売れない土地を手放したい！いらない土地を放棄するには？国に返すことは可能？処分方法を解説

日本でもっとも価値の高い土地は東京の銀座四丁目にあります。
その評価額は、1平米あたり3,600万円（2021年公示地価）。価値の高い土地ほど魅力的なものはありません。

その一方で、持っていたくない土地、というのも存在します。持っていたくない土地とはいったいどんな土地なのでしょうか。 その特徴や放棄したくなる理由、また実際に土地を放棄する方法があるのかどうか見ていきましょう。

1.せっかくの土地を放棄する理由は？

土地には価値の高いものもあれば、価値があまりないものもあります。価値があまりない土地のなかには、持っていると損をする土地もあります。

税金で赤字になる土地

土地には税金がかかります。その土地を利用している・していないは関係ありません。所有していることに対して税金がかかるのです。この税金を固定資産税と言います。市街化区域内にある土地は固定資産税に加え、都市計画税もかかります。

将来的な利用の予定もなく、ただ持っているだけの土地は税金によってお金が出ていくばかりとなってしまいます。

具体的にどれくらいの税金がかかるのか、土地にかかる固定資産税と都市計画税の税額の計算方法を見てみましょう。（税率は標準的なもので、市町村によって異なることがあります）。

・固定資産税：課税標準×1.4%
・都市計画税：課税標準×0.3%

さきほど、土地にかかる税金は土地を利用しているかどうかにかかわらず発生する、と言いましたが、住宅用地として利用されている土地は課税標準の特例を受けることができます。いわゆる減税です。

固定資産税も都市計画税の課税標準の特例をまとめてみましょう。

税目	土地の該当基準	課税標準の特例
固定資産税	小規模住宅用地（200平米以下の部分）	課税標準×1/6
固定資産税	小規模住宅用地（200平米超の部分）	課税標準×1/3
都市計画税	小規模住宅用地（200平米以下の部分）	課税標準×1/3
都市計画税	小規模住宅用地（200平米超の部分）	課税標準×2/3

管理の手間がかかる土地

利用していない土地やその土地に建つ建物は税金を払っていれば、後は何もせずとも大丈夫、というわけではありません。建物は人が使わなくなると、劣化が急激に始まると言われます。

これを食い止めるには定期的に換気をしたり、掃除をしなければなりません。離れたところにある場合は、そこへ出向く交通費や費やす時間も馬鹿になりません。

更地の場合であっても夏になれば草刈りが必要です。いったん草むらのようになってしまった空き地は、不法投棄を誘因したり、野良猫などの住処となってしまう可能性があります。周辺の住民とのトラブルにもなりかねませんので、これらを防止する意味でも、定期的な見回り、メンテナンスは不可欠です。

特定空き家のリスクをかかえる土地

住宅が建っている土地は、更地よりも納税額が少なくなることを説明しました。そのため利用していない古家をわざわざ取り壊さずにそのままにしておく事例が非常に多くあります。

その結果、メンテナンスが行き届かず倒壊などの危険性が高い空き家が全国あちこちに点在することとなりました。倒壊などの危険性が高い空き家のことを「特定空き家」と言います。

行政によって特定空き家と認定されると建物を保全するなど、行政の指導に従わなければなりません。適切な対応をしないと、その土地の税金にかかる免除がなくなるだけでなく最大50万円以下の罰金が科せられることになります。

特定空き家に限りませんが、老朽化した空き家が倒壊するなどによって第三者にけがをさせる事態となったら、空き家の所有者が賠償責任を負うことになります。けがの程度にもよりますが、治療費や通院にかかる費用、会社を休むことを余儀なくされた場合はその休業に対する損害も補償しなければならないでしょう。こうしたリスクがもたらす影響は罰則の比ではありません。

