進行させることが可能です。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定依頼の不動産業者が決定しましたら、正式に「媒介契約」を締結します。
不動産会社が売却先を選定する「専属専任媒介契約」、不動産会社を介さずに契約可能な「専任媒介契約」、複数の仲介依頼が可能な「一般媒介契約」の3種類から選ぶことができます。

4.買付申込

希望する土地の売却価格が決定したら、物件の売り方や営業方法を話し合います。買付申込が入ったら価格値下げや条件の交渉をし、契約に向けて調整を行います。

契約日や諸費用も買主と不動産業者を交えながら決定します。

5.重要事項の説明

売買契約を交わす前に、取引物件や条件に関する「重要事項の説明」を行います。土地売却の取引には法に関わる事項もありますので、専門とする宅地建物取引士、または宅地建物取引士の資格を持った営業マンが買主・売主に内容を説明します。

6.土地売買契約書に署名捺印

買主・売主双方が契約内容の確認後、土地売買契約書に署名捺印をします。不動産業者が土地版売契約書を作成しますので、双方揃って手続きをします。

完了したら、売却価格の約1~2%ほどの手付金が買主から売主に支払われます。

7.決済完了後に引渡し

契約の手続きが完了し、頭金(手付金を差し引いた額)の決済が確認できたら、いよいよ土地の引渡しです。同時に土地の所有権移転登記を行い、買主に土地が渡される流れとなります。

決済後、買主は土地売買契約で決定した残りの金額を支払い、売主は仲介に入った不動産業者に仲介手数料を支払います。

土地売買にかかる費用と税金

土地売却にかかる費用は3つです。

  1. 仲介に入った不動産業者に支払う「仲介手数料」
  2. ローンを一括繰り上げ返済する時にかかる手数料(ローンを完済している人はなし)
  3. 固定資産税、印紙税などの税金

1.不動産業者に支払う「仲介手数料」

土地売却の際不動産業者を利用する方がほとんどですが、仲介手数料として以下の金額を支払わなければなりません。

売買価格(税抜) 仲介手数料限度額(税抜)
200万円以下の部分 売買価格×5%
200万円〜400万円以下の部分 売買価格×4%
400万円を超える部分 売買価格×3%

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

不動産業者に支払う手数料は宅地建物取引業法で規定があり、細かく上限が設定されています。

なお、200万円以下の部分、200万円~400万円以下の部分、400万円を超える部分と3つに分けて計算するのは面倒ですので、実務では「速算式」を利用して金額を算出しています。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】 仲介手数料 =(売買価格 × 3% + 6万円)+ 消費税

1,000万円の土地を売却した場合計算方法を具体的に例えてみると、以下のような計算になります。

仲介手数料 = 1,000万円 × 3% + 60,000円 = 360,000円 + 消費税

買主・売主双方の決済と引渡しが成立したタイミングで、不動産業者に仲介手数料を支払うのが一般的です。業者を介さず個人での取引であれば、当然ながら仲介手数料は発生しません。

2.残債(ローン)を一括繰り上げ返済するための手数料

”自分のもの”として所有しなければ土地を売却することはできません。そのため、購入した際に借りたローンを一括繰り上げにして返済する必要があります。その際、3,000円~5,000円程度の一括繰り上げ返済手数料が発生することも覚えておきましょう。

3.固定資産税や印紙税などの税金

土地売却時には、ほかにも土地売買契約書の作成で支払う印紙税、土地や建物にかかる固定資産税を支払う必要があります。

固定資産税に関しては、毎年1月1日時点の所有者が納税義務の対象となります。所有権が移転しても売主は1月1日時点での所有者で指定されているので納税の義務があります。  

土地を高く売るコツ

土地をより高く売却する方法は、不動産業者の選定や土地の状態、契約方法の3つが鍵となります。1円でも高く売却したい方は以下の5つのコツを徹底することが重要です。

1.複数の業者に土地を査定してもらう

とくに重要な鍵を握るのが不動産業者による査定です。時間に余裕があるなら、できるだけ多くの不動産業者に土地を査定してもらいましょう。

評価の査定方法は実勢価格や地価公示価格と複数あり、どの価格を基準にしているかは不動産業者によって異なります。また、複数の業者に依頼していれば、比較的有利な売却交渉ができます。売却価格以外でも担当者の対応や人柄も知ることができ、どの不動産業者が良いかと比較判断しやすくなるはずです。

インターネットが普及した現代では、複数依頼の一括査定も無料、かつ、最短10分ほどで完了するサービスも増えていますので簡単です。

2.土地査定までにキレイな状態にする

売却予定の土地を査定してもらう時はできるだけ雑草の生えていないキレイな状態が望ましいです。悪い状態のままですと、当然購入希望者の意欲が下がり、高く売却するどころか減額交渉に繋がってしまう可能性があります。

手間のかかる不法投棄や雑草除去などは業者に依頼するのも一つの手です。

3.土地の相場を自分で調べておく

土地相場はある程度把握しておき、根拠なく高額査定額を出してくる業者に備えましょう。土地売却の査定は不動産業者に出してもらうのが基本ですが、中には高額な仲介手数料を求めたり契約欲しさに、根拠のない高額価格を提示されることがあります。

土地の相場価格は資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」で簡単に調べることができます。また、実際の取引が成立した実勢価格から調べることも可能で、国土交通省の「土地総合情報システム」がおすすめです。

4.売却しやすい時期を検討する

不動産価格は需要が高まる1月~3月に高く売却される傾向にあります。ほかにも、人事異動が多くなる9月〜11月も比較的高く売れる時期です。不動産業者は1月〜3月が繁忙期になり手数料が高くなることも考えられますので、なるべく後者の月に売却を検討することがおすすめです。

しかし、更地の売却の場合は購入後に建物を建築しなければ住めません。その場合、一般的な不動産と比べると価格が高くなる時期が早まる傾向があるので要注意です。

5.悩んだら一般媒介契約を選ぶ

どうしても依頼したい不動産業者があるのであれば専任媒介契約で問題ありませんが、悩んでいる段階であれば複数に依頼できる一般媒介契約がおすすめ。実際の売却活動を見てから必要に応じて絞るのが一番です。その後に専任媒介に契約を変更して、様々なサービスを受けるのが理想な契約となります。

土地売買の注意点

土地売買を行う上で最も注意しなければいけないのが、悪徳な不動産業者の存在です。「知人の紹介だから」「ある程度大手で信頼できるから」といった安易な基準で選ばず、業者の信頼、担当者の人柄や知識でしっかり見極めることが大事です。

  • メリットだけでなくデメリットまで伝えてくれる
  • 初歩的な疑問や不安も丁寧に対応してくれる
  • 土地の地価や特性、なぜこの価格を提示したのか根拠を伝えてくれる

上記3つの観点を満たす不動産業者に依頼するのが基本です。根拠のないざっくりとした査定額を提示してくる、または平均相場とはかけ離れた査定額を提示してくる不動産業者や担当者は選んではいけません。地域の土地を把握し、丁寧に寄り添ってくれる業者に依頼するのが一番の成功ポイントとなります。

土地売買締結後も油断は禁物

決済して引き渡しが完了するまで油断は禁物です。契約締結後に権利証や実印を紛失してしまうなどのトラブルも増えています。高額取引になる土地売却は手続き上ミスは絶対に許されません。不動産業者はプロですが、コミュニケーション間で思わぬ誤解が生じることもあります。

書類の不備や税金等の諸費用のトラブルは、基礎知識を身につけていれば防ぐことができます。締結後も気を緩めず、引渡しが完了するまで確認・相談はしておきましょう。

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