事故物件は売却できる?失敗しない「売却までの流れ」を徹底解説

事故物件は売却できる?失敗しない「売却までの流れ」を徹底解説

不幸なことに所有する不動産が事故物件となってしまったら……。
その物件をどうやって売却したらいいのか、頭を悩ませてしまうことでしょう。

事故物件における「事故」になるもの、ならないものの差はどこにあるのでしょうか。買主にはそのことをいつ、どうやって伝えるべきなのでしょうか。事故物件の売却の仕方を考えてみます。

事故物件とは何か?

まずは、該当の不動産が事故物件かどうか、その確認をする必要があります。事故物件かどうかは販売価格を決めるときの重要な要因になるので、売り手としてははっきりとさせておきたいところです。

ところが、ここで問題があります。事故物件がどういうものを指すのか、法律上に明確な定めがないのです。

定めがないなら事故物件になりようがない。普通の物件として売却してもいいだろう、と決めつけるのは時期尚早です。現行法では契約時に物件の瑕疵(欠陥)が発見できなかったとしても、それが見つかったら買主は売主に対して損害賠償請求や契約の解除を行うことができます。

瑕疵を抱える物件のことを瑕疵物件といいます。瑕疵物件は大きく次の3つに分けることができます。

物理的瑕疵物件

建物の構造上の問題がある物件です。雨漏りやシロアリ被害など、見ただけですぐに分からない瑕疵が問題になりやすいです。

心理的瑕疵物件

過去に建物内で死亡者が出たり、近隣に墓地などがあるなど、利用者が心理的な抵抗を感じやすい物件のことです。

法律的瑕疵物件

法律に適していない物件のことで、都市計画による撤去が決まっている物件や、建ぺい率や容積率に違反している物件などが該当します。

心理的瑕疵物件かどうかの判断

事故物件を瑕疵のある物件と定義した場合、売主は買主にその内容を告知する義務があります。

物理的瑕疵物件や法律的瑕疵物件は比較的判断がしやすいのですが、心理的瑕疵物件はそれを瑕疵と感じるかどうか、人によって判断やその程度に幅があります。

そのため、商慣習や、実際に心理的瑕疵をめぐって裁判となった事例などが判断の基準になります。一般に、心理的瑕疵物件として該当するのは次のような物件です。

  • 物件内で自殺や殺人があった
  • 物件内で事故や災害によって人が亡くなった
  • 物件内で人が亡くなり、長期間発見されなかった
  • 近隣に暴力団や新興宗教の施設がある
  • 近隣からの騒音や匂いがある

事故物件の売却

では、実際に事故物件(またはそれに近いと思われる物件)を売却するときは、どうしたらよいのでしょうか。売却の手順に沿って考えてみましょう。

売却を始めるまでにすること

不動産の売却は不動産会社へ仲介を依頼して行います。近隣の相場と物件のスペックを見比べて販売価格の目安を算定するのも不動産会社の大事な役割です。

物件に瑕疵があり、それを取り除くことができないのであれば、販売価格に影響する可能性があります。どこまでが瑕疵なのかは難しい判断です。迷ったら不動産会社に伝えておくほうがよいでしょう。大切なことは販売開始前の段階で、不動産会社と瑕疵の中身を共有しておくことです。不動産会社と媒介契約を結んだあとに提出を求められる「物件状況確認書」に瑕疵と思われる内容を記入するとよいでしょう。

また、物件を売却するために行う広告で、瑕疵をどのようにして表現するかを決めることも重要です。たとえば心理的瑕疵物件のひとつ、物件内で人が不幸な形で亡くなっていたときに、そのことを広告で明記する必要はあるのでしょうか。

結論から言うと、広告でそれを明記する必要はありません。「心理的瑕疵物件」という記述もなければいけない、という決まりはありません。最近は不動産の情報収集にインターネットが不可欠です。購入とは無関係な不特定多数の人の目に、あえて心理的瑕疵の詳細をさらす必要はないでしょう。該当物件を買った人の新生活を守る点からもこの点はよく考えましょう。

売却が始まったら

売却活動が始まってからも「瑕疵」との付き合いは続きます。瑕疵は契約前に購入希望者へ告知しなければなりません。しかし購入の直前、たとえば契約日当日に突然瑕疵を告知するのは、スムーズな契約を妨げることになります。そのため、売却活動中の適切なタイミングで購入希望者へ瑕疵を告げることが好ましいです。

とはいえ、瑕疵の内容やその瑕疵が販売価格にどれくらいの影響を及ぼしているのかによっても、伝えるタイミングは変わってきます。売却を始める前に、不動産会社とこの点について決めごとを作っておきましょう。そのうえで、購入希望者の反応等を考慮して、売却活動中に告知時期を適宜見直していく柔軟さがあるといいでしょう。

契約前の告知

瑕疵については契約前に必ず書面で購入希望者に伝える必要があります。売却活動前に不動産会社に提出した「物件状況確認書」を使って売主が買主に説明することになります。この書面には両者の署名・押印が必要になりますので、瑕疵の内容について誤解のないように正確に記載しましょう。不動産会社に内容をチェックしてもらうとよいでしょう。

事故物件の売却で一番重要なことは、物件の瑕疵を正確に買主に伝えることです。

民法改正で売主の責任はより重くなる?

売主が瑕疵を隠したまま売買契約が行われ、その後買主がこの瑕疵に気が付いた場合、売主は買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負わなければなりません。これを「瑕疵担保責任」といいます。

「瑕疵担保責任」は2020年4月の民法改正で廃止されることが決まっていて、「契約不適合責任」がその代わりを担うことになっています。

「契約不適合責任」になると、「瑕疵担保責任」よりもさらに売主側の責任の度合いは増加します。具体的には、買主は売主に対して「損害賠償請求」「契約の解除」に加え、「追完請求」「代金減額請求」をできるようになります。

「損害賠償請求」も従来は信頼利益までだったものが履行利益まで含まれるようになり、売主にとっては賠償請求のリスクがより広範囲になります。

瑕疵があるのにそれを告げず「バレないうちに売ってしまえ」といった行いは、モラルの問題もさることながら、法的にも厳しく罰せられますので、慎むようにしましょう。

事故物件のガイドライン作成の流れ

「事故物件」のガイドライン作成の動きも出ています。なかでも心理的瑕疵物件については基準があいまいで、告知するかどうかは売主の判断に委ねられている現状があります。

こうした実情を受け、国土交通省では2020年2月に有識者検討会を開き、年内には「事故物件」について、基準を明確にするためのガイドラインの取りまとめを目指す取り組みを行っています。

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こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主となりました。独立によって様々な金融問題に直面したことから、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

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