2.土地の「所有権の放棄」は難しい？国には返せない？

土地の所有権とは、その土地を所有する権利者であることを公に主張できる権利のことです。不動産登記簿における権利部にその記載があります。

所有権を持つ土地を必要ない、手放したいと思ったら、その土地の所有権は放棄できるのでしょうか。

結論から言うと、土地の所有権を放棄することは難しいです。そもそも登記において所有権の移転はあっても、放棄という手続きは存在しません。手続きができない以上、いくら放棄したと主張してもそこに法的な根拠は成立しません。

話しが少し法律寄りになりますが、一般的には権利者がその権利を自由に放棄することは可能であると考えられています。土地などの不動産についても同様の考え方をします。ただし、放棄の仕方にまで自由があるとは考えられていません。たとえば他人に迷惑をかけた放棄はできません。家電を捨てるときのことを想像してみましょう。所有している家電を放棄（捨てる）する権利は誰にでもあります。しかし例えば冷蔵庫などであれば、家電リサイクル法に沿った捨て方をしなければなりません。それ以外の捨て方をした場合は、その放棄は認められない、と言うことになるのです。

こうしたなかひとつの注目すべき裁判がありました。「土地を放棄し、結果としてその土地は国が所有権を取得することとなるため、国に所有権の移転登記を求める」という請求事例です。

判決では該当の土地に財産価値が乏しいことがひとつのポイントとなりました。一般論としての所有権放棄は認められるものの、本件に関しては請求者（土地を放棄したい人）が財産価値の乏しいこの土地を放棄し、国への権利移転を要求することは、土地の負担および責任をやみくもに国へ押し付けることにほかならず、権利の乱用に該当するため無効であるとし、その請求を却下しました（広島高裁松江支部平成 28 年 12 月 21 日判決）。

仮にこのような事例で国への移転登記が認められたらどうなるでしょうか。いらなくなった不要な土地の多くを国が引き受けることになり、国の負担だけが一方的に増すことになります。この判決は至極妥当と言えるでしょう。

このように土地の放棄（または放棄を伴う国への所有権移転登記）は簡単なことではありません。

3.いらない土地を手放す具体的な処分方法

もし自分の土地が税金だけを払う赤字の土地だったり、特定空き家のリスクをかかえた土地であるならば、土地を手放すことも考えた方がいいでしょう。具体的には以下の4つの方法が考えられます。

売却する

もっとも好ましい手放し方のひとつです。インターネットの普及で土地の情報は日本国内のみならず全世界に向けて発信できます。自分では価値がないと思っている土地が、ほかの人にとっては役立つ土地になるかもしれません。売れるはずがない、と決めつけずに売却も検討してみてはいかがでしょうか。

通常、不動産会社に仲介を依頼するだけでは費用はかかりません（ただし条件の悪い不動産の場合、仲介手数料とは別に広告費等を請求する不動産会社もありますので、詳細は契約前に確認してください）。

自分でもできる方法として、自治体の空き家バンクへの登録があります。空き家バンクは移住希望者を募っている地方の自治体で行われることの多い取り組みです。自治体内で利用していない不動産の情報をストックしておき、移住希望者者へ紹介、定住へつなげようとする目的で運営されています。広告のように不特定多数に見せるものではなく、ピンポイントでニーズの高いターゲットへ訴求できる点がポイントです。移住者のみならず、すでにその地に住んでいる人が地元の不動産情報を得るためにも利用されていることが多いと言われています。

多くの空き家バンクでは、購入希望者が見つかったタイミングで、不動産仲介会社が間に入り、売買手続きがスムーズに進むように手助けします。

ほかにも不動産会社へ買取を依頼するという方法もあります。買取をした不動産会社がその土地を直接利用するケースもなかにはありますが、ほとんどは土地に付加価値をつけ転売します。不動産会社にとって土地は仕入れに当たるため買取価格は市場での取引価格より大幅に引き下げられる可能性があります。それでも売れないよりは良いと、買取を検討する人も少なくありません。

譲渡する

赤字の土地なので、タダでもいいからもらってくれる人がいたら譲渡してしまいたい。そういう考え方もあります。

もし土地だけならもらってもいい、という人が現れて土地を譲渡する場合、法律上は土地の贈与という扱いになります。土地の贈与自体は口頭でも成立しますが、書面として贈与内容を明確にしておくことが望ましいでしょう。また、所有権の移転登記手続きも確実に行ってください。

