商業地域はどんな場所?住宅を建てて住む場合の注意点とは

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建築物を建てる時は、建築基準法で定められた「用途地域」の制限にしたがって計画しなければなりません。

すべての土地は都市計画法により「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられており、都市計画区域はさらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに区分されています。

「市街化区域」とは優先的・計画的に都市計画を進めることを定めた地域のことで、この「市街化区域」を、生活する上での利便性や居住性を損ねることのないよう、用途によって13種類のエリアに分類したものが「用途地域」です。

「用途地域」は大きく居住系、商業系、工業系の3つに分けることができますが、ここでは商業系地域の建築制限や特徴、周辺環境について説明していきます。

商業系の用途地域とは?

商業系の用途地域は「近隣商業地域」と「商業地域」の2つの地域に分けることができます。 規制はかなり緩やかで、危険性の高い工場、環境に悪影響を及ぼす可能性のある工場以外、どのような建築物でも建てることができます。

もちろん、住宅用地として家を建てて住むことも可能です。

ただし、居住性が重視されるような土地柄ではありませんから、建ぺい率や容積率は他の用途地域に比べて高めに設定されています。

そのため、建物が密集して建っており、住宅と商業施設の混在した地域であるが故の騒音や日照といった問題が考えられます。

店舗兼住宅が多い近隣商業地域

「近隣商業地域」は、建築基準法において以下のように定義されています。

近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。(引用:建築基準法第9条9項)

小売りの店舗やスーパーマーケット、ショッピングセンターが並ぶ市街地の一角で、店舗は間口が狭く奥行きのある町家風か2階が居住部分で1階部分を店舗とする、店舗併用住宅であることが多いです。

地域ごとに点在する昔ながらの商店街が主に「近隣商業地域」に指定されており、風俗施設以外であれば、どのような建物でも建築することができます。

工場も危険性が低く環境悪化の恐れのないものであれば、面積が150m2以内であることを条件に建築が認められています。

一般的にはにぎやかな立地であるとされていますが、大型のスーパーやドラッグストアが増えていることで地方都市でも近隣の小売店を利用する人は減少傾向にあり、今後の衰退が懸念されます。

大型商業施設が立ち並ぶ「商業地域」に隣接した「近隣商業地域」であれば、比較的落ち着いた立地ながら利便性も高く、居住地としても適しているでしょう。

利便性が高い商業地域

古くから駅前商店街と呼ばれ、市区町村の主要な駅の周辺や市街地の中心部に位置しているのが「商業地域」です。

商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。(引用:建築基準法第9条10項)

建築基準法ではこのように定義されており、百貨店などの大型商業施設や映画館・ゲームセンターなどのレジャー施設、オフィスビルが立ち並びます。
身近にある繁華街を思い浮かべていただくとイメージしやすいでしょう。
非常ににぎやかで活気のある地域ですが、「近隣商業地域」と異なる点として風俗施設などの建築も認められていることから、歓楽街としての一面もあります。

住宅地としての制限はされていないので「商業地域」に住むことは可能ですが、このような特性上、一人暮らしの女性やお子様のいるファミリー世帯にとっては治安の面での不安が残るかもしれません。 また、「商業地域」は地価が高いことと、居住性が重視されない立地であることから、一戸建ての住宅を建てて住む人は少なく、マンションでの居住が中心となります。 日影規制が適用されないため、中高層や超高層マンションが数多く建築されているのも特徴の1つです。

車での生活が中心である地方都市においては、駐車スペースの限られた駅前商店街は敬遠されることも多く、空き店舗の活用に頭を抱える自治体も少なくありません。
それでも、市街地中心部であることに変わりはなく、利便性が高いこと、交通の便がよいことなどから、「商業地域」の資産価値の高さが失われることはないでしょう。

商業系地域の建物や土地の売買で気を付けるべきこと

「近隣商業地域」は住居専用地域のような落ち着いた環境であるとは言えませんが、交通の便もよく、公共交通機関での移動を中心とする方にとっては居住する上で決して悪い地域ではありません。

ただし、どのような建物でも建築可能ということは、せっかく近隣にレジャー施設や大きな建物のない土地を選んで購入しても、再開発によってすぐ目の前に大型の施設が建つ可能性もゼロではないということです。

つまり、今は良くても後になって騒音や日照不足で悩まされることになるかもしれません。
商業系の地域は居住性を守るための地域ではなく、住民と商店が共生し、利便性を図るための地域なのだということを頭に入れた上で、買うか買わないかを選択して下さい。

土地を売る場合でも、「近隣商業地域」なら比較的売却はしやすいでしょう。
住宅用地を探している人だけでなく、店舗や事務所を構えたいという方もターゲットとなります。
所有地の周辺環境をよく見極め、その土地に合った売り方を検討して下さい。

「商業地域」の土地は、その市区町村内で最も地価の高い土地であることがほとんどです。
ビジネスチャンスを狙って「商業地域」の土地を買おうと考えている人も中にはいるかもしれませんが、よほど資金力があってビジネスに長けた人でなければ、あまり現実的とは言えません。

「商業地域」に土地を持っているが活用できていないというのであれば、もちろん高値で売却することは可能です。
しかし、せっかく資産価値の高い土地を所有しているのですから、「売る」のではなく「貸す」ことも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

まとめ:便利な商業系地域。ただし住む場合はデメリットも理解しておこう

このように、商業施設が立ち並び、交通の便も発達していることから、土地の資産価値が高いのが商業系地域です。

地方では衰退が進んで空き家や空き店舗が増え、シャッター街などと呼ばれている商店街も少なくありませんが、商業系の用途地域である限り、いつ再開発が進んで活気を取り戻すことになるかわかりません。 ただ、活気が出るのはよいことですが、そこに住宅を建てて住むとなれば話は別です。

多少の騒音があっても交通の便がよく、買い物がしやすい立地の方がよいのか。あるいは、多少不便でも静かな住宅地の方がよいのか。ご家族でしっかりと話し合って、考えてみて下さい。

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いしわたさとみ
宅地建物取引士/2級建築士/既存住宅状況調査技術者

建築設計事務所、不動産会社、建設会社等での勤務を経て、現在はフリーランスの不動産・住宅・建設ライター、住宅営業、建設CADオペレーターとして活動。3児の母。

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