マンションから戸建ての住み替えで「後悔しないためのポイント」

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ライフスタイルの変化に伴い、マンションから戸建てへ住み替えをするケースは少なくありません。戸建てに移り住むことでどんなメリットが得られるのでしょうか。

反対にマンションで当たり前のように享受できていたことが、戸建てではできなかったり自分で工夫してやりくりしなければならないこともあります。マンションから戸建てへ住み替えるときの注意点や、その流れなどもあわせて確認しましょう。

マンションにはない戸建てならではの魅力

マンションから戸建てへ住み替えることで起こるプラスの変化は次のようなものが挙げられます。

  • 土地が所有できる
  • 月の固定費が少なくなる
  • 隣家との距離感が広がる

具体的にどのようなメリットがあるのかそれぞれで見てみましょう。

土地所有のメリット

マンションも土地が持てない訳ではありませんが、戸建ては独占的に土地を所有できるという点がマンションとは異なります。自分の土地ですのでその利用方法は(法令の範囲内であれば)原則自由です。庭が欲しい、ガレージを設置したい、という理由から戸建てを選んだ人もなかにはいるのではないでしょうか。

また、将来のことを考えたときにも、その利用法を自分で決めることができるのは戸建てならでは。マンションのように建て替えをするかどうかで居住者の大半の同意を必要とすることはありません。場合によっては更地にして駐車場として活用したり、土地として売却するということも可能です。

活用できる資産という意味ではマンションと戸建ての土地所有ではまったく意味が違ってきます。

月の固定費が少なくなるメリット

ほとんどのマンションでは毎月払う固定費があります。管理費と修繕積立金です。なかには駐車場代や駐輪場代を毎月払っている人もいるのではないでしょうか。戸建てならこうした毎月の固定費から解放されます。

隣家との距離感が広がるメリット

マンションは隣家と壁1枚で隔てられているだけです。戸建てであればこうした隣家との距離感はほぼすべてのケースで広がるはずです。

また、マンションでは上下階の騒音トラブルも少なくありません。戸建てならこの問題からは完全に開放されます。

戸建てを選ぶ本当の理由は?

上で紹介したのは一般的な戸建てのメリットです。多くの人に当てはまる利点ではありますが、家族ごとに住み替えをする理由がこれとは別にあるはずです。自分たち家族はなぜ住み慣れたマンションではなく戸建てを選ぶのか、その理由を明確にしておきましょう。

たとえば注文住宅なら家族の意見を集約した好みの家を設計できます。これはマンションではおよそ不可能なことです。購入後のオプションに対する可変性も戸建ての優れた点と言えるでしょう。たとえば電気自動車に乗りたいのでそのチャージャーを設置する、テレワークが本格化するのでワークスペースの確保や高速インターネット回線を確保する。これらの要望を満たすには戸建てのほうが向いているのかもしれません。

なんのために戸建てに住み替えるのかがはっきりすれば、選ぶ戸建てのタイプも決まります。またこの後、紹介する戸建てならではの注意点への対処方法なども見えてくるはずです。家族で協力して戸建てに住み替える理由を書き出しておくと良いでしょう。

戸建てへの住み替えで必要な注意点

戸建てがマンションと比べて一方的に優れている訳ではありません。戸建ての特性を正しく知っておかないと、買い替え後に後悔してしまうこともあるので十分注意しましょう。特に次の点は大切です。

  • 日々のメンテナンスを自分でする必要がある
  • 近隣トラブル、災害リスクが高まる
  • 建物の修繕費用を計画的に積み立てる必要がある
  • セキュリティが脆弱になる可能性がある
  • 売却の難易度が上がる

具体的な内容、デメリットとなってしまう点を確認しましょう。

日々のメンテナンス

たとえばマンションであれば清掃スタッフによる掃除が定期的に行われますが、戸建ては自分で清掃をしなければなりません。玄関の外灯が消えていたら管理員さんが手配をしてくれるマンションのような利便性を戸建てでも同様に期待することはできません。若いときは問題なくても、高齢になるとこうした作業が戸建てのデメリットとして感じられるかもしれません。

