遊休地とは?活用方法の種類からメリット・デメリットまで詳しく解説

遊休地とは?活用方法の種類からメリット・デメリットまで詳しく解説

「遊休地」という言葉を耳にしたことはありませんか。

言葉からある程度の意味は想像できるけれど、明確な定義や意味は知らないという方も多いものです。

今回は、遊休地とはどのような土地なのか、また遊休地の活用方法の種類や、それぞれのメリットとデメリットも合わせて解説します。

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遊休地とは

遊休地とは、何も利用されていない(利用されず遊んでいる)土地のことを指します。特に、活用方法が思いつかない場合や、利用予定がない場合などが多いです。遊休地は、更地が多いので、売却時すぐに売り出せるメリットがあります。しかし、土地を所有していることにより管理作業や維持費用が発生するデメリットもあるでしょう。

また、遊休地と似ている言葉で「遊休土地」があります。遊休土地とは、土地取得後2年以上利用されていない土地のことで、国土利用計画法の許可、届け出を取得してから2年経過しても利用されず、都道府県知事が利用を促進する必要があると認めた土地になります。遊休土地の通知を受けてから6週間以内に利用または処分の計画を届けなければなりません。都道府県知事は、必要な助言や勧告を行い、従わないときは地方公共団体などに売り渡す協議を行わなければならないのです。

遊休地を活用する理由とは

ここでは遊休地をそのままにしておくのではなく、活用した方がいい理由について確認します。

所有しているだけで税金や費用がかかる

土地を利用する予定がないからといってそのままの状態にしていると、所有していることで毎年固定資産税を納めなければなりません。場所によっては、都市計画区域内の市街化計画区域に該当し、その場合は都市計画税も発生するケースがあります。このように所有しているだけでは、費用が掛かるだけのものになってしまう恐れがあるのです。

放置していると近隣からクレームがくる

利用していない土地のため管理せずに放置していると、雑草などが伸び、次第に土地が荒れてくるでしょう。そのため、ゴミなどの不法投棄が助長され、ゴミからは害虫なども発生します。このような状況が続くと、近隣住民から管理不足とクレームを受けるリスクがあります。

遊休地の活用方法とメリット・デメリット

実際に遊休地をどのように活用するのがよいのか、活用方法をメリット・デメリットと一緒に解説します。

ローコストで始まられる

駐車場として貸し出す

駐車場として活用する場合は、初期費用も抑えられ、大きな建物などを設置することもないため、ローコストで転用性も高いのが特徴です。駐車場には大きく、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。月極駐車場は、自分で運営のすべてを行う方法や運営・管理などを業務委託する​​​​管理委託方式、駐車場管理会社に貸し出しを行い、一定の賃料を受ける一括借上方式があります。コインパーキングについては、土地を貸して、コインパーキング業者が運営・管理し、毎月一定の金額を受け取る土地賃貸方式、募集から賃料回収まですべてを行う自己経営方式があります。

駐車場経営のメリットは、少額で始めることができ、設備の準備も短期間でできるため、すぐに始められるところです。

デメリットは、立地条件が影響をおよぼす点にあります。そのため周りに住宅地などが多い場合は月極駐車場、病院や商業施設などがある場合はコインパーキングなど、駐車場の需要がある地域かどうかが重要です。

トランクルームを立てて貸し出す

近年、テレワークの普及などにより、屋内型のトランクルーム経営が注目されています。遊休地にトランクルーム用の建物を建築し、トランクルームの運営を自分ですべて行うか、運営会社に委託する​​業務委託方式、土地を貸して、地代を受け取る事業用定期借地方式、土地所有者がトランクルームの建設を行い、業者に運営してもらうリースバック方式などがあります。賃貸住宅に比べ、初期費用が安くローコストで立地に左右されにくいのが特徴です。また、不整形の土地でも活用することができる点がメリットといえるでしょう。

デメリットは、日本ではまだトランクルームの利用自体が、世間に浸透していない点にあります。運営会社に依頼する場合は、地域の需要予測なども相談した上で決ましょう。また、注意して欲しいのが、トランクルーム用の建物は倉庫として扱われるため「第一種低層住居専用地域」「第二種住居専用地域」「第一種風高層住居専用地域」以外の地域でないと建築ができません。

住居エリアの土地活用

賃貸住宅を建てて貸し出す

次いで遊休地にアパートやマンションを建設して、賃貸経営をする方法です。メリットとしては、貸し出すことで長期的に毎月安定した収入を得やることができます。また、初期費用が高額となる印象がありますが、金融機関から融資を受けて対応すれば、実際の初期投資を抑えられ、毎月の収入からローンを返済することも可能です。賃貸住宅経営の場合、遊休地のままにしておくことや駐車場経営に比べると、固定資産税や都市計画税の軽減につながるでしょう。

