マンションの相続税はいくらかかるの?妻や子が相続した場合の手続きを徹底解説

マンションの相続税はいくらかかるの?妻や子が相続した場合の手続きを徹底解説

分譲マンションの所有者が亡くなったとき、残された家族はどのような対応をすればよいのでしょうか。夫(子どもにとっては父親)が亡くなり、マンションを相続するときを例に考えてみましょう。

マンション相続後の手続きの流れ

マンションを相続することになった場合、住宅ローンの有無や共有持ち分かどうかなどで手続きの仕方が変わってきます。

今回は、住宅ローンはなく(完済している)、亡くなった人が単独持ち分で分譲マンションを所有していたものとして、その後の手続きを考えていきます。

1.管理組合への連絡

亡くなった人がはこれまでマンションの管理費や修繕積立金を負担していました。一般的には銀行引き落としにしていることがほとんどです。そのまま放置しておくとやがて残高不足などが起こるかもしれません。また、マンションの総会の議決権も亡くなった人が保有していましたので、この引継ぎも必要です。

いずれも管理組合に対して区分所有者変更届を提出することで、新しい区分所有者へと移行することができます。

なお、区分所有者の変更は名義変更するしないに関わらず行えます。管理会社がフォーマットを持っていることが多いので、問い合わせてください。

2.相続登記による名義変更

相続登記とは、登記簿上の不動産の所有者を相続人に変更することです。相続登記は、どのように不動産を相続したかで手続きの仕方に違いがあるのですが、ここでは最も一般的な「遺産分割協議」によってマンションを相続した場合で、その段取りを確認します。

  1. 不動産の情報を集める
  2. 戸籍関係の書類を集める
  3. 相続登記に必要な書類を準備する
  4. 法務局へ申請する

不動産の情報収集では不動産のスペック(面積や地目、構造など)と、現在価値を知ることが大切です。不動産のスペックは登記簿謄本(登記事項証明書)を使って行います。これは最寄りの法務局で取得できます。登記時に必要な登録免許税の支払いは固定資産税評価額をもとに算出します。固定資産税評価額は不動産の所在地の市区町村で固定資産税評価証明書を取得し確認します。

戸籍関係の書類は亡くなった人と相続人それぞれの分を用意しなければなりませんが、亡くなった人と相続人が同じ戸籍で本籍地をおいてたときは、両者の戸籍謄本は同じ書類になるので、それぞれに用意する必要はありません。

相続登記の手続きに必要な書類も相続の仕方で変わってきます。法務局のホームページから自分の状況にあった登記申請書(所有権の移転の登記)を選びます。添付書類の数も増え、手続きが大変だと思うのであれば、司法書士などの専門家へ相続登記作業を依頼することもできます。

相続登記をしないとどうなる?

実は相続登記をしなくても法律的な問題は生じません。そのため、より優先順位の高い他の相続手続きに追われ、マンションの相続登記まで手が回らずに手続きをしないまま年月が経ってしまうというケースが散見されます。

相続人はそれでも問題ないかもしれませんが、相続人から次の代、さらにその次の代へと財産が引き継がれるケースでは登記が最新のものにアップデートされていないと、権利関係が複雑になり、大変手間がかかることが想定されます。

マンションの場合、土地のように先祖代々引き継がれることはあまりないでしょうが、それでも相続登記をしておくほうが無難と言えるでしょう。

3.相続税の有無を確認

遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で算出します。

相続するマンションだけでなく、すべての財産(マイナス財産がある場合はその分が差し引かれます)の額である点に注意しましょう。

マンションの評価方法とは?相続税評価額の計算方法

ここではマンションを相続した場合に必要な、マンションの評価方法を見ていきます。相続財産が基礎控除額以下で相続税がかからない場合であっても、その確認をするために評価をしなければなりません。また、特例を利用する場合は、相続税が0円であっても税務署への申告が必要になります。

マンションの価値は土地と建物に分けて行います。

土地の評価

土地の評価は路線価方式で求めるのが一般的です。マンションが立地するような場所であればほぼ路線価方式で求めることになるでしょう。

路線価方式で評価する土地は市場価格のおよそ8割程度になると言われています。路線価は公表されているので自分で計算することができます。マンションの場合、計算にはマンション全体の地積とそれに占める持分がどの程度の割合かを示す敷地権割合が必要になります。これは登記簿謄本で確認できます。