近隣トラブル、災害リスク

隣家との距離感はマンションよりも保てるようになりますが、道路からの距離は戸建てのほうが近くなることがほとんどです。マンションの高層階であれば聞こえないような道路や周辺の音も戸建てでは気になることが増えるかもしれません。

また、近年増えている台風や大雨による水害なども戸建てのほうが被害は大きくなりがちです。戸建てを選ぶときはこうしたリスクもふまえて地域のハザードマップなども確認したほうがよいでしょう。

建物の修繕費用の積み立て

毎月の修繕積立金はなくなっても、修繕自体が不要になる訳ではありません。強制的な徴収がないからこそ、自分で計画的にお金を貯めていく必要があります。外壁塗装や屋根の補修などマンションに住んでいる間は必要としなかった知識も、戸建てを維持していくためには身につけておく必要があります。

セキュリティの脆弱さ

今やマンションのセキュリティは2重、3重に施されているのが当たり前です。その点、戸建てはできることも限られてしまい、マンションと比べると安心感が薄れてしまいがちです。マンションから戸建てへ住み替えるときは特に注意したいポイントです。

売却の難易度

戸建てはマンションと比べて流動性が高くありません。もし何らかの理由で買い換えた戸建てを売却することになったとき、マンションほど簡単には売れないかもしれません。注文住宅のように個性的であればあるほど、市場では受け入れられづらくなります。また木造住宅は資産価値の目減りがマンションよりも早くなります。思った値段が付かないことも十分考えられますので注意が必要です。

売るor探す?どっちが先?

マンションから戸建てへの住み替えでは、大きなお金が2回動きます。マンションを売るときと、一戸建てを買うときです。資金のやりくりの面からも、住み替えの段取りは重要です。

売りと買いの両方を同時に進めていくのが良いとされていますが、実際には「買い先行」「売り先行」のどちらかになることがほとんどです。

戸建てを先に買うのが向いている人、その流れ

マンションの住宅ローンを完済している人

「買い先行」のメリットは、気に入った物件があったらすぐに購入の意思を示せること(誰かに先に買われてしまうことを防げる)、住み替えのための引っ越しが一回で済み仮住まいも必要ないことです。

すでにマンションの住宅ローンを完済している人であれば、こうした買い先行のメリットを安心して享受できます。買い替えの流れは次のようになります。

  1. マンションの売却金額の目安を確認する(売却査定を行う)
  2. 戸建ての資金計画を作成する
  3. 戸建てを買う
  4. マンションの売却を開始する
  5. 戸建てへ引っ越す
  6. マンションを売る

注意したいのは、マンションを後から売ることになるので予定していた価格や時期で売れなかったときに戸建ての返済計画に無理が生じないようにしておくことです。マンションの売却代金を高く見積もり過ぎてしまわないように売却査定は複数の不動産会社で行うようにしましょう。

住宅ローンが残っている人が買い先行をする場合

マンションの住宅ローンを完済していないければ買い先行が絶対にできない、ということではありません。希望条件に合致する中古物件が市場に出たときや、注文住宅の建築を土地を買うところから始めるときなどは、残債があっても買い先行にならざるを得ません。

資金に余裕がある人なら戸建て用に新たに住宅ローンを組み、一時的にふたつのローンを返済するダブルローンの状態も可能です。

ダブルローンを組むことができない人は、住み替えローンやつなぎ融資を使った住み替えが検討できます。一定の収入がないと審査に通らない、借り入れ金利が高いなどダブルローンと比べて条件は不利になることが多いですが、これらの仕組みを使って買い替えを行う人もいます。

戸建てを先に売るのが向いている人、その流れ

マンションの住宅ローンが残っている人

「売り先行」のメリットは売却費用で住宅ローンを完済し、手元資金がいくら残るかもはっきりしているため、戸建ての資金計画を正確に考えられることです。住宅ローンをダブルで抱え込む必要はありませんので、借り入れ審査もフラットな状態で受けることができます。

また、売却活動を焦らずにできるケースが多いので、売却価格を妥協しなくて良いことも売り先行のメリットです。売り先行での買い替えの流れは次のようになります。

  1. マンションの売却金額の目安を確認する(売却査定を行う)
  2. マンションの売却を開始する
  3. マンションを売る(住宅ローンを完済する)
  4. 仮住まいへ引っ越す
  5. 戸建てを買う
  6. 戸建てへ引っ越す

仮住まいへの引っ越しがある点が売り先行の注意点です。マンションから仮住まい、仮住まいから戸建てへと2回引っ越しをしなければなりません。仮住まいを賃貸するならその費用もかかってきます。

マンションの売却には3ヵ月かかる!?

