マンション買取相場はどう調べる?仲介との違いや業者の選び方も解説

マンション買取相場はどう調べる?仲介との違いや業者の選び方も解説

所有していたマンションを売却する際に、一般的には不動産業者に頼んで購入者を探してもらう「仲介」という方法を取ることが多いです。一方、「買取」という業者に購入してもらう方法もあります。

時間をかけず手早く処分したい、あるいはすぐに現金化したい場合には「買取」が向いているといえるでしょう。しかし、相場を理解して臨まないと、損をしてしまうことになりかねません。

この記事では、マンションを売ろうと考えている人に向けて、買取と仲介の違いや買取相場の調べ方などを紹介し、どのようなマンションがどちらに向いているかや、業者の選び方についても解説します。

マンションの買取と仲介、どちらがいいの?

マンションを処分するときの代表的な方法である「仲介」と「買取」では、一般的に仲介がメジャーです。実際のところ、買取と仲介とはどちらがよいのでしょうか。

マンション買取と仲介の違い

ここではまず、買取という売り方と仲介とでは、どういう違いがあるのかについて触れておきましょう。

マンション買取

不動産取引におけるマンション買取とは、個人が所有している物件を不動産業者に直接購入してもらうことです。

業者は個人から物件を譲り受けた後、改修や補修を施してその費用と利益を含めた価格で転売して収益をあげます。主に大手の不動産関係の企業か、買取専門の企業が行なっています。

マンション仲介

マンション仲介においては、個人が不動産業者と媒介契約、すなわち購入してくれる人を紹介してもらう契約を結びます。業者は広告や内見などの販売活動を行なって購入者を見つけます。

買取においては個人にはこのプロセスは関係ありません。売却後の話になります。

買取が向いているマンション

マンションを売却する際に、買取が向いているケースを挙げてみましょう。

  • 改修が必要な場合
  • 築年数が古いか旧耐震基準の場合
  • 事故物件の場合

改修が必要な場合

屋内の状態が悪くて改修が必要な場合は、買取が向いています。マイナス要素が多いと、仲介では不利になってしまいます。買取であれば業者がリフォームやリノベーションをする前提で、問題なく買い取ってもらえるものです。

なお、自分で費用をかけてリフォームしてから、仲介で売却する方法も考えられます。しかし買い取ってもらったほうが、結果的に差し引きの収益は残ることが多いようです。

築年数が古いか旧耐震基準の場合

旧耐震基準の場合は、近年ではマンションの耐震性を気にかける購入者が多くて買い手がつきにくいので、買取の方が向いていると考えられます。

また、築30年を超えると外装は大きい問題がなくても、表立って見えない部分が老朽化していて、売却後に高額な修繕費が請求されるリスクがあります。リスク回避のためにも、買取してもらって後のことはプロに委ねるのが得策です。

事故物件の場合

いわゆるいわくつきの物件は、なかなか買い手がつきません。だからといって告知義務を怠るわけにはいきません。不利益になる情報でも、正直に伝えなければならないのです。こういう事故物件は業者に買い取ってもらう方が得策です。

仲介が向いているマンション

仲介の方法が向いているケースを挙げてみましょう。

  • 住み替えをしたい場合
  • 住宅ローンの残債が多い場合
  • 立地などの条件がよい場合
  • 高く売りたい場合

住み替えをしたい場合

住み替えをするために次の物件を購入するには、ローンの頭金や引っ越し代などさまざまな費用がかかります。買取であれば価格が安くなるので、仲介で少しでも高く売る方が賢明です。

住宅ローンの残債が多い場合

残債がたくさんあると、買取で得た金額ではローンが完済できないことがあります。完済するのに見合う額を得るためにも、仲介を選ぶ方が賢明でしょう。

立地などの条件がよい場合

立地が駅近だったり築浅だったりすると早めに買い手が見つかることが期待できます。買い手がつきやすい物件であれば、仲介で高く売るのがおすすめです。

高く売りたい場合

できるだけ物件を高く売りたいと考えているなら、買取には向いていないといえます。どんな物件でも仲介と同じレベルで売れることはまずありません。よほどの事情でもない限りは仲介がおすすめです。

マンション買取のメリットとデメリット

マンション買取は価格的には仲介よりも低くなるとはいえ、メリットも存在します。買取にしかないメリットさえいくつかあります。ここでは買取のメリットとデメリットの双方を確認しましょう。

マンション買取のメリット

マンションを買取してもらうメリットの代表的なものは下記の通りです。

  • あまり時間をかけずに売却できる
  • 内見に対応する手間がかからない
  • 近隣の人に知られずに売却できる
  • 瑕疵担保責任が無い

買取においては金額的には不利になりますが、煩わしさを避けられたり、過去の嫌なことも断ち切れたりしますので、場合によっては買取の方が正解ということもあります。

マンション買取のデメリット

マンション買取のデメリットの代表的なものは下記の通りです。

  • 仲介の場合よりも売却金額が安くなる
  • どんな人が住むのか分からない

買取の売却価格は仲介の60〜70%、よくても80%といわれています。そもそも分母が大きいうえでの20〜40%はかなりの額になるので、事情が許せるなら仲介という選択肢がおすすめです。

マンション買取、売却の相場の調べ方

ここでは、マンションの売却の価格の調べ方を紹介しておきます。なお、買取に関しては一般的な相場や成約価格の60〜70%と考えましょう。

土地総合情報システムの利用

一般的によく用いられるのは、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べる方法です。地域別で中古マンションの相場がわかります。「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のページで、地域その他の条件を絞り込んで調べられます。

同じような物件の価格と比較

売ろうとしているマンションと同じような条件のマンション価格を調べることも参考になります。相場検索サイトや雑誌でも調べることができます。

類似マンションの1平米あたりの価格から、売りたいマンションの価格を逆算するのです。特に実際の取引価格である「成約価格」を参考にすれば、よりリアルな価格が想定できます。

買取業者の選び方

マンションを売却する時に、信頼できる業者を選びたいものです。ここでは賢い買取業者の選び方を解説します。

相見積もりを取る

業者の買取価格には必ず差があります。複数の業者の査定を受ける「相見積もり」によって比較することをおすすめします。その場合は他の業者にも見積もりを依頼している旨は、正直に伝えましょう。

即時買取と買取保証について

業者によるマンション買取には2種類あります。「即時買取」と「買取保証」です。

前者はその名の通り、即時に買い取ってもらうやり方です。すぐにお金が必要な人には向いていますが、当然、金額は叩かれて安くなります。

「買取保証」がある業者であれば、期間を設定してその間は仲介としての販売活動を行い、期間を過ぎて売れなければ業者が買い取るので良心的といえるでしょう。時間はかかりますが、少しでも高く売れる可能性があります。

買取相場を調べて賢くマンションを売ろう

マンションを売却する際の買取と仲介の違いを中心に、相場や業者選びに関しても解説しました。どちらを取るかはその人の状況や条件次第であることが伝わったと思います。

また、いずれの方法をとるにせよ、相場を自分で予め調べてから望むことが、できるだけ納得のいく売却をするには必要です。

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