不動産売却の方法として、不動産会社に依頼して買い手を探してもらう「仲介」の他に、不動産業者が直接不動産を買い取る「買取」という方法があります。ここでは、「仲介」と「買取」との違いや買取で不動産を売るメリット、デメリットをまとめました。

1.不動産買取とは？

不動産買取とは、「不動産を買い取りますよ」という意味で、あなたが所有する家を不動産会社が直接買い取ります。不動産会社は、買い取った後にその物件をリフォームやリノベーションして再び販売することで利益を得ます。

1-1.買取じゃないケースもあるの？

実は不動産を売却する方法の王道は「買取」ではありません。不動産を売却する場合、不動産会社は買い取りしないケースのほうが多いのです。不動産会社にもいろいろな種類があり、中古を扱う不動産会社は「仲介業」と呼ばれ、通常は売り手と買い手の間に入って話をまとめ「仲介」の仕事をしています。つまり、実際に不動産を買ったり売ったりはしません。 「不動産の売却査定をします！」とうたっている仲介業の不動産会社は買い取りせずに、「このくらいで売れそうだ」という価格を推定するだけなのです。 不動産を買うのは一個人で、不動産会社は無事に取引が完了した際に仲介手数料という成果報酬型のお金を受け取ります。

1-2.買取価格は相場の2～3割は安い

価格だけを重視するなら、仲介の不動産会社で売却したほうが市場の相場価格で売れる可能性は高いでしょう。しかし、いつ売れるかはわかりません。半年かかるか1年後になるかも不明です。その間は固定資産税などの費用をずっと負担することになります。それに対して買取の価格は、市場の相場価格よりも2～3割は安い価格で買い取りとなるケースがほとんどです。 ただし、仲介は物件価格の3%の手数料が発生しますが、買取は直接取引なので手数料は発生しないという違いもあります。4,000万円の物件が売れたら、仲介した会社へ手数料120万円を支払う必要があるため、無視できない金額です。

2.仲介と買取の違いを比較

仲介と買取の違いを解説してきましたが、まとめると次の表のようになります。どっちが良いかというと、急いでいたり、資金に困っていなければ、仲介で売却するのが一般的といえます。

種類	仲介での売却	買取での売却
買い手	広告掲載して探す	不動産会社が買主
査定価格	あくまで予測	買取り価格になる
取引価格	市場価格と同等	市場価格よりも2～3割安
手数料	仲介手数料が必要	不要
期間	いつ売れるか不明	すぐ買取り
売却の事実	知られる	知られない

2-1買取での売却が適しているケース

1日でも早く売却して現金化したい人、売りに出していることを知られずに売却したい人、居住予定のない不動産を相続した人は買取がおすすめです。

また、以下のような特徴を持つ不動産は買取が向いていると言えます。

• 築年数が30年以上経過している古い物件
• 旧耐震・事故物件など、買い手が見つかりにくい物件
• 一度もリフォームしたことがない、最新の設備でないマンション
• 長期間、仲介で売りに出しているが買い手がつかない物件

築年数が古く、一度もリフォームしたことがない家やマンション、自殺や事件などがあったいわゆる事故物件は、仲介での売却が難航することがあります。しかし買取なら、古い戸建ての取り壊しやマンションのリフォームなどは、不動産会社が買取後にすべて行うことなので、売り主が売るための工夫をする必要はありません。

2-2仲介での売却が適しているケース

ほとんどの人は不動産会社には仲介を依頼し、市場で不動産を売ることを検討します。その理由は買取より値段が高くなるからです。

とりわけ市場での評価が高くなる以下のような不動産は、仲介での取引が向いていると言えます。

• 築浅の物件
• 人気エリアの物件
• 最新の設備、管理状態のいいマンション

駅近や人気エリアといった購入希望者のニーズが高い不動産であれば、希望に近い金額でかつ短時間に売却することも期待できます。

3.不動産買取のメリットは？

買取、仲介それぞれの売却が適しているケースを紹介してきました。ここでは買取で家を売ることのメリットをより詳しく見ていきます。

3-1.仲介手数料が不要

よく「仲介手数料無料」と表現する不動産会社がいますが、不動産買取は仲介ではありませんので、仲介手数料はそもそも必要ありません。ただし、売却価格そのものが割安になるため、価格面でメリットがあるかどうかいうと難しいです。