ここからは、マンションの売却について基本的なことを確認していきましょう。

目安となる売却期間は3ヶ月

東京カンテイの調査データによると、売り出し開始から3ヶ月以内に成約した割合は67.3%で全体の2/3以上を占めています。こうした実態を踏まえ、マンションを売るのに必要な目安期間は3ヵ月と言われているようです。

売出価格の決定や必要な書類の準備、不動産会社との契約など、売り出し開始前にかかる時間もあるため、売却を決めてから成約までの体感期間は3ヶ月から半年くらいになるでしょう。

売却にかかる諸費用

資金計画を考えるうえでは、売却にかかる諸費用も計算しておかなければなりません。売却時にかかる主な諸費用は次のものです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 一括繰上返済手数料

費用面でインパクトがあるのは仲介手数料です。仲介手数料には法律で上限額が決まっていて、多くの不動産会社がこのラインを手数料の基準としています。

取引額 報酬の上限額(税抜)
200万円以下 取引額×5%
200万円超~400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

上限よりも低い金額を設定している不動産会社もありますし、仲介手数料に含まない業務で発生する費用を別に請求する会社もあります。不動産会社との契約時には費用の内訳や金額を必ず確認しましょう。

戸建ての購入は諸費用に注意

戸建ての購入にも目を向けてみましょう。

注文住宅、分譲住宅、建売、中古戸建ての違い

一口に戸建てといっても、その種類は複数あります。代表的なものは注文住宅、分譲住宅、建売、中古戸建てです。

それぞれにある違いのなかでも、住み替えで特に注意したいのは入居までの期間と資金計画です。

なかでも大変なのは、土地探しから始める注文住宅です。ある程度、土地の見当がある場合でも購入を決めてから実際に住み始めるまでは最短でも4ヶ月、1年近くかかることも珍しくありません。

資金計画の点ではまず土地の購入費用が必要になります。建物の建築も契約時から引き渡しまでの間に3~4回の支払いが発生します。通常、住宅ローンは建物が完成した際に支払われるものなので、先行する費用に対しては自己資金を用意するか、つなぎ融資を利用するかを検討しなければなりません。マンションの売却時期をこれらのスケジュールに組み込んで行うことは至難の業です。

分譲住宅、建売、中古戸建ては注文住宅に比べればシンプルです。一部の分譲住宅では購入から入居までに相応の期間が必要になりますが、建売や中古戸建てであれば入居時期をコントロールすることは比較的簡単です。資金も引き渡し時に準備すればいいので、ローンの組み方で迷うこともありません。

購入にかかる諸費用

購入も売却同様、諸費用が発生します。売却よりも購入のほうが諸費用は増えます。主な費目をみてみましょう。

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税精算金
  • 登記費用
  • 住宅ローン関連費用
  • 仲介手数料(仲介物件の場合)
  • 火災保険料
  • 地震保険料

仲介手数料は仲介物件の場合、固定資産税精算金は中古戸建ての場合に発生します。仲介手数料の計算は売却のときと同様です。

新しく借り入れる住宅ローン関連の費用が契約方法によって大きく違ってくる点は注意が必要です。たとえば保証料は金利に上乗せするか、一括前払いするかを選べることが多く、一括前払いの場合は相当な金額を用意しなければなりません。

まとめ

マンションから戸建てへの住み替えは資金計画のことを考えると、一筋縄ではいかない点が多くあります。一方で、実際に住み替えをしている人がある程度いるのも事実ですから、まったくできないことではありません。

自分たちが住み替えは可能かどうか。資金面での不安があるなら、ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談して、客観的に自分たちの状況を見てもらう方法もおすすめします。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

2級ファイナンシャルプランナー。住宅ローンアドバイザー。
パートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】ほか

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