不動産投資の"空室リスク"を減らすなら…「首都圏を選ぶべき」4つの理由

不動産投資の"空室リスク"を減らすなら…「首都圏を選ぶべき」4つの理由

不動産投資で最も重要なことは、空室リスクを減らすことです。空室になれば家賃収入がなくなるわけですから、入居者の需要が高く空室率の低いエリアで物件を探すことが重要です。人口が減少する日本では、全国的に空室率は増加傾向にあります。

その中でも首都圏、とりわけ都心は16.4%と、空室率がもっとも低くなっています。ここでは首都圏の他エリアと都心ではどのような違いがあるのか考えてみましょう。

空室率の計算方法

空室率は通常、「空室数÷全体の部屋数」で求めます。この算出方法は、総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」でも使われています。一般的に、空室率はこの方法で算出します。

また、年間の稼働日に対して求める方法もあり、(空室数×その日数)÷(全室数×365日)で計算します。たとえば、10室ある物件で空き室が3室でいずれも100日あった場合、(3室×100日)÷(10室×365日)=8.2%となります。

一方、民間の不動産情報会社タス社が定めた居住用空室指標「タス空室インデックス」では、「空室数÷募集している部屋数」で算出しており、より実態を反映していると考えられます。

このように、空室率は不動産会社によって算出方法が異なることがあります。空室率を調べる際は、不動産会社に算出方法を確認するといいでしょう。

都心(東京23区)は空室率が低い

総務省が2018年に発表した「平成30年度住宅・土地統計調査」から、上述のタス社が推計したデータによると、2018年10月の東京23区の賃貸住宅の空室率は16.4%、東京市部は同18.4%でした。神奈川県は18.5%、埼玉県は20.1%、千葉県は21.4%だったので、首都圏では東京23区の空室率が最も低いことになります。

しかし、どのエリアも2013年と比べて空室が増えています。空室増加件数では、総戸数の多い23区が最多となっていますが、割合では最も低い結果となりました。それだけ、都心は賃貸住宅に対する需要が高いということがわかります。

都心の空室率が低い理由

なぜ、23区の需要が高いのでしょうか。同社の主任研究員は「不動産フォーラム21」という(財)不動産流通推進センターが発行する媒体の中で(1)職住近接(2)少子化(3)高齢化(4)晩婚化・未婚化という、4つの社会環境の変化を指摘しています。それぞれのポイントからその理由を検証してみましょう。

(1) 職住近接

共働き世帯の増加が背景にあると分析されています。仕事と育児を両立させるには、職場と住まいが近いほうが便利だからでしょう。昨今の職住近接の動きは独身世帯にも及んでいますが、これはライフスタイルの変化に加えてワンルームなど単身向け賃貸が供給過剰で、家賃上昇が抑えられているからだとしています。

(2) 少子化

少子化の影響で大学が学生を確保できなくなり、キャンパスが都心に回帰するという現象が指摘されています。キャンパス移転に伴う人口移動は数千人に上ると言われており、都心の賃貸需要が増加する一方で郊外の賃貸需要はその分低下する傾向にあります。

(3) 高齢化

高齢者単身世帯の増加も一つの理由と考えられます。厚生労働省によると、都心23区は医師の数が全国で最も多く、23区中央部と23区西部は医師の偏在指標でも他県を大きく引き離しています。高齢者と医療は切っても切れない関係にあるため、今後も高齢者が都心に住む傾向は変わらないでしょう。

(4) 晩婚化・未婚化

少子化の原因として晩婚化・未婚化が指摘されるようになって久しいですが、依然として改善の兆しは見られません。収入減少が主な理由と考えられていますが、このような人たちは家を買うこともなく、一生賃貸住宅に住み続けると見られています。

今回は、都心の空室率が低い理由について考えてみました。上述したような傾向は、今後さらに顕著になるでしょう。つまり、東京23区の賃貸需要はますます増加傾向となり、それに伴い空室率は低くなることが予想されます。安定した賃貸経営を目指すためには、何よりも「立地」を見極めることが重要であり、「今後も東京23区内の物件を選ぶことが望ましい」という結論に至ります。

これから不動産投資を始めようと考えている人は、このような分析結果も踏まえた上で「立地」条件の重要性を念頭に置いてプランを立ててみてはいかがでしょうか。

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