3-2.すぐにお金に変えられる

地域や売出し価格にもよりますが、売り出してから取引成立までの期間は、マンションで平均3～6ヶ月、一戸建てで平均9～12ヶ月ぐらいです。あくまで平均なので、地域や価格次第ではすぐに売れたり、逆に1年以上売れないケースもあります。 離婚や転勤、不要な不動産の相続など、「多少は安くても良いから早く手放したい」という場合は買取してもらうのが良いでしょう。

3-3.近所に知られない

仲介の不動産会社に依頼すると買い手を探すために広告掲載します。つまり検索サイトで、誰でも見れる状態になるということです。「いくらで販売しているのか」「売るつもりなのか」といった情報が周辺に知られるリスクがあるのです。しかし、買取の不動産会社は広告掲載はしません。そのまま売って引っ越しです。

3-4.広告が不要で、内覧の手間も省ける

仲介は購入希望者による内覧が行われます。買主が決まるまで何度も内覧の準備に時間と手間を取られることもあるでしょう。その点、買取は不動産業者による内覧が一度行われるだけなので、手間を省くことができます。また、買い手を探すために広告を打つ必要もありません。さまざまな理由から、家やマンションを売却することを知られたくない人にとって、都合がいいと言えます。

4.不動産買取のデメリットは？

一方、買取がデメリットになることもあります。買取が不動産売却の手段としてメジャーになれないのは、次のようなデメリットがあるからです。

4-1.売却価格が低くなる

いちばんのデメリットは、仲介に比べて売却価格が低くなる可能性が高いことです。その相場は仲介で売却する金額の7～8割程度と言われています。せっかく市場で売れるのに、それより価格が安い買取を利用するのは、買取にするだけの理由がある人に限られます。

4-2.対象となる不動産が限られる

買取はあらゆる不動産で対象になりますが、もっとも取り扱いが多いのはマンションです。比べて一戸建てや土地は不動産会社としても再販売するまでの手間がかかることなどから、やや敬遠されがちな傾向にあります。

5.買取保証とは？

買取保証とは、「あらかじめ決めた日までに不動産を売却できなかった場合は、仲介する不動産会社や提携する不動産会社で買い取ります」という約束をすることです。最初は仲介という形で不動産会社と契約し、買主を探してももらいますが、一定期間過ぎても購入希望者が現れなかったら、あらかじめ約束していた価格で買い取ってもらうという仲介と買取の両方を併用する売却方法になります。

購入希望者が見つかれば、仲介という形で取引が行われ、仲介手数料が発生します。しかし、購入希望者が見つからない場合は、買取になるため、仲介手数料は発生しません。買取保証は、買取専門業者ではなく、仲介も行っている不動産会社に買取を依頼する一つのメリットと言えるでしょう。

5-1.買取保証できる物件には制限がある

どんな物件でも買取保証ができるわけではありません。不動産会社ごとに適用できる基準が設けられています。つまり、まったく売れる見込みのない物件は買取保証もできませんというのが実情です。

項目	制限の例
所在地	その不動産会社が得意とするエリアを限定
対象不動	マンション・一戸建て・土地など限定
広さ	敷地面積40㎡以上、専有面積30㎡以上など限定
築年数	築30年以内など限定
媒介条件	契約方法を他社と契約できないように限定
売却保証額	査定した価格の●%など限定

まとめ

買取と仲介の違い、および買取で不動産を売ることのメリットとデメリットを確認してきました。

その内容を見ても、いきなり買取！というよりは、一定期間は仲介で売却活動を行い、その後、購入者が見つからないようなら買取を検討する、という方法がもっともシンプルで使われやすい方法かと思います。

もちろん、現金化を急ぐなど特別な理由がある場合は最初から買取を検討しても何ら問題はありません。自分が家を売る目的と照らし合わせ、買取の長所を生かせるならば、ぜひ活用してみましょう。