マンションの減価償却費とは?計算方法を確定申告前に知っておこう

マンションの減価償却費とは?計算方法を確定申告前に知っておこう

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

サラリーマン大家さんと呼ばれる人や、転勤などの事情から自宅を貸し出している人にとって、確定申告のある2月は準備に忙しい時期です。

この記事では不動産所得を計算するときに使う「減価償却」について説明します。減価償却を正しく計上することで、無駄な税金の支払いをストップすることが狙いです。

減価償却とは?

では、減価償却についてイチから確認していきましょう。

不動産所得を計算するにあたり、減価償却は経費に該当します。不動産所得は(賃料収入-経費)で計算します。経費が増えると不動産所得が減り、節税へとつながります。

確定申告で収入を申告し忘れたり、ごまかしたりすることは違法行為ですが、経費を申告しないことで罰せられることはありません。申告のない経費を税務署がご丁寧に教えてくれることもありません。

減価償却は強制償却と呼ばれるもので、毎年償却していかなければならないのですが、やり方が分からずに計上しなかったり、間違った方法で過小申告した場合は、結果として不必要に所得税を多く払うことになります。

不動産所得が発生することになったら、必ずその初年度の確定申告のタイミングで正しい減価償却をしておく必要があります。

では、マンションの減価償却とは具体的に何を指すのか、見ていくことにしましょう。

不動産所得においてはマンションを購入した費用が経費として認められます。ポイントとなるのは、費用のすべてが経費にならないことと、認められる経費を複数年にわたって計上(減価償却)していく点です。

マンション購入費用で経費となるもの

一般に居住用のマンションを購入するときは、購入額がいくらなのかが重要で、その内訳を気にする人はあまりいません。内訳があることを知らない人も多いでしょう。

しかし、不動産所得の計算にあっては購入費用の内訳が重要になります。なぜならマンション購入費用のうち、減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地部分は減価償却の対象にならないからです。

なぜ土地部分が減価償却の対象にならないかというと、土地は使用によってその価値が減るものではないからです。難しければ土地は減価償却されない、ということだけ覚えておきましょう。

これから投資用マンションの購入を考えているのであれば、購入時に建物価格がいくらなのか、売買契約書などではっきりと分かるようにしておきましょう。減価償却の計算がスムーズになります。

建物部分の経費の計上の仕方

建物部分の経費の計上についても確認しておきましょう。すでに何度も出てきている「減価償却」がマンションの建物部分の経費の計上方法になります。

減価償却とは長期間にわたり使用する固定資産を、使用できる期間で分割しながら経費として計上する方法です。

また、マンションの減価償却は定額法といって、耐用年数の期間中、毎回一定の額を減価償却していくやり方で行うことが決まっています。

マンションの耐用年数について

減価償却は、使用できる期間で分割しながら経費を計上する、と説明しました。この使用できる期間のことを、耐用年数と言います。長く使用できる資産ほど耐用年数が長く設定されます。

マンションの場合、この耐用年数は47年です。正確には住宅用で鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数が47年という決まりです。同じ住宅用の建物でも木造モルタル造のものは20年、木造・合成樹脂造のものは22年が耐用年数となっているので、マンションの長さが際立っています。

なお、この耐用年数は建物の寿命を意味するものではありません。47年でマンションが使えなくなるわけではないので、安心してください。

マンションの減価償却費の計算方法

減価償却について、だいぶイメージが深まったのではないでしょうか。では、最後にマンションの減価償却の計算方法について説明します。

ここでは、定額法で減価償却することが定められた平成28年4月以降にマンションを購入したケースで考えます。

減価償却を計算式で表すと次のようになります。

取得費×償却率

減価償却できるのはマンションの建物部分だけでしたね。建物部分の取得費用はさらに、本体部分と設備部分に費用割合を分解します。これは本体部分と設備部分で耐用年数が異なるからです。本体部分は先ほど説明したとおりマンションでは47年です。設備部分は15年が耐用年数になっています。

少し話が複雑になってきたので、まずは計算がわかりやすい新築マンションを例に考えてみましょう。

新築マンションの減価償却

購入した新築マンションの建物費用として、本体の取得費を1,800万円、設備の取得費を400万円とします。

償却率は耐用年数ごとに決まります。

具体的な数値は国税庁が発表しています。耐用年数47年の償却率は0.022、15年の償却率は0.067です。

取得費と償却率を本体と設備それぞれに当てはめてみましょう。

本体の減価償却:1,800万円×0.022=396,000円
設備の減価償却:400万円×0.067=268,000円

減価償却の方法は毎年金額が変わらない定額法でしたね。

つまり1年目から15年目は396,000円+268,000円=664,000円。
16年目から47年目は396,000円が、この新築マンションにおける毎年の減価償却費になります。

中古マンションの減価償却

これも例で考えてみましょう。築10年の中古マンションを購入したものとします。本体の取得費は1,000万円、設備の取得費は150万円とします。

減価償却の計算式は(取得費×償却率)ですが、この段階では償却率を知るための耐用年数が分かっていません。そのため、中古マンションでは耐用年数を確認する手順を先に踏む必要があります。

中古マンションの耐用年数を調べるにはそれぞれ次の計算式に当てはめます。

本体の耐用年数:(47-経過年数)+経過年数×0.2
設備の耐用年数:(15-経過年数)+経過年数×0.2

47と15はそれぞれマンションの本体と設備の法定耐用年数のことです。経過年数とは築年数のことなので、今回の例では10が入ります。数値を計算式に当てはめてみましょう。

本体の耐用年数:(47-10)+10×0.2=39
設備の耐用年数:(15-10)+10×0.2=7

耐用年数は本体が39年、設備が7年であることが分かりました。ここで先ほど使用した国税庁の数値から耐用年数に応じた償却率を確認します。耐用年数39年では0.026、同7年では0.143がそれぞれの償却率です。

償却率がわかれば、あとは(取得費×償却率)の計算式に当てはめるだけです。

本体の減価償却:1,000万円×0.026=260,000円
設備の減価償却:150万円×0.143=214,500円

よって、この中古マンションでは、1年目から7年目は260,000円+214,500円=474,500円。
8年目から39年目は260,000円がそれぞれ毎年の減価償却費になります。

記事のおさらい

減価償却って何?

時間の経過と共に価値が減ずる資産について、減じた価値を経費として処理することを減価償却といいます。土地は減価償却できず、建物のみが対象です。経費とすることで不動産所得が減り、節税できます。
詳しくは、減価償却とは?をご確認ください。

減価償却と耐用年数の関係は?

取得した金額を使用できる期間で割って、毎年の減価償却費を求めます。この期間は建物ごとに決まっていて、耐用年数と呼ばれます。マンションの耐用年数は47年です。
詳しくは、マンションの耐用年数についてをご確認ください。

マンションの減価償却費の計算方法は?

取得費×償却率で計算しますが、建物と設備でそれぞれ求めて足し合わせる必要があるため、実際の数式は以下の通りとなります。
建物の取得費×建物の償却率+設備の取得費×設備の償却率
詳しくは、マンションの減価償却費の計算方法をご確認ください。

新築と中古で減価償却に違いはあるの?

新築の場合は法定耐用年数がそのまま適用されます。中古の場合は以下の数式で求められます。経過年数の2割分,本来の残存年数より長くなります。
(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×0.2
詳しくは、中古マンションの減価償却をご確認ください。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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