贈与の場合は不動産会社が仲介してくれません。弁護士や司法書士などの手をかりながらトラブルがないように土地の譲渡を進めていきましょう。

なお、土地を贈与したときにかかる贈与税は、土地をもらった側にかかります。贈与した側は贈与税に関して、特に手続き等をすることはありません。

寄附する

土地は地方自治体や公益法人へ寄附することもできます。

といってもすべての土地が無条件で寄附できるわけではありません。寄附される側のニーズにピンポイントで当てはまる土地であることは、かなりレアケースです。それでも赤字の土地を早く手放したいなら、寄附の可能性も検討しておきましょう。

地方自治体であれば利用目的に合致していることが条件となります。自治体にもよりますが、寄附採納申請という手続きで自治体に寄附したいことを申し出て、承認されれば寄附が実行されるという流れが一般的です。寄附の受付を大々的に宣伝している自治体は少ないので、実施の有無は自治体のホームページで確認するか、役所等へ赴き直接話を聞くようにしましょう。

公益法人も土地の寄附を受け付けている場合があります。どのような土地を、どのような目的で受け取るかは法人ごとに違うので、個別に確認をすることになります。法人への寄附は寄附する側に所得税が課せられる可能性があります。ただし相手先が公益法人の場合は、所得税を非課税にする特例が用意されているので、忘れずに活用しましょう。

寄附をしたら、所有権を相手先へ移転することを忘れないようにしましょう。所有権移転登記にかかる費用をどちらが負担するかは協議によって決められることが多いです。

いらない土地の自治体への寄附については、「寄附採納申請の流れと必要書類」と題して、後ほど詳しく解説しますので、そちらも参考にしてください。

受け取らない（相続放棄）

相続のときに当てはまるケースですが、価値のない土地はそもそも受け取らない、という方法もあります。これを「相続放棄」と言います。

相続放棄をする場合は、相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し出を行います。相続放棄は個別の財産ごとにはできませんので、すべての相続財産を放棄することになる点はしっかり頭に入れておいてください。

また、自分が財産を放棄したときにその財産を受け取る別の法定相続人がいる場合とそうでない場合で考え方も変わってきます。もし別の相続人（被相続人の兄弟など）がいるなら、放棄することをあらかじめ伝えて同意を得ておくほうが良いでしょう。

自分が放棄することで相続人が誰もいなくなる場合はどうなるのでしょうか。所有権が自分に移転することはないので、固定資産税の支払い義務などは発生しません。ただし、その土地を管理する「相続財産管理人」が決まるまでは、その土地の管理義務は残ります。

つまり、管理不行き届きによって問題が発生した場合は、たとえ相続放棄していたとしても、その責任があることになります。相続財産管理人が決定したら、管理人による手続きによってその土地は国庫に帰属します。

4.土地が放棄できる？法整備の現状

いらない土地、管理されていない土地が増えていくことは、やがて所有者が誰かわからなくなるリスクがあります。そうした状態が続いたらどうなるかは想像に難くありません。実際、全国には約410万ヘクタールもの所有者不明地があると言われています。これは九州全体の面積を上回る広さです。国は問題解決のために急ピッチで法案の作成や法改正に乗り出しています。

2021年に公布された「相続土地国庫帰属制度」は所有者不明土地の発生を抑制する手段のひとつです。相続によって土地の所有権をいったん取得した人が、土地を手放して国庫へ帰属させることを可能にしました。

ただし、この制度の前提として、先の裁判例で紹介したような、土地の負担および責任をやみくもに国へ押し付けることがないことがあげられています。

そのため、法律はできたものの誰もが簡単に制度を利用し、土地を放棄できるものではありません。たとえば次のような土地は放棄の対象外です。

・建物がある土地
・担保権が設定されている土地
・特定有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地
・帰属または範囲について争いがある土地

