不動産の「差し押さえ」とは?差し押さえから競売終了までの流れをわかりやすく解説

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住宅ローンが返済できなくなったり、税金の滞納や借金があると不動産が差し押さえられることがあります。

「差し押さえ」になるとどんな状況が待っているのでしょうか。差し押さえまでの流れや差し押さえられた不動産のその後を見てみましょう。

差し押さえとは?

差し押さえとは、国によって私的財産の処分を禁止されることです。これだけでもかなり厳しい措置であることが分かります。そのため、差し押さえに至るまでは十分な時間と手続きが必要になります。

しかし、ひとたび差し押さえが決定してしまうと、財産の消失が一気に現実味を帯びることになります。

差し押さえの対象となるものは?

通常、差し押さえの対象となるのは「不動産」「動産」「債権」です。具体的には次のようなものが該当します。

  • 住宅
  • 土地
  • 現金
  • 預金
  • 給料
  • 有価証券

  • 骨董品
  • 貴金属

基本的には現金もしくは現金に換金できるものです。

一方で債務者の生活を守るために、一定の財産については差し押さえを禁止しています。差し押さえが禁止されているのは次のようのものです。

  • 66万円以下の現金
  • 生活に必要な家電、家具など
  • 生活に必要な食料や燃料
  • 業務に欠くことができない器具
  • 仏像、位牌
  • 実印

たとえば車は原則差し押さえの対象ですが、生活や業務に不可欠な場合は対象から外れることもあります。また、毎月の給料も手取りの1/4までが差し押さえできる範囲です(手取り額が44万円を超える場合は33万円を超えた全額が差し押さえとなります)。

不動産が差し押さえられるケース

不動産が差し押さえられた場合について、具体的に見ていきましょう。

まず、不動産が差し押さえられるとどうなるかです。不動産が差し押さえられると、たとえ所有者であってもその不動産を動かすことができなくなります。売却することはもちろん、不動産を担保にお金を借りることもできません。

住宅ローンの返済ができずに差し押さえられる

不動産の差し押さえとして真っ先に上がるのが、住宅ローンの滞納によるものです。差し押さえまでの流れを順に辿ってみましょう。

  1. 住宅ローンの返済を滞納する(1~2ヶ月間)。
  2. 金融機関から返済について連絡が入る。
  3. 金融機関から督促状が送られてくる。
  4. 金融機関から一括返済が求められる。
  5. 金融機関が代位弁済を行う。
  6. 裁判所から競売開始決定通知書が届く(=差し押さえられる)。

段取り上は差し押さえまで十分な余裕があるようにも見えますが、住宅ローンの滞納による差し押さえを防ぐには、1番最初の滞納1ヵ月目もしくは滞納の可能性が出た時点で金融機関へ相談することが重要です。返済期間の変更で月々の返済額を抑えるなど、工夫する余地があるのは、この時期だけと考えても決して大げさではありません。

税金の滞納があって差し押さえられる

税金の滞納も不動産の差し押さえを招く要因になります。差し押さえまでの順番は次のようになります。

  1. 税金を滞納する
  2. 役所から督促状が送られてくる(納期限後20日以内)。
  3. 役所から電話や文書等で催告される。
  4. 役所による財産調査が行われる。
  5. 不動産を差し押さえられる。

税金は1日でも納期限を過ぎると滞納状態になります。また、法律上は督促状の送付から10日以内に財産を差し押さえなければならない、となっています。実際にそのようなスケジュールで動くケースは稀かもしれませんが、知っておいたほうがいいことです。

税金の滞納による差し押さえは、法律で認められていることなので裁判所の許可等が必要ありません。つまり督促から10日を経過し催告も無視していると、ある日いきなり不動産が差し押さえられているということが起こりえます。

なお、税金回収のために役所が不動産を売りに出すことを「公売」といいます。参加資格や売却方法で「競売」との間に違いがありますが、落札価格が相場の70%前後になってしまうことは変わりません。

借金があって差し押さえられる

借金の返済を滞納したとき、返済をめぐる手立ては債権者により異なりますが、差し押さえを行うための手続きは共通しています。

  1. 債権者から「差し押さえ予告通知」が届く。
  2. 裁判所から「支払督促」が届く(2週間~1ヶ月後)。
  3. 裁判所から「仮執行宣言付支払督促」が届く(2週間)。
  4. 強制執行により不動産を差し押さえられる。

債権者によって差し押さえまでのスピード感は変わりますので、差し押さえ予告通知が届いたら、予断を許さないものと考えてください。

不動産の差し押さえから競売終了までの流れ

差し押さえられた不動産は、裁判所から関係者に「競売開始決定通知」が送られることで始まります。その後、裁判所の職員による現況調査が行われ、売却基準価格が決まります。

一般公開されると、主に不動産会社が物件情報を確認し、現地に閲覧をしに来たりします。

競売は入札によって行われ、入札期間が終了すると開札。もっとも高額な金額で入札した人が購入する権利を得ます。

差し押さえがあってから実際に所有権が移転するまでは短くても半年、長ければ1年くらいかかります。

競売よりも任意売却がおススメな理由

不動産を差し押さえられて競売となると、市場価格の70%前後での売却となってしまいます。そうならない方法として任意売却という売却方法があります。

任意売却が競売よりも優れているのは、次の点です。

  • 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い。
  • 住宅ローンの残債がある場合、分割で返済できる。
  • 売却価格、引き渡し時期を自分で決められる。

任意売却のメリットは、競売より高く売れる可能性が高い、というこの一点に集約されます。その分、自分で動いて決めていなかければならないことも増えます。

任意売却は通常の売却とは方法が異なります。そのため一般の不動産会社ではなく任意売却を専門にサポートする事業者もあります。一度、自分でも調べてみるといいでしょう。

差し押さえ後にも任意売却はできる?

差し押さえ後の任意売却も、不可能ではありません。しかし、差し押さえを解除するために様々な手続きを踏まなければならないので、手間がかかりますし、忍耐を強いられることでしょう。

差し押さえまでの流れで見たように、どのようなケースでもいきなり差し押さえとはならず、その前に必ず予告や通知があります。任意売却を検討するなら、差し押さえされてから動くのではなく、予告、通知の段階で専門機関などの相談し解決の手立てを考えましょう。
関連記事:任意売却とは?メリット、デメリットをわかりやすく解説

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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