マンションの買い替え時の手順は?先にやるのは売却?それとも購入?

マンションの買い替え時の手順は?先にやるのは売却?それとも購入?

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すでに所有している住まいから新たなマンションへ買い替えるとき、どのようなことに注意を払うべきでしょうか。買い替えの段取り、税制優遇などを確認してみましょう。

マンションの特徴とは? 戸建てとどこが違う?

マンションへ買い替える人のなかには、マンションからマンションに住み替える人もいれば、戸建てから、始めてマンションへと移り住む人もいるでしょう。

あらためてマンションの魅力、特に戸建てとの違いをあげてみましょう。

  • 建物本体や共用部のメンテナンス、清掃を自分でする必要がない。
  • セキュリティが戸建てより堅牢となることが多い。
  • 気密性が高く、室内での寒暖差が軽減される。
  • 耐震性能が高い。
  • 利便性の高い場所に立地している物件が多く、選択肢が豊富。

もちろん、裏返しとしてのデメリットもあります。騒音問題や管理費・修繕積立金の負担、駐車場の確保などです。

マンションに住み替える理由は人それぞれですが、戸建てとの違いを改めて整理しておくと、新生活への移行もスムーズになるでしょう。

住み替えるマンションは新築?中古?

同じマンションでも、住み替え先が新築か中古でいろいろな違いが出てきます。

入居時期の違い

新築マンションは建築前に契約をすることが珍しくないため、契約から入居まで1年以上かかることもあります。入居までの期間は長くなりますが、いつ入居できるかが明確になるので、旧居の売却スケジュールは立てやすくなります。

中古マンションの場合は、個人間取引がほとんどで、引き渡し日もそれぞれの事情で決まるため段取りを立てる難しさがあります。一方で、交渉次第では引き渡し日を自分に有利できる可能性もあります。

費用の違い

新築と中古の費用で注目すべきは住宅ローンと税制優遇です。

住宅ローンは新築の場合、実行が引き渡し時になり返済もそこからスタートします。引き渡しまでに余裕のあるマンションなら新旧のローンが重ならないように旧居の売却スケジュールを調整できるメリットがあります。

税制面は新築が中古より優遇されるケースが目立ちます。固定資産税、登録免許税、不動産取得税。いずれも新築のほうが中古よりも恩恵を受けられ特例措置が講じられています。また、消費増税を考慮した住宅ローン減税の拡充も、個人間売買の中古住宅と新築とでは、限度額の上限に倍以上の差があります。

探し方の違い

インターネットが探し方の主流となっている今、新築と中古との間に探し方の差異はそれほどないでしょう。強いてあげるならば、内覧等で自分の足を使う機会は中古のほうが多くなる程度です。また、そのタイミングも新築のようにスケジュール立てて行うことは難しく、売主との調整など個別の対応が必要になります。

買うと売る、どっちが先?

買い替えは賃貸や実家からの購入と異なり、今、住んでいる家がいつ、いくらで売れるかが新居の資金計画に影響を与えることがほとんどです。

買い替えで理想の進め方は次のものでしょう。

  1. 今住んでいる家を売却(住宅ローンの残債があればその完済)。
  2. 手元に残った資金をもとに、新しい家の購入を計画。
  3. 新居の購入(必要があれば新たな住宅ローンを借入)

この流れであれば少なくともお金の面では不安材料を抱え込むことはありません。

しかし、実際に買い替えを検討している人ならこれが理想でしかないことにすぐに気が付くはずです。たとえば市場に自分が欲しい家が出てきた場合、家の売却を先にする流れでは、自分の家が売れたころには目当ての物件が無くなっているかもしれません。だからと言って、家が売れたタイミングで、条件にぴったりの新居が見つかることを期待するのは楽観的過ぎます。

一方で、現在進行形で住宅ローンを返済途中の人が、家を売る前に新しい家を買うのは現実的でしょうか。たとえ短期間であっても家をふたつ持つことの心理的なプレッシャーもあります。

特別な資産家でなくても、たとえ今の家に住宅ローンの残債があっても、買い替えをすることはできるのでしょうか。その場合、買うと売るのどちらを先にすべきなのでしょうか。買い替えの進め方を考えてみましょう。