制度を利用し放棄の承認を受けた人は、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

「相続土地国庫帰属制度」については後ほどさらに詳しい解説を行います。

5. 自治体への土地放棄手続き「寄附採納申請」の流れと必要書類

いらない土地を放棄する方法として自治体への「寄附採納」があります。寄附採納を行う際の手続きの流れや必要となる書類を確認しましょう。

自治体への土地放棄手続き「寄附採納申請」の流れ

土地を寄附採納によって放棄するときはどのような手続きになるのでしょうか。順を追って確認しましょう。

1. 事前相談
   
2. 寄附申込の申請
3. 申請した土地に関する調査
   
4. 当該土地の受理・不受理の通知
   
5. 当該土地の受理
   

相談窓口は自治体により異なります。「財産活用課」「総務課」などが窓口となるケースが多いようです。「自治体名×寄附採納」でweb検索すると自治体の取り組みや窓口が分かることもあるので試してみましょう。

自治体への土地放棄手続き「寄附採納申請」の必要書類

土地放棄を寄附採納で行うには、手続き上の必要書類を準備する必要があります。詳細は自治体によって異なりますが、次にあげる書類を求められることが多いです。

寄附採納はすべての土地に対して受け付けている訳ではありません。

土地によっては不受理となってしまうこともあるので、必要書類を揃える前に、一度、自治体の窓口で事前相談してから寄附可能であることを確認した後に書類を集めるほうが無駄は少ないでしょう。

・寄附申込書
・寄附財産に係る売却等承諾書
・位置図
・更正図
・実測図
・登記事項証明書

6. 相続土地国庫帰属制度による土地放棄手続きの詳細と流れ

相続する土地を放棄するための制度として「相続土地国庫帰属制度」が新しく導入されます。制度利用の条件や手続きの詳細、流れなどを確認しましょう。

新制度「相続土地国庫帰属制度」の詳細

新制度「相続土地国庫帰属制度」は令和5年4月27日からスタートします。

これは、土地を相続したけれど利用する予定がない、管理コストの負担が大きいなどの理由で土地を手放したいというニーズに対し、一定の管理費用を負担することを条件にその土地の所有権の国庫への帰属を認めるとする制度です。

土地を相続した人が利用

制度を利用できるのは該当の土地を相続した人または遺贈された相続人です。
相続または遺贈によって取得していることが条件なので、いらない土地を持っている人なら誰もが利用できるというものではありませんので注意してください。

制度の開始時期

令和5年4月27日です。

制度利用で土地を放棄する場合にかかる費用

相続土地国庫帰属制度で土地を放棄する場合にかかる費用には審査手数料と負担金があります。審査手数料はまだ正式な額は決定していません。
負担金は土地の種類によって異なります。負担金の決定に際しベースにある考え方は、土地の種類ごとにその管理に必要な10年分の標準的な費用の額を考慮するというものです。

法務省の法務ページには具体例として以下のものが挙げられています。

・宅地
面積にかかわらず20万円。ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域内の宅地については面積に応じ算定。たとえば市街化区域内の宅地200平米では、負担金はおよそ80万円になります。

・田、畑
面積にかかわらず20万円。ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域内の農地、農用地区域内の農地、土地改良事業等の施行区域内の農地に該当する場合は面積に応じ算定。

・森林
面積に応じ算定。

・その他（雑種地、原野等）
面積にかかわらず20万円。

手続きの必要書類

まだ決まっていません。

新制度「相続土地国庫帰属制度」の申請の流れ

相続土地国庫帰属制度はこれから始まる新制度です。申請の流れがどのようになっているのか確認しましょう。

1. 対象となる人（相続又また遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により土地を取得した者）が国庫帰属を申請
   
2. 法務大臣（法務局）による書類審査、実地調査などの要件審査・承認
   
3. 申請者が負担金を納付
   
4. 国庫に帰属（国への土地返還）
   

7. 土地放棄手続きができない！いらない土地の活用方法

寄附採納や相続土地国庫帰属制度による受け入れがかなわなかった土地はどうしたらよいのでしょうか。放棄手続きもできないいらない土地を活用できる方法がないか考えてみましょう。

