抵当権者と抵当権設定者の違いをわかりやすく解説!死亡した場合はどうなる?

抵当権者と抵当権設定者の違いをわかりやすく解説!死亡した場合はどうなる?

抵当権者や抵当権設定者という用語を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。どちらも、銀行で住宅ローンを借りる際に重要なキーワードですが、その意味を説明できる人は意外と少ないはずです。

そこで、この記事では、抵当権者と抵当権設定者の違いをわかりやすく解説します。さらに、死亡した場合の抵当権の扱いについても説明するので、これから住宅ローンを借りる予定の方も、現在住宅ローンを返済中の方もここであらためて理解しておきましょう。

まず抵当権について確認

抵当権者と抵当権設定者の意味を確認する前に、まず抵当権そのものの意味を押さえておきましょう。抵当権と聞くと、イメージがつきにくいかもしれませんが、ドラマなどで、「担保に入れる」という会話なら耳にしたことがあるのではないでしょうか。

抵当権とは、債務者の返済が滞った場合に備え、不動産を担保にとり、その担保について、他の債権者に優先して弁済を受けうる権利のことです。住宅購入資金としてローンを組む際、一般的にその住宅に抵当権が設定されます。

抵当権者と抵当権設定者の違いを理解する

抵当権を設定する際には、必ず抵当権者と抵当権設定者の2つの立場があります。両者がどのように異なるのか、ここから説明します。

抵当権設定者とは

抵当権設定者は、自身の所有する不動産に抵当権を設定する債務者です。 例えば、住宅ローンを組む場合には、金融機関等が債権者、お金を借りる側が債務者となり、債務者は自身の所有不動産を担保にして抵当権を設定する場合が多いので、抵当権設定者ということになります。 ちなみに、債務者以外の第三者が自身の不動産を担保に提供する場合、その第三者は物上保証人と表現されます。

夫婦連帯債務の場合

年収基準をクリアするため、夫婦で収入合算することがあります。この際、夫婦連帯債務として住宅ローンを契約する場合が多いです。

ここで、抵当権設定者はあくまで「所有する不動産に抵当権を設定する債務者」であることに注意しましょう。つまり、夫婦連帯債務で住宅ローンを返済する予定でも、土地建物が夫名義であれば抵当権者は夫単独になります。

抵当権者との違いは何か

一方、抵当権者は債務不履行時に抵当権を設定した不動産から優先的に弁済を受けられる立場のことです。金融機関で住宅ローンを借りる場合は、その金融機関や保証会社が抵当権者になります。

抵当権設定登記と抹消の流れ

抵当権は契約を交わすだけでなく、法務局での登記も必要です。また、抹消についても手続きが必要なので、ここで併せて確認しておきましょう。

抵当権設定の流れ

設定については、金融機関側で司法書士を紹介してもらい、進めていくことが一般的です。銀行主導で進めていけば、必要書類も事前に案内してもらえる上、設定日に法務局に行く必要もありません。

ただし、ここで気をつけて欲しいのが、金融機関はあくまで司法書士を「紹介している」という点です。司法書士への報酬や設定費用については自己負担になります。

抵当権抹消の流れ

一方、抵当権抹消については設定時のような細かなサポートはありません。自身で早めの手続きが必要です。

ローンを完済次第、店頭で完済書類の授受、もしくは自宅への郵送があります。この時に受け取る書類には、抵当権設定契約証書、解除証書、登記事項証明書、委任状など抹消に必要な重要書類が含まれているので、なくさないようにしましょう。

抵当権の抹消は、設定と同様、司法書士に依頼することができます。自分自身で法務局に行く必要がなく、手間がかからないのがメリットですが、費用が余分に発生するのがデメリットです。

法務局には窓口があり、初めてでも職員が相談に乗ってくれるので、平日時間が取れるのであれば自分で抹消するのが良いでしょう。

抵当権設定者が死亡した場合はどうなるか

上述した「抵当権抹消の流れ」は、住宅ローンを予定通り完済し、すぐに抹消したケースを前提としています。では、抹消する前に、抵当権設定者に万が一のことがあった場合はどうなるのでしょうか。

抵当権消滅前に死亡した場合

抹消登記の権利者は抵当権を設定している不動産の相続人です。しかし、当初の抵当権設定者がそのまま所有者として登記されているので、抹消登記の前に名義変更登記を進める必要があります。

名義変更登記を進めるためには、被相続人や相続人の戸籍謄本を揃えたり、遺言書がなければ相続人間で遺産分割協議書を作成したりとやるべきことが多くあります。抵当権抹消の手続きを完了するまで、一定の時間や労力を要することを頭に入れておきましょう。

また、債務が残っているという点にも注意が必要です。ただし、最近の住宅ローンは団体信用保険付住宅ローンというケースが多く、債務者が亡くなった場合には残債が債務免除となる場合もあります。

抵当権消滅後に死亡した場合

すでに、ローンが完済になっており、抹消手続きをする前に抵当権設定者が亡くなった場合、このケースに該当するでしょう。名義変更登記(相続登記)を済ませているかによって扱いが異なるので、2つのケースに分けて紹介します。

名義変更登記(相続登記)ができている場合 

この場合、すでに抵当権設定されている不動産の所有者が誰なのかはっきりしているので、所有者として登記されている相続人が抵当権抹消登記を進めることができます。しかし、相続の登記をするなら、その段階で該当物件の債務を完済しているのに抵当権が抹消されていないことを確認できるはずなので、あまり多いケースではないかもしれません。  

名義変更登記(相続登記)がまだの場合

このケースでは、慌てて名義変更登記を先に済ませる必要はありません。相続人の一人が登記権利者になることができるので、戸籍謄本などの必要書類を揃えると抹消手続きをすることができます。

抵当権設定者は完済後に抹消まで必要

以上、抵当権者と抵当権設定者の違いや、抵当権設定者が亡くなった場合の扱いを説明しました。抵当権の設定は銀行のサポートを受けながら進めていくので、漏れることはありませんが、抹消は自分主体なのでつい後回しにしてしまいがちです。

しかし、後回しにしている間に重要書類を紛失してしまうリスク、抵当権設定者に万が一のことがある可能性を想定しなくてはなりません。平日で時間をつくるのが難しいのであれば、配偶者や司法書士に依頼するなどの工夫をし、早めに抵当権抹消の手続きを済ませるようにしましょう。

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