買いを先行したい人、できる人

買い先行を向き不向きで振り分けるなら、今の家の住宅ローンを払い終えている人や、住宅ローンの残債はあっても自己資金に余裕がある人が買い先行に向いている人と言えます。売りの状況に左右されずに買いを先行する訳ですから、できる人の条件も少しシビアになりがちです。

買い先行のメリット

  • 新居をじっくり選べる
  • 急な売り出し物件にも対応できる
  • 好きな時期に新居へ引っ越しできる

新居をじっくり選びたい人や、急に市場にいい物件が出てきたときに即対応したい人は買い先行になります。買い先行の場合、今の家から新居へそのまま引っ越せますので、スムーズな新生活を始めやすいというメリットもあります。

買い先行の注意点

  • 旧居に住宅ローンの残債がある場合は、ローンの2重払いの期間がある
  • 新居の住宅ローンの借り入れができない恐れがある

住宅ローンの残債がある場合は、新旧両方の家のローンを同時に払うことになります。いわゆるダブルローンの状態です。できるだけこの期間は短くしたいところです。また、ダブルローンを組みだけの十分な収入がなければそもそも新居の住宅ローンが借りられない可能性もあります。この場合は住み替え自体がとん挫しかねません。

買い先行には「つなぎ融資」を利用するという方法もあります。この場合、新しい家の購入に必要なお金をつなぎ融資で準備し、旧居が売れたタイミングでつなぎ融資を一括返済します。旧居の売却価格がつなぎ融資で借り入れた金額を下回らない見込みがあるなら、使い勝手のよい方法です。つなぎ融資のデメリットは住宅ローンよりも金利が高いことです。

住宅ローンの残債がある人が買いを先行する場合

旧居の住宅ローンの残債は、買いとは無関係に、売却した金額で完済することで手続きは終わりになります。

注意点があるとしたら、旧居の売却金額が借り入れ中の住宅ローンの残債を下回るケースです。この状態はオーバーローンと呼ばれます。オーバーローンだと住宅ローンを貸している金融機関から家を売る承認が得られません。その場合は、自己資金を入れるなどして売却をするのですが、買い先行にしたため手元資金が枯渇してそれができないというようなことになったら問題です。いつまでも住まない旧居のローンを払い続ける状態になりかねません。

ダブルローンを組める場合も、旧居に住宅ローンの残債がある場合は、売却金額で完済する見通しがあるかどうか、事前に確認しておきましょう。

売りを先行したい人、できる人

売りを先行させるのは堅実な買い替えの進め方と言えます。新居の購入時期に期限を定める必要がない人、資金計画を慎重に進めたい人にはこちらのほうがより向いていると言えるでしょう。

売り先行のメリット

  • 売却を妥協せずに行える
  • 新居の資金計画を立てやすい

新居の購入時期が決まっていると焦って希望価格以下でも売却をしてしまいがちですが、売り先行で新居の購入時期に期限がなければ売却を妥協せず、希望価格で売れるまで我慢できます。また、売却後に手元に残る金額が分かっているので、購入の資金計画にも狂いが出ません。

売り先行の注意点

  • 売却後に住み替える家がすぐに見つからない可能性がある
  • 仮住まいを用意しなければならないことがある

売却時に引き渡し期間を長めに設定しておくにしても、半年、1年も先にすることはできません。引き渡しまでの限られた期間ではなっとくできる新しい家を見つけられないかもしれません。その場合は仮住まいへ移らなければなりません。また、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと引っ越しを2回しなければならない点もデメリットになります。

住宅ローンの残債がある人が売りを先行する場合

住宅ローンの残債と売却の見込み価格を比べ、売却によって残債すべてを返済できる状態か確認しましょう。不動産会社への仲介手住料や抵当権抹消にかかる費用、住宅ローンの一括返済に対して手数料を設定している金融機関もあります。それら諸費用も売却価格でまかなえるのが理想です。

住宅ローンの残債が売却金額を上回るオーバーローンの場合は、新居のために用意していた自己資金を切り崩すことになります。新居の購入計画にも影響を及ぼすため、その時点で今、売るのかどうかを再考してもいいかもしれません。

住み替えで注意する譲渡所得と住宅ローン控除

住み替えでは売りと買いの両方で諸費用や登録免許税、印紙税などの費用がかかります。資金計画をしっかりと立てるためにはこれらの費用をしっかり見積もっておくことが重要です。

