遊休地とは?活用方法の種類からメリット・デメリットまで詳しく解説

遊休地とは?活用方法の種類からメリット・デメリットまで詳しく解説

「遊休地」という言葉を耳にしたことはありませんか。

言葉からある程度の意味は想像できるけれど、明確な定義や意味は知らないという方も多いものです。

今回は、遊休地とはどのような土地なのか、また遊休地の活用方法の種類や、それぞれのメリットとデメリットも合わせて解説します。

遊休地とは

遊休地とは、何も利用されていない(利用されず遊んでいる)土地のことを指します。特に、活用方法が思いつかない場合や、利用予定がない場合などが多いです。遊休地は、更地が多いので、売却時すぐに売り出せるメリットがあります。しかし、土地を所有していることにより管理作業や維持費用が発生するデメリットもあるでしょう。

また、遊休地と似ている言葉で「遊休土地」があります。遊休土地とは、土地取得後2年以上利用されていない土地のことで、国土利用計画法の許可、届け出を取得してから2年経過しても利用されず、都道府県知事が利用を促進する必要があると認めた土地になります。遊休土地の通知を受けてから6週間以内に利用または処分の計画を届けなければなりません。都道府県知事は、必要な助言や勧告を行い、従わないときは地方公共団体などに売り渡す協議を行わなければならないのです。

遊休地を活用する理由とは

ここでは遊休地をそのままにしておくのではなく、活用した方がいい理由について確認します。

所有しているだけで税金や費用がかかる

土地を利用する予定がないからといってそのままの状態にしていると、所有していることで毎年固定資産税を納めなければなりません。場所によっては、都市計画区域内の市街化計画区域に該当し、その場合は都市計画税も発生するケースがあります。このように所有しているだけでは、費用が掛かるだけのものになってしまう恐れがあるのです。

放置していると近隣からクレームがくる

利用していない土地のため管理せずに放置していると、雑草などが伸び、次第に土地が荒れてくるでしょう。そのため、ゴミなどの不法投棄が助長され、さらにゴミからは害虫なども発生し、近隣住民から管理不足とクレームを受けるリスクがあります。

遊休地の活用方法とメリット・デメリット

実際に遊休地をどのように活用するのがよいのか、活用方法をメリット・デメリットと一緒に解説します。

駐車場として貸し出す

駐車場として活用する場合は、初期費用も抑えられ、大きな建物などを設置することもないため転用性も高いのが特徴です。そして駐車場には大きく、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。月極駐車場は、自分で運営のすべてを行う方法と、駐車場管理会社に貸し出しを行い、一定の賃料を受ける方法です。コインパーキングについては、初期投資を自分で行うか、コインパーキング業者が行うか2つの選択肢がありますが、基本的に管理運営はコインパーキング業者が行います。 駐車場経営のメリットは、少額で始めることができ、設備の準備も短期間でできるため、すぐに始められるところです。

デメリットは、立地条件が影響をおよぼす点にあるでしょう。そのため周りに住宅地などが多い場合は月極駐車場、病院や商業施設などがある場合はコインパーキングなど、駐車場の需要がある地域かどうかが重要です。

賃貸住宅を建てて貸し出す

次いで遊休地にアパートやマンションを建設して、賃貸経営をする方法です。メリットとしては、貸し出すことで長期的に毎月安定した収入を得やすいこと。また、初期費用が高額となる印象がありますが、金融機関から融資を受けて対応すれば、実際の初期投資を抑えられ、毎月の収入からローンを返済することも計画できます。賃貸住宅経営の場合、遊休地のままにしておくことや駐車場経営に比べ、固定資産税や都市計画税の軽減につながるでしょう。

デメリットとして考えられる主なリスクは空室です。空室があると予定していた定期収入を得ることができないため、経営を始める時には、地域について調査し、物件の需要確認や賃料設定を行いましょう。また、注意点として、建物の老朽化は避けることができません。老朽化した建物はさらに空室リスクを高めますので、建物を維持する管理費や修繕費なども想定して収支計画を立てましょう。

トランクルームを立てて貸し出す

近年、屋内型のトランクルーム経営が注目されています。遊休地にトランクルーム用の建物を建築し、トランクルームの運営を自分ですべて行うか、運営会社に依頼するかの方法です。賃貸住宅に比べて立地に左右されにくく、不整形の土地でも活用することができる点がメリットでしょう。

デメリットは、日本ではまだトランクルームの利用自体が、世間に浸透していない点にあります。運営会社に依頼する場合は、地域の需要予測なども相談した上で決めるようにしましょう。また、注意して欲しいのが、トランクルーム用の建物は倉庫として扱われるため「第一種低層住居専用地域」「第二種住居専用地域」「第一種風高層住居専用地域」以外の地域でないと建築ができません。

介護施設を開設する

こちらは老人ホームや介護施設などの民間施設を建築して運営する方法です。介護系経営企業に土地を貸す方法と建物を自分で建築してから貸し出す方法があります。メリットとしては、高齢化社会を迎えているため、賃貸住宅経営もよりも収益性が高いと言われています。また、老人ホームや介護施設の場合は、賃貸経営の立地条件とは要件が異なることが多く、静かで自然豊かな場所が好まれる場合も多いです。

デメリットは、需要はあっても運営側の人手不足の問題があるため運営する事業者を見つけづらい点です。それに建物自体が特殊な施設となるため、事業を中断すると転用性が低い建物になります。

商業施設を出店する

最後にコンビニや飲食チェーン店事業者に土地を貸したり、建築した建物を貸し出したりする方法です。メリットとしては、賃貸物件よりも高く家賃を設定でき、契約内容によっては、売上の利益に応じて家賃を設定する方法もあるので、高い収益を見込める可能性があります。

しかし、建物から建てる場合は、建築費用が高額になるケースがあるため、黒字化するまでには時間を要するでしょう。また、テナントが売上減で事業を中断した場合など、施設の空き状態が続くと大きな収益減のリスクにもつがなるため、契約するテナントの売上収益に大きく左右される点がデメリットと言えるのではないでしょうか。

遊休地を有効活用して収益を生み出そう!

遊休地の意味から遊休地の活用方法まで紹介しました。遊休地を活用せずに所有していると、維持費用もかかるなど様々なデメリットが考えられます。

収益を生み出すためには、遊休地の場所や環境に合った活用方法を選ぶことが重要です。活用方法に悩む場合は、近くの不動産業者などのプロに相談してみましょう。

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