不動産「買い替え時」にかかる税金とは?特例措置も徹底解説

不動産「買い替え時」にかかる税金とは?特例措置も徹底解説

マンションや戸建て住宅など不動産を買い替えるときは実にいろいろな種類のお金がかかります。うっかり忘れると、その後の資金計画にも影響を及ぼしかねません。このページでは、不動産売買には不可欠な税金を取り上げます。

買うとき、売るときにかかる税金

不動産売買で必要となる税金は、3つの種類に分かれます。売買どちらのケースでもかかる税金、取得時ならびに所有時にのみかかる税金、売却時のみにかかる税金です。それぞれどんな税金か確認しましょう。

売買どちらでもかかる税金

  • 印紙税
  • 消費税(仲介手数料)

通常、不動産の売買契約書は売主用と買主用に2部作成されます。印紙はそれぞれに必要となるため、売主と買主が1部分ずつを負担するのが一般的です。双方負担の考え方は新築時の工事請負契約などでも同様です。なお、不動産の売買契約書や建設工事請負契約書の印紙税は、2022年3月31日作成分までは軽減措置が取られています。

売買双方で消費税が発生する可能性が高いのは、仲介手数料に対してです。取引価格が400万円以上の場合、仲介手数料は「取引価格×3%+6万円」がその上限額になります。その金額に対して10%の消費税がかかります。仲介以外の取り引きで売買を行うときは、仲介業務が存在しませんので、そこに対する消費税は発生しません。

取得時、所有時のみにかかる税金

  • 印紙税(住宅ローン借入時)
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 消費税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

住宅ローンの借り入れの際に締結する「金銭消費貸借契約書」の印紙税は、不動産の売買契約書などとは違い、軽減措置のない本則が適用されます。

登録免許税、不動産取得税は取得時にかかる税金です。入手方法などによって軽減措置が細かく設定されています。自分の入手方法に照らし合わせて税率を確認してください。登録免許税は住宅ローンを借り入れ抵当権を設定する場合もかかります。

消費税は注文住宅などは建築費に対して課税されます。建売住宅や、中古住宅を不動産会社から購入する場合は建物部分が消費税の課税対象です(土地は消費されるものではないので、取引に対して消費税がかかることはありません)。住宅ローン関連では、事務手数料、融資手数料は消費税の課税対象です。また、司法書士等への報酬に対しても消費税は課税されます。

所有時に発生するのは固定資産税、都市計画税です。住み替えの場合、新旧それぞれの住まいで税金を清算します。清算は日割りで行うことがほとんどです。

売却時のみにかかる税金

  • 所得税
  • 住民税

売却時のみにかかる税金に所得税と住民税がありますが、これはすべての売却でかかるわけではありません。税金がかかるのは、売却によって儲けが出た場合です。

住んでいた家を売っただけなのに儲け?と思われる方もいるかもしれませんが、購入時にかかった費用よりも高額で売却し、売却時の経費を差し引いてなお利益が出た場合は譲渡所得として課税対象になります。譲渡所得は所有期間の短い短期譲渡所得で39%(所得税30%、住民税9%)、所有期間の長い長期譲渡所得で20%(所得税15%、住民税5%)と、かなり高い税率になっています。

ただし、実際には特例が用意されていて、居住用の不動産であれば、売却しても譲渡所得がかからないか、税額が軽減されるようになっています。具体的には次のふたつの特例です。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産を譲渡した際の譲渡所得の金額から、最高3,000万円を控除することができます。これは短期譲渡所得でも長期譲渡所得でも利用できる制度です。ただし、配偶者や父母、子どもなどへの譲渡の場合はこの特例を利用できません。

居住用財産の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている居住用財産については、3,000万円の特別控除を利用した後の金額のうち、6,000万円以下の分については所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されます(本則は所得税15%、住民税5%)。

買い替え時の税金特例

住宅を単に売るのではなく、新しい住まいへと買い替える場合は、譲渡所得があった場合、譲渡損失があった場合、その両方に特例があります。

特定居住用財産の買換え特例

この特例は、居住用財産を新たに取得する条件で、売却による譲渡所得に課せられる税金を繰り延べできる、というものです。売却する不動産の条件は所有期間が10年を超えていて、居住期間10年以上であること。購入する不動産は床面積が50平米以上で、居住用であることが条件になります。また、売却する不動産の価格が1億円以下である場合に限られます。

売却した家の価格よりも高い価格の家へと住み替えた場合、譲渡所得の全額を繰り延べることができます。譲渡所得税をこのタイミングで支払わなくていいので、資金計画に余裕ができ新居を購入しやすいようにしたものです。

売却した家の価格よりも低い価格の家へ住み替えた場合も、譲渡所得の全額ではありませんが、一部繰り延べできるようになっています。

ただし、この特例は「居住用財産の3,000万円の特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」と重複して利用はできません。居住用財産の3,000万円の特別控除を利用し、譲渡所得を0円にできるならまずはそちらを優先すべきですが、何かしらの事情で制度が利用できなかったり、利用しても税金負担が相応にある場合などは、買い替えの時だけに使えるこの特例を利用する方法もあります。この制度は仕組みが難しいので、詳細な検討をする場合は、必ず税理士等への相談が必要です。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が生じた状況で、10年以上の住宅ローンを利用して新たな住まいを買い替える場合、一定の要件を満たせばその譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算することができます。これは課税所得を少なくし、所得税を減らす効果があります。売却する不動産の条件は所有期間が5年を超えていること。購入する不動産は床面積が50平米以上で、居住用であることが条件になります。

「買った日」「売った日」「所有期間」は正確に!

不動産の売却や買い替え時の特例等では、しばしばその所有期間が制度を利用するうえでの条件となっていました。

では、不動産を「買った日(取得日)」や「売った日(譲渡日)」はどの日を基準に考えたらよいのでしょうか。

原則として、取得日ならびに譲渡日は土地や建物の引渡しがあった日となります。ただし税法上は納税者の選択により売買契約の日を選ぶことも認められています。ただし、新築マンションや建売住宅、請負による新築住宅などは引き渡し日が取得日になりますので、注意してください。

「所有期間」に関しては、売却する年の1月1日時点で必要年数を超えているかどうかで判断されます。たとえば2015年の10月1日に取得し、2020年の11月1日に譲渡した場合、カレンダー上は5年と1ヵ月で5年超になっていますが、譲渡した年の2020年1月1日時点では5年を超えていません。この場合の譲渡所得は長期ではなく短期譲渡所得になります。譲渡所得の税率は短期か長期かで大きく変わることはすでに見てきたとおりです。単純ミスで税負担が増えることがないよう、専門家の指導のもと判断することが望ましいでしょう。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U
鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主として独立。独立によって様々な金融問題に直面し、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

最近は、やさしい日本語を使った情報発信にも積極的に取り組んでいます。

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U

不動産サービス