たとえば路線価が1平米当たり61万円、マンションの地積が500平米、敷地権割合が5900/100000だとします。土地の相続税評価額は次のようになります。

61万円×500平米×5900÷100000=1,799,500円

マンションでも利用できる小規模宅地等の特例

不動産の相続時には「小規模宅地等の特例」が非常に効果的です。なんと本来の評価額から最大80%も減額(価値を差し引いてくれる)できる制度です。この特例は一戸建てのみならず、マンションでも使えます。80%の減額は専有面積330平米まで適応されますので、だいたいのマンションが最大限、減額の恩恵を受けられるでしょう。

配偶者が相続人であればこの特例の利用は容易です。子どもが相続人の場合でも被相続人と同居していれば利用条件はクリアできます。

建物の評価

建物の評価はシンプルです。固定資産税の評価額がそのまま相続税の評価額です。固定資産税評価証明書、もしくは毎年送られてくる固定資産税の課税明細書で金額を確認してください。

配偶者(妻)や子どもがマンションを相続したときの相続税

実際に配偶者(妻)または子どもがマンションを相続したときにどれくらいの相続税がかかるのか、いくつかの例でシミュレーションしてみましょう。

まず、相続税の基礎控除額についてですが、これは法定相続人の数によって変わってきます。

・配偶者(妻)だけの場合
3000万円+600万円×1=3,600万円

・配偶者(妻)と子ども1人の場合
3000万円+600万円×2=4,200万円

・配偶者(妻)と子ども2人の場合
3000万円+600万円×3=4,800万円

600万円に掛けるのは法定相続人の数になります。上の例では配偶者があるものとしましたが、法定相続人が子どもだけの場合はその人数を600万円に掛けることになります。

たとえば配偶者(妻)と子ども2人の場合であれば、相続したマンションを含む遺産総額が4,800万円以下であれば相続税はかかりません。マンションの評価額は小規模宅地等の特例を利用すればかなり少なくできますので、マンション以外の資産が少なければ、相続税がかからないケースは多いはずです。

では、マンションの価値が高い、あるいはマンション以外の資産がかなりある場合はどうでしょうか。

この場合は、まず基礎控除を除いた遺産総額(課税遺産総額)を法定相続分で分割したものと想定して相続税の総額を計算します。

ここでも配偶者(妻)と子ども2人のケースで考えます。マンションを含む遺産総額が1億円なら、基礎控除額4,800万円を差し引いた5,200万円が課税遺産総額です。法定相続分で分割したものと想定するので、妻が2,600万円、子ども2人がそれぞれ1,300万円を相続したこととし、その相続額を計算します。このケースでは妻分が340万円、子ども2人がそれぞれ145万円なので、相続税の総額は630万円になります。

実際に負担する相続税は相続割合によって決まります。たとえば相続割合が妻50%、長男30%、次男20%だった場合は630万円をそれぞれの相続割合に応じて振り分けるため、妻315万円、長男189万円、次男126万円になります。

ただし、妻は配偶者控除を利用できるので、315万円の税金はまったくかかりません。相続税における配偶者控除とは、配偶者が取得した遺産額が1億6,000万円または配偶者の法定相続分のどちらか大きい金額までは相続税が課税されないという制度です。

ただしマンションは上記例のように数字で簡単に按分できるものではありません。そのため、相続時はそれぞれの事情に合うように現物分割、代償分割、換価分割、共有と言った方法で相続します。

また、被相続人と配偶者が同居していたマンションが、遺言等によって別の誰かに相続されることになった場合でも、配偶者居住権によって配偶者はそのマンションに住み続ける権利が補償されています。

残念ながら子どもが相続する場合は配偶者控除や配偶者居住権に該当する制度はありません。  

マンションの相続で発生する税金・費用

相続税以外で発生する費用についても確認しておきましょう。

相続登記でかかるのは登録免許税です。登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」で税額を計算します。土地と建物それぞれの固定資産税評価額を確認し、税額を計算しましょう。司法書士へ相続登記作業を依頼するときの報酬は8万円から12万円が相場と言われています(税抜)。

相続税および相続全般について適切な専門家(税理士や弁護士など)へ依頼する場合の費用はピンキリですが、相続財産額の0.5~1%がひとつの目安とされています。相続財産額や依頼内容によってもこの部分は変動しますので、個別に確認するようにしてください。

まとめ

配偶者や子どもからすれば、これまで住んでいたマンションにそのまま住むだけのことであっても、ひとたび相続となると様々な手続きが必要です。また、マンションは分割が容易ではないだけに、相続人の間でもめ事になるケースも少なくありません。

所有者が存命であれば、マンション以外の資産も含めて、あらかじめ遺産整理をしておくことが望ましいでしょう。所有者の死後に相続をする場合も、自分たちだけで抱え込まず、必要に応じて専門家の助言や判断を仰ぐことも検討してみてましょう。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主となりました。独立によって様々な金融問題に直面したことから、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

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