不動産買取とは?知らないと損!売却の買取保証のメリット

不動産買取とは?知らないと損!売却の買取保証のメリット

不動産を売りたいと思ったら、どこで売るのでしょうか?ポストに投函されたチラシで「あなたの家を売りませんか?買取保証あり!」という言葉を目にしたことがあるでしょうか。このチラシの投函者は不動産会社です。

1.不動産買取とは?

不動産買取とは、「不動産を買い取りますよ」という意味で、あなたが所有する家を不動産会社が直接買い取るわけです。不動産会社は、買い取った物件をリフォームやリノベーションして、再販するが目的になります。

1-1.買取じゃないケースもあるの?

実は不動産を売却する場合、不動産会社は買い取りしないケースのほうが多いのです。不動産会社にもいろいろな種類があり、中古を扱う不動産会社は「仲介業」と呼ばれ、通常は売り手と買い手の間に入って話をまとめる仕事をしています。つまり、実際に不動産を買ったり売ったりはしません。 「不動産の売却査定をします!」とうたっている仲介業の不動産会社は買い取りせずに、「このくらいで売れそうだ」という価格を推定するだけなのです。

1-2.買取価格は相場の2~3割は安い

価格だけを重視するなら、仲介の不動産会社で売却したほうが市場の相場価格で売れる可能性は高いでしょう。しかし、いつ売れるかはわかりません。半年かかるか1年後になるかも不明です。その間は固定資産税などの費用をずっと負担することになります。それに対して買取の価格は、市場の相場価格よりも2~3割は安い価格で買い取りとなるケースがほとんどです。 ただし、仲介は物件価格の3%の手数料が発生しますが、買取は直接取引なので手数料は発生しないという違いもあります。4,000万円の物件が売れたら、仲介した会社へ手数料120万円を支払う必要があるため、無視できない金額です。

2.不動産買取のメリットは?

2-1.仲介手数料が不要

よく「仲介手数料無料」と表現する不動産会社がいますが、買取は仲介ではありませんので、手数料はそもそも必要ありません。ただし、売却価格そのものが割安になるため、価格面でメリットがあるかどうかいうと難しいです。

2-2.すぐにお金に変えられる

地域や売出し価格にもよりますが、売り出してから取引成立までの期間は、マンションで平均3~6ヶ月、一戸建てで平均9~12ヶ月ぐらいです。あくまで平均なので、地域や価格次第ではすぐに売れたり、逆に1年以上売れないケースもあります。 離婚や転勤、不要な不動産の相続など、「多少は安くても良いから早く手放したい」という場合は買取してもらうのが良いでしょう。

2-3.近所に知られない

仲介の不動産会社に依頼すると買い手を探すために広告掲載します。つまり検索サイトで、誰でも見れる状態になるということです。「いくらで販売しているのか」「売るつもりなのか」といった情報が周辺に知られるリスクがあるのです。しかし、買取の不動産会社は広告掲載はしません。そのまま売って引っ越しです。

2-4.瑕疵担保責任が免除される

瑕疵(かし)とは、欠陥のことです。つまり「瑕疵担保責任」とは、売った家が、売却後に知らない欠陥が見つかった場合、売った人はその損害を補償する責任があるということです。通常の仲介で売買契約が成立すると、この瑕疵担保責任が発生します。つまり、売った後も一定期間は欠陥が見つかったら対応する必要があるということです。しかし、買取業者となる不動産会社に売った場合は、この責任が免除されるのです。

3.仲介と買取の違いを比較

仲介と買取の違いを解説してきましたが、まとめると次の表のようになります。どっちが良いかというと、急いでいたり、資金に困っていなければ、仲介で売却するのが一般的といえます。

種類 仲介での売却 買取での売却
買い手 広告掲載して探す 不動産会社が買主
査定価格 あくまで予測 買取り価格になる
取引価格 市場価格と同等 市場価格よりも2~3割安
手数料 仲介手数料が必要 不要
期間 いつ売れるか不明 すぐ買取り
瑕疵担保責任 あり 免除
売却の事実 知られる 知られない

4.買取保証とは?

買取保証とは、「あらかじめ決めた日までに不動産を売却できなかった場合は、仲介する不動産会社や提携する不動産会社で買い取ります」という約束をすることです。最初は仲介という形で不動産会社と契約し、買主を探してももらいますが、一定期間過ぎても購入希望者が現れなかったら、あらかじめ約束していた価格で買い取ってもらうという仲介と買取の両方を併用する売却方法になります。

購入希望者が見つかれば、仲介という形で取引が行われ、仲介手数料が発生します。しかし、購入希望者が見つからない場合は、買取になるため、仲介手数料は発生しません。

4-1.買取保証できる物件には制限がある

どんな物件でも買取保証ができるわけではありません。不動産会社ごとに適用できる基準が設けられています。つまり、まったく売れる見込みのない物件は買取保証もできませんというのが実情です。

項目 制限の例
所在地 その不動産会社が得意とするエリアを限定
対象不動 マンション・一戸建て・土地など限定
広さ 敷地面積40㎡以上、専有面積30㎡以上など限定
築年数 築30年以内など限定
媒介条件 契約方法を他社と契約できないように限定
売却保証額 査定した価格の●%など限定

まとめ

いきなり買取!というよりは、一定期間は仲介で売却活動を行い、その後、購入者が見つからないようなら買取保証で買い取ってもらうというのが良いでしょう。ただし、その場合も当初の査定価格よりは割安になるケースがほとんどですので、売り急いだり、資金に困っていなければ、少しずつ値下げして物件が売れるまで待つのも選択肢の1つと言えるでしょう。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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