実勢価格とは?公示地価・基準地価・路線価の違いも合わせて解説

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土地の取引について調べてみると、価格について、「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「路線価」と呼び名がついています。

それぞれ価格にはどのような意味があり、違いはどこにあるのか、またどのようなときに使われるのかを解説します。

実勢価格の意味を理解しよう

実勢価格とは何を示しているのか解説します。

市場で実際に売買されている価格

実勢価格とは、実際に取引が成立したときの価格です。売り手側や買い手側の希望価格がありますが、最終的に取引が行われた金額が実勢価格となります。この価格は不動産に限った言葉でありません。

たとえば、街の八百屋で売られている野菜は時期によって値段も異なります。野菜の収穫が不足してトマト1個300円と高値の場合、ほとんどのお客さんは高いので買いません。

販売価格は300円ですが、取引が成立していないため実勢価格ではありません。別の日にトマトが1個50円で販売されていた場合、お客さんはお買い得と感じて買います。

買った段階で取引が成立しますので50円が実勢価格となります。実勢価格は市場の状況によって値段が変わるものです。

公示地価・基準地価・路線価とは

それぞれどこに違いがあるのか解説します。

すべて公的機関が公表している土地の値段

3つとも公的機関が公表している土地の値段です。また、どの価格にも共通するのは実勢価格ではないということです。3つの値段の主な違いを下の表に整理してみました。

公示地価は国が調べた土地価格の目安

国土交通省が3月中旬に発表している土地の価格です。土地の取引価格に指標を与えることや適性な地価の形成に寄与することなどが目的です。

1月1日時点の全国約2万3,000か所の標準地が地価公示法に基づいて評価されます。価格の算定方法は、1か所の標準値につき、2人以上の不動産鑑定士が別々に評価を行い、国土交通省の土地鑑定委員会がその鑑定結果を審査し最終的な価格を決定します。

基準地価は都道府県が調べた適正価格

各都道府県が9月下旬に発表している土地の価格で、公示地価と同様に土地取引の指標とすることが目的です。7月1日時点の全国2万か所以上の基準地を対象に、1か所につき1人以上の不動産鑑定士が評価します。

路線価は国税庁などが算定した土地価格

国税庁が7月上旬に発表している土地の価格です。路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2つがあります。路線価と呼ぶときは基本的には相続税路線価を指します。

1月1日時点の全国約41万か所を相続税法に基づき調査し、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額および精通者意見価格などから算出します。この路線価が基準となり相続税の対象となる財産が評価され税額が決まるので、調査個所が多いこともあり、他の価格に比べると発表が遅くなりますが、相続税の申告期限にも間に合うように7月には発表されています。

つまり、もし親族が亡くなり不動産を相続することになった場合、相続税は亡くなってから10か月以内に申告しなければ実際より多く税金を払わなければならなかったり、罰金を支払わなければならなかったりするので、1月に亡くなった方の場合は、10月には申告する必要があります。そのためその3か月前には相続税の対象財産の評価基準となる相続税路線価を発表しないと間に合わないと考えられているためです。

公示地価・基準地価・路線価の活用方法

それぞれの価格をどのような場面で使用するのが良いか確認しましょう。

土地の売買時の目安として使用する

公示地価や基準地価は、土地を売るときや購入を考えているときに参考価格として利用します。公示地価は地価公示法に基づき1月1日時点の価格を算出、基準地価は国土利用計画法に基づき7月1日時点の価格を算出という違いがありますが、不動産鑑定士が評価するので内容としてはほぼ同レベルのものです。評価する箇所が同じ個所の場合は、価格の差額から半年の動きを確認することもできます。

実勢価格は市場の状況に合わせて変動の可能性があるので新しい時期のものは良いですが、年数が経過しているときはそれだけでは参考にできません。しかし、最新の年代までの変動率を算出することができるのでこの変動率を参考にすることができます。

相続税や贈与税の算出時に使用する

路線価(相続税路線価)は、先ほど説明したように相続税や贈与税の計算に使用します。道路の路線価に対して、接している土地の面積を掛けることで土地の相続税評価額を算出します。

一般的な方法としては、土地に接している道路の路線価を国税庁のホームページで確認します。金額は千円単位の表記ですので、350と表記されている場合は、35万円を表わしています。路線価は1坪当たりの単価ではなく1平方メートルの単価ですので間違えないようにしましょう。その単価に対して土地の面積を掛けることで相続税評価額が決まり、土地が200平方メートルの場合は35万×200=7,000万円となります。

ただし、土地を他人に貸していたり、貸家として使用している人がいたりするときは、立ち退きが容易ではないため利用価値が下がります。また、土地の形が複雑なときや、複数の道路に接している場合、道路に接していない場合も単純には算出ができないため、調整計算を行う必要があるので注意しましょう。

複雑な条件の土地で算出が難しいときは、不動産鑑定士や近くの不動産屋に依頼するのがおすすめです。また、実はすべての土地に路線価があるとは限りません。市街地の宅地が主でありますが、郊外の宅地や山林はないことがあり、そのときは固定資産税評価額を元に算出します。

実勢価格や公示地価・基準地価・路線価の違いを知り土地売買価格の参考に

それぞれの価格の違いについて説明しました。どれも土地の価格ではありますが、目的が異なり算出方法も異なるので価格に差が生じます。土地の売買や相続を行うときは参考にするべき価格が変わりますので、違いを理解し使用目的を明確にして適切な価格を使用しましょう。

記事のおさらい!よくある質問

不動産取引の基本は実勢価格?

実勢価格とは、実際に取引が成立したときの価格です。不動産であれば販売価格から交渉等で値段が変わることがありますので、販売価格=実勢価格ではなりません。実勢価格は市場の状況によって値段が変わります。

実勢価格以外の不動産の価格とは?

公示地価・基準地価・路線価などがあります。いずれも公的機関が公表している点が特徴です。公示地価と基準地価は実勢価格に近く、土地取り引きの際の目安とされています。路線価は相続税や贈与税の計算に使われます。評価割合は公示地価のおおよそ80%です。

いろいろある土地価格。その利用方法は?

土地の売買のときに目安として使用します。実勢価格は今の価格を知るには最適ですが、情報量が不足することがあります。公示地価や基準地価は市場価格とはまた違いますが、サンプルが多く、時系列で過去との比較ができる点で重宝します。

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