【不動産売却益の計算方法】売却時に発生する所得税を安くする方法も解説

【不動産売却益の計算方法】売却時に発生する所得税を安くする方法も解説

不動産の売却は、金額的に多額になることもあり、心理的な負担も少なからずあります。
売却が決まったら解放感にひたれそうですが、売れて終わりではありません。売れたことで税金を払う手続きが待っているかもしれないのです。

不動産の売却で税金がかかるのはどんなケースか、計算方法や税金を抑える特例などを紹介します。

不動産売却益の計算方法

不動産売却による税金を考えるときに重要なのは不動産が高く売れたかではなく、売却によって利益(売却益)が出たかどうかです。

売却益とは簡単に言うと(売った金額-かかった費用)です。たとえば不動産を1億円で売ったとしても、それにかかった費用が1億1万円であれば売却益はありません。一方、不動産を100万円で売り、そのときにかかった費用が30万円であれば70万円の売却益が出たことになります。

このように不動産売却は、売った金額とかかった費用の「差し引き」という考え方がとても重要になります。

内容を詳しく見ていく前に、一度言葉を整理しておきましょう。

まず、不動産売却益は税法上「譲渡所得」に分類されます。所得には10の種類があり、一般になじみがあるのは給与所得や事業所得、利子所得などですが「譲渡所得」もこのなかのひとつです。10種類の所得の中に「不動産所得」というものもあります。これは賃貸収入を得た場合などの所得です。少しややこしいですが、不動産売却によって得た所得は不動産所得ではなく「譲渡所得」であることを覚えてください。

税金を考えるときは所得がいくらあったのかを計算します。譲渡所得の“いくら”を表す正式な言葉が「課税譲渡所得金額」です。

では、さっそく課税譲渡所得金額の計算方法を確認しましょう。前述したようにここでは「差し引き」という考え方が重要になります。

  • 課税譲渡所得金額=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

売却価格から差し引かれる「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の合計額が売却価格を超えていたら、課税譲渡所得金額は0円なので税金はかかりません。合計額が売却価格を超えなくてもより多くの金額を差し引きできれば、課税譲渡所得金額は小さくなるので払う税金は少なくなります。つまり節税の重要なポイントは「取得費」「譲渡費用」「特別控除」にあるということです。

取得費

取得費とは、不動産の購入代金や購入時にかかった仲介手数料、登記の費用などをいいます。 購入後のリフォーム費用や、借入金利分も含ませることができます。ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費が差し引かれます。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するために支出した費用です。代表的なものは仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代などです。貸家の売却に際して支払った立退料や、建物を取り壊して土地を売ったときの取り壊し費用も計上できます。

特別控除

特定の要件に該当する売却については特別控除を計上することができます。なかでも「3,000万円の特別控除の特例」は重要です。これは居住用に使用していた不動産を売却した場合に認められる控除で、その最大額は3,000万円です。ただし、配偶者や親子関係などへの譲渡は認められません。

譲渡所得税の計算方法

売却価格から「取得費」「譲渡費用」「特別控除」を差し引きをした結果、課税譲渡所得金額があるのであれば譲渡所得税を払うことになります。課税譲渡所得金額がなければ、譲渡所得税を払うことはありません。

ここからは譲渡所得税の計算方法を確認していきましょう。譲渡所得税は次の計算式で求められます。

  • 課税譲渡所得金額×税率

税率は、売却(譲渡)した不動産を所有していた期間が「短期」か「長期」かで変わります。「短期」とは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以内のもので、「長期」はそれ以上に所有していたものです。

たとえば、2018年5月1日に取得した不動産を2023年6月1日に売却したとします。カレンダー上では所有期間は5年と1ヶ月です。しかし「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で計算すると所有期間は4年と7ヶ月になり「短期」の扱いになります。

このようにして譲渡所得は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の違い

不動産の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。税率は、譲渡所得が「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」かを基準に決まります。

では、税率の違いを確認しましょう。まずは所得税率です。

所得税率(復興特別所得税を含む)

  • 短期譲渡所得:30.63%
  • 長期譲渡所得:15.315%

住民税率も「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」では異なります。

住民税率(復興特別所得税を含む)

  • 短期譲渡所得:9%
  • 長期譲渡所得:5%

このように税率は長期譲渡所得のほうが圧倒的に低くなっています。不動産の譲渡所得を計算するときに、所有期間が非常に重要であることが分かります。

譲渡所得の税金が安くなる条件

譲渡所得に対する税金は「居住用財産の軽減税率の特例」を利用すると安くなります。制度の特徴を確認しましょう。

利用の条件

譲渡(売却)した年の1月1日時点の所有期間が10年以上であること。

軽減税率

6,000万円以下の譲渡所得が以下の税率に軽減されます。

  • 所得税率:15.315%→10.21%
  • 住民税率:5%→4%

譲渡所得の税金テクニック

特定居住用財産の買換えの特例

居住用の不動産を売却し、代わりの住宅に買換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。この特例は税金の繰り延べで、譲渡所得に対する税金が非課税になるわけではありません。また、「居住用財産の軽減税率の特例」と併用ができない点は注意が必要です。

主な利用条件

  • 譲渡(売却)した年の1月1日時点の所有期間が10年以上であること。
  • 居住期間が10年以上であること。
  • 売却価格が1億円以下であること。
  • 新たに購入する居住用の住宅の床面積が50平米以上であること。
  • 買換えは売却した年の前年から翌年までの3年の間に行うこと。

居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用の不動産を売却して、代わりの住宅に買換えた場合に、旧居宅の譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

主な利用条件

  • 譲渡(売却)した年の1月1日時点の所有期間が5年以上であること。
  • 償還期間が10年以上の住宅ローンを利用して新たに居住用住宅を購入すること。
  • 新たに購入する居住用の住宅の床面積が50平米以上であること。
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンのある居住用の不動産を住宅ローンの残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

主な利用条件

  • 譲渡(売却)した年の1月1日時点の所有期間が5年以上であること。
  • 譲渡した居住用の不動産に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  • 譲渡価格が住宅ローンの残高を下回っていること。
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること。

不動産売却益の有無をまず確認

ほとんどの人にとって、居住用不動産の売却は初めての経験になるでしょう。仕組みや特例が多く、最初は混乱するかもしれませんが順を追って確認を進めることが大切です。

まずは売却する不動産の「取得費」「譲渡費用」を計算しておきましょう。これだけで不動産売却益があるのかないのか、だいたいのイメージがつかめます。仮に不動産売却益が出そうな場合でも、居住用不動産であれば「3,000万円の特別控除の特例」の利用で、課税対象とならずに済むケースがかなりあるはずです。「3,000万円の特別控除の特例」が利用できるかは、必ず確認しておきましょう。

ただし、特例は「3,000万円の特別控除の特例」も含め、その利用に確定申告が必要になります。ふだん確定申告をしていない人にはややハードルが高くなるかもしれません。心配があるようであれば、税理士など専門家の協力を仰ぐことも検討してください。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主として独立。独立によって様々な金融問題に直面し、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

最近は、やさしい日本語を使った情報発信にも積極的に取り組んでいます。

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