デメリットとして考えられる主なリスクは空室です。空室があると予定していた毎期の賃料収入を得ることができないため、経営を始める時には、地域について調査し、物件の需要確認や賃料設定を行いましょう。注意点として、建物の老朽化は避けることができません。老朽化した建物は空室リスクを高めますので、日常の建物を維持・管理に必要な管理費や修繕費なども想定して収支計画を立てましょう。

介護施設を開設する

老人ホームや介護施設などの民間施設を建築して運営する方法です。介護系経営企業に土地を貸す方法と建物を自分で建築してから貸し出す方法があります。メリットとしては、高齢化社会を迎えているため、賃貸経営もよりも収益性が高いと言われています。また、老人ホームや介護施設の場合は、賃貸経営の立地条件と要件が異なることが多く、自然豊かな場所が好まれる場合も多いです。

​サービス付き高齢者住宅(​​サ高住)の設立には、一定の要件を満たすと補助金​​を適用させることが可能です。建築費の1/10が上限です。

デメリットは、需要はあっても運営側の人手不足の問題があるため運営する事業者を見つけづらい点です。さらに建物自体が特殊な施設となるため、初期費用が高額であり、事業を中断すると転用性が低い建物になります。

商業施設などで始められる土地活用

商業施設を出店する

最後にコンビニや飲食チェーン店事業者に土地を貸したり、建築した建物を貸し出したりする方法です。メリットとしては、賃貸物件よりも高く家賃を設定でき、契約内容によっては、売上の利益に応じて家賃を設定する方法もあるので、高い収益を見込める可能性があります。

しかし、建物から建てる場合は、建築費用が高額になるケースがあるため、黒字化するまでには時間を要するでしょう。また、テナントが売上減で事業を中断した場合など、施設の空き状態が続くと大きな収益減のリスクにもつながるため、契約するテナントの売上収益に大きく左右される点がデメリットと言えるのではないでしょうか。

オフィスビル

オフィス街など、ビジネスとして立地が良い場所では、オフィスビルとしての活用方法です。メリットとしては、賃貸マンションやアパートに比べ、収益性が高いことです。 また、居住用物件よりも建築基準法の要件が緩和されているため、制約を受けにくいとされています。

都市計画法でオフィスの建設が可能な用途地域は、以下のように定められています。

  • 第二種中高層住居専用地域(床面積1500㎡以下、二階建て以下の制限)
  • 第一種住居地域(床面積3000㎡以下の制限)
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

最近では、新型コロナウイルスの影響により、テレワークの普及やワーケーションの導入 ..などで、地方でも遊休地の有効活用がみられます。

ただし、オフィスビルは景気に左右されるケースが多く、景気の悪化により複数の企業が撤退する可能性もあるのです。 また、居住用物件と比べ建築コストがかかるといった側面もあります。

ビジネスホテル

ビジネスホテルは、ホテル事業者へ一棟貸しをする仕組みです。特に都心部では需要があり、ビジネスホテル用地があれば、すぐに買い手が見つかるでしょう。

観光庁「宿泊旅行統計調査(速報値)」によると、2022年3月のビジネスホテル宿泊稼働率は54.5%となっています。

参考:観光庁「宿泊旅行統計調査(速報値)」)

賃料はオフィスビルほど高くありませんが、撤退のリスクも低く、安定した収入を得ることができます。

広い土地で始められる遊休地の活用

太陽光発電

日当たりが良い遊休地では、太陽光発電の設置が有効です。傾斜がなく平らな土地で、日射量が多い場所であれば、安定した発電量が期待できます。遊休地によっては、​​メガソーラー(大規模太陽光発電所)の建設を進める地域もあります。

また、2012年7月1日からスタートした再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT制度)により、太陽光発電の導入が増加しています。

固定価格買取制度(FIT制度)は、再生可能エネルギー源を用いて発電された電気を国が固が定める価格で、電気事業者が買い取ることを義務付ける制度です。

太陽光発電の設置には、電柱に電線を繋ぐ作業があるため、お近くに電柱があれば費用を抑えることができます。ただし、住宅街にある遊休地では、太陽光パネルの反射光や景観などの原因により、トラブルになるケースもあるのです。

例えば、長野県内メガソーラー計画で住民監査請求が行われた事例が挙げられます。住宅街は避けて、田舎の広い遊休地を活用するのが望ましいです。

一方、太陽光発電は、自治体によっては補助金が出る場合もあります。東京都では、初期費用ゼロで太陽光発電を設置するサービスに対し助成する「住宅用太陽光発電初期費用ゼロ促進事業」を2019年(令和元年)から実施しています。

遊休地を有効活用して収益を生み出そう!

遊休地の意味から遊休地の活用方法まで紹介しました。遊休地を活用せずに所有していると、維持費用もかかるなど様々なデメリットが考えられます。

収益を生み出すためには、遊休地の場所や環境に合った活用方法を選ぶことが重要です。活用方法に悩む場合は、各自治体や近くの不動産業者などの専門家に相談してみましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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