「借地権付き建物」は売却できるの?借地権の意味や売却時の注意点も解説

「借地権付き建物」は売却できるの?借地権の意味や売却時の注意点も解説

不動産の売買をする場では「借地権」という言葉がよく使われます。権利関係は非常に重要で、正しく認識していないと、権利関係を曖昧にしたために、問題に発展するケースもあるのです。

不動産取引は金額が大きいので、慎重に進める必要があります。ここでは、借地権の持つ意味合いをわかりやすく紹介し、借地権付き建物が売れるかどうかなどについて解説します。

借地権付き建物とは?

不動産の売買をする場では借地権付き建物は、「借地権」を建物とセットで売却するときに使われる言葉です。借地権とは、シンプルに第三者に「土地を借り」て、自分の不動産を持つ権利と考えてよいでしょう。

厳密には借地権の中に「地上権」と「土地賃借権」が含まれます。地上権は「他者が所有する土地」の上で、建物などの不動産を所有するための権利です。

土地賃借権は同様に他者の土地で不動産を所有する権利ですが、こちらは債権的な意味があります。地上権は物的な権利であることに対して、経済的な権利を明らかにするのが土地賃借権といえるでしょう。

このふたつは別の性質と捉えなければなりません。それらを包含するのが借地権です。土地を貸す人は法的には「借地権設定者」や「底地人」といいます。借りる人は「借地権者」です。そして借地権は土地を使用する権利として、不動産取引において売買できます。

借地権と底地権

土地というものは「借地権」と「底地権」の2種類が合わさって初めて所有権として認められます。借地権が前述のようにその土地に不動産を持つ権利であるのに対し、底地権とはその「土地」そのものを所有し、他者に貸す権利です。

地主は基本的に借地権と底地権をどちらも持っています。借地権を他者に売ってしまうと、自分の都合だけで底地権を使用できません。借地権者の意向は無視できませんので、権利としてはその分弱くなります。

借地権の種類

「地上権」と「土地賃借権」の2つが合わさった借地権ですが、実はさらに細かい定義づけがされており、6種類に区分されます。それぞれを解説しましょう。

旧借地権

法改正が行われた1992年の8月よりも前に、土地を借りた場合の借地権です。契約期間は建物の構造(木造や鉄骨造、鉄筋コンクリートなど)によって変わってきます。

木造は存続期間30年で最低期間20年、更新後の期間は20年です。筋造または鉄筋コンクリートは存続期間60年で最低期間30年、更新後の期間は30年になります。契約更新をすればずっと継続して借りることが可能です。

普通借地権

普通借地権は旧借地権のような建物の構造と契約期間の関連性はありません。存続期間は構造を問わず30年で更新によってさらに20年の延長が可能です。ただし、2回目以降の更新は存続期間が10年となります。

10年からさらに短くはなりません。当初からすれば更新ごとに契約期間が変化することは認識しておきましょう。普通借地権も、契約更新ができれば半永久的に使用できます。

定期借地権

定期借地権は、契約期間の延長がありません。主にマイホームを建てる土地に関する権利です。借りた人は契約終了後に、更地にして所有者に返還しなければなりません。この契約では、永住は不可能になります。

また、定期借地権に更新はありませんが、50年以上の長い契約期間になるのが特徴です。家族で住む家を建てる場合でも、半世紀という長い期間に渡って利用できます。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約が満了しても更地にする必要がなく、建物をそのまま地主が買い取るパターンの借地権です。契約後に30年を経過した場合に、地主が建物を買い取り、そこで借地権は消滅します。

これは1992年に制定された新制度なので、建物の買い取りが行われるのは少なくとも2022年以降です。現時点ではこの制度がよいものかどうかの判断はできません。契約の折には慎重に検討しなければならないでしょう。

はっきりしているのは、解体費用がかからないことや売却する手間がかからないなどです。マンション契約が主な対象になる借地権です。契約時には先のことまでよく考えておきましょう。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は個人の住宅用ではなく、事業用に土地を借りる場合の借地権です。住宅用の一般的な定期借地権と同じで、契約の更新はありません。契約終了後は更地にして所有者に返還する義務があります。

一般的な定期借地権との違いは契約期間で、事業用は10年以上50年未満の範囲です。ただしこれは2008年の法改正後に定められたもので、改正前に契約したものは10年以上20年以下になります。

契約の条件次第では長期間になりますが、永久ではありません。入れ替えが頻繁に起こるコンビニエンスストアなどの出店で利用されることが多いようです。

一時的な目的の借地権

短期間の使用に特化した、一時的な目的の借地権というのがあります。工事現場で使用するプレハブの倉庫や仮設事務所など、期間が限られている場合に用いられます。住宅の不動産売買ではほとんど見られません。

借地権付き建物のメリット&デメリット

住宅を持ちたい人にとっては、土地を買わないので金銭的なハードルが低い借地権はメリットと感じられるでしょう。しかし、デメリットがあることも否めません。理解を深めるために、メリットとデメリットの双方を確認しておきましょう。

借地権付き建物のメリット

主なメリットは以下の通りです。

  • マイホームの購入費用が土地の分だけ安く済む
  • 土地に対する固定資産税は掛からない
  • 更新ができれば半永久的に済むことができる

借地権付き建物のデメリット

次に主なデメリットも見ておきましょう。

  • 毎月地代を家主に支払わなければならない
  • 地主の許可なく建物のリフォームはできない
  • 担保価値は低くなるので住宅ローンの審査に通らない可能性がある

メリットとデメリットを総括すると、経済的なメリットは大きいけれど、担保価値が低いことと建物に手を加える自由も低くなります。

借地権付き建物は売却時の注意点

ここでは借地権付き建物を売却する際に、注意すべきことについて触れておきましょう。

第三者に売る場合

借地権は金額が大きくなり、個人間で売買を行うのは少し難しい面があるので、不動産業者と取引する方が一般的です。

業者はプロなので、売却手続きも円滑に進めやすいでしょう。また、業者に売却を代行してもらうことも可能です。業者を間に入れることで、売却先の選択肢を広げることも可能です。

地主に売る場合

借地権付き建物は、地主に売ることもよくあります。構図として地主が借地権を買い戻すことになります。

地主に借地権を売る方法は2種類あり、建物ごと売却するか、更地にして借地権だけを売却するかのどちらかです。

更地にして売却する場合には解体費用が掛かってきます。また、地主が買い取ってくれるかどうかは交渉次第ですので、慎重に進めなければなりません。

借地権付き建物の賢い売却の方法

最後に借地権付き建物の賢い売却方法を紹介しましょう。

借地権は底地権を抱き合わせて、完全なる所有権として売却した方が価値は高くなります。つまり、地主と連携してセットで第三者に売却するという方法があるのです。

地主にとっては重大な決断になりますが、売れたときの利益はとても大きくなります。判断を急がせ過ぎると不信感を持たれるので、時間をかけて良好な関係を維持しながら相談するのが望ましいでしょう。

ここまで見てきましたように借地権付き建物は売却できますが、ここで紹介した借地権の基本情報や売却時の注意点などを参考にしていただき、ぜひともトラブルのないように行なってください。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U
オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U

不動産サービス