いらない土地は専門の会社に相談して売却の可能性を探ろう

自分がいらない土地だからその土地には価値がないと思い込んではいないでしょうか。
2、3社の不動産会社へ相談し売却は難しいとの回答だったため「売却できない土地」と決めつけてしまい売却の可能性を閉ざしていることも考えられます。

確かに「旗竿地」「がけ地」「傾斜地」「三角地」のような不整形の土地は一般的には売りづらい部類であり、仲介を生業とする不動産会社にはあまり受けは良くないかもしれません。であれば、考え方を変えて、仲介ではなく買取を不動産業者や買取の専門業者へ打診してみるのもひとつの方法です。

買取は仲介に比べ売却価格が下がるデメリットがありますが、そもそもいらない土地であれば、引き取ってもらえるだけで良しとするという考え方もできます。

太陽光用地としていらない土地を活用できる可能性がある

住宅や商業施設を建てるための土地としては不向きであっても、別の用途であれば利用できる土地があるかもしれません。太陽光用地としての利用も、いらない土地を使える土地に変える一つの可能性です。

太陽光用地に向くのは日照時間が長い土地です。

さらに広い面積で日差しを遮るものがなく、傾斜が少ないなどの特徴があればなお良いでしょう。複数の太陽光用地の業者に問い合わせをし、太陽光用地として活用できる可能性がないか探ってみましょう。

事業用地としていらない土地を活用できる可能性がある

土地を売買ではなく活用する、という視点に立つなら相談先は不動産会社ではないかもしれません。

というのも一般的な不動産仲介会社は、不動産の売買取引を成立させることによって収益を確保することで生業を立てています。そのため、土地活用については積極的ではなく、有意義なアドバイスももらえない可能性のほうが高いです。

一度、「土地活用事業」を行っている会社や金融機関に問い合わせをしてみましょう。商業施設用地やロードサイド店舗、介護施設、保育園など、事業用地として活用できる可能性があるかもしれません。

駐車場としていらない土地を活用できる可能性がある

手ごろな土地活用として駐車場の検討はいかがでしょうか。

青空駐車場であれば初期投資も少なく始められます。アパートなどを経てる土地活用と比べると利益率は高くはありませんが、いらない土地がお金を生み出す土地に変わるのであればそれで十分という考え方も成り立ちます。

駐車場運営の専門会社に問い合わせて、活用の可能性を確認してみましょう。

トランクルーム用地としていらない土地を活用できる可能性がある

トランクルーム用地としての利用もいらない土地の活用方法として検討すべきものかもしれません。

トランクルーム事業は利用トラブルが少ない、保守点検の手間がないなど、事業に手がかからない点がメリットです。ただし初期投資がかかること、にもかかわらず賃料は低く、集客も簡単ではないといったデメリットもあります。

トランクルーム事業を運営する専門会社に問い合わせて、活用の可能性を確認してみましょう。

8.記事のおさらい！よくある質問

土地を放棄したいのはどんな時？

持っていると損をしてしまうときなどです。具体的には利用はしていないのに、固定資産税や都市計画税などの税金がかかっている場合です。更地の場合、住宅用地として利用されている土地のように軽減措置もないため、税負担が重くなることがあります。

建物が建っていれば税金は安くなるの？

以前は建物が建っていれば固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられましたが、現在は倒壊などの危険性が高い「特定空き家」に指定されると、税金の免除がなくなるだけでなく、罰金が科せられる可能性もあります。

いらない土地はどう処分すればいいですか？

もっとも好ましいのは売却することです。人によってはその土地に使いみちを見出せるかもしれません。売却が難しいときは譲渡や寄附なども考えられます。いらない土地を相続しそうなときは、相続放棄をすることもできます。

土地の放棄は法律上可能ですか？

権利の問題は別とし、実質的に土地の所有権を放棄することはできません。しかし所有者不明地が増えている状況をふまえ、相続土地国庫帰属制度法制が令和5年4月27日から運用開始されます。