そのなかでも、住み替え時に特に注意が必要な税金、特例があります。譲渡所得税と、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例(以下「3,000万円特別控除」と言います)です。3,000万円特別控除は新居の住宅ローン減税との選択制になるため、住宅ローン減税についても改めて確認しておく必要があります。

ひとつずつ丁寧に中身を確認していきましょう。

売却で利益が出たら発生する譲渡所得の税金

売却による利益とは【売った金額-かかった費用】の計算結果がプラスになったときの金額です。ここでの「かかった費用」とは売却時の諸費用だけでなく、その家を取得したときの購入代金(減価償却分を除く)や諸費用なども含まれます。

売却価格が取得時の価格と同等かそれ以上のときは譲渡所得が発生する可能性があります。住宅ローンの借り入れがあってもなくても、これは変わりません。

不動産の譲渡所得でかかるのは所得税と住民税で、その税率は非常に高いです。不動産を所有する期間(5年以内が短期、5年超が長期として扱われます)で2段階に税率が設定されています。

・不動産の譲渡所得の税率

所有期間 所得税(復興特別税を含む) 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

譲渡所得の税金は、売却した年の翌年の確定申告で納税します。うっかり忘れてしまわないように注意しましょう。

譲渡所得の税金を回避するスーパー特例

地価の値上がり局面で売却をする場合、譲渡所得が発生するケースは少なくありません。一方で、住んでいた家を売った人が譲渡所得の税金を払った、という話しを耳にすることはあまりないのではいでしょうか。

その理由として家を売った人が「3,000万円特別控除」という特例を利用したことが考えられます。この特例のすごさは、譲渡益から最大3,000万円もの金額を控除できるというものです。つまり、譲渡益が3,000万円以下であれば譲渡所得は一切かからないことになります。少なくともここ10年、20年の間で譲渡益が3,000万円を超えるほど価値が上がった不動産は数えるほどしかないでしょうから、この特のおかげで税金は払わずに済ませられるケースはかなりあるはずです。

3,000万円特別控除の落とし穴に注意

譲渡所得の税金をなくすことを考えたら「3,000万円特別控除」はスーパーな特例ですが、買い替えをする人だけは、利用に際して注意点があります。

この「3,000万円特別控除」と、新しく家を買うときに利用できる「住宅ローン控除」。ふたつの控除はどちらか一方しか利用できないのです。そのためどちらの控除を利用した方が得になるか、あらかじめ把握しておく必要があります。

たとえば譲渡益が100万円で長期譲渡所得扱いの場合、譲渡所得の税金は20.315万円です。住み替えで千万円単位のお金を借り入れ住宅ローン控除を利用するなら、その控除額は100万円近くになることも珍しくありませんので、住宅ローン控除を選ぶべきです。

一方で譲渡益が2,000万円、3,000万円と高額な場合は3,000万円特別控除を利用しなければ税金が400万円を超えてきます。住宅ローン控除の控除限度額と比較した場合、「3,000万円特別控除」を利用した方が良い、という判断になることが多いでしょう。

買い替えで適用される税制優遇も要チェック

「3,000万円特別控除」のほかにも買い替えで利用できる税制優遇があります。以下のふたつです。

特定居住用財産の買換え特例

居住用財産を新たに取得する条件で、売却による譲渡所得が発生したときに利用できる特例です。売却した家の価格よりも高い価格の家へと住み替えた場合は譲渡所得の全額、売却した家の価格よりも低い価格の家へ住み替えた場合は譲渡所得の一部について税金の支払いを繰り延べることができます。

売却する不動産は価格が1億円以下で、所有期間10年超、居住期間10年以上であることが条件です。購入する不動産の条件はは床面積が50平米以上の居住用住居であることです。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が生じているときの買い替えでは、この特例が有効です。新居を10年以上の住宅ローンを利用して購入していれば、発生した譲渡損失とその年の他の所得とを損益通算することができます。損益通算によって課税所得を少なくし、所得税を減らすことができる仕組みです。

売却する不動産の条件は所有期間が5年を超えていること。購入する不動産は床面積が50平米以上で、居住用であることが条件になっています。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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