土地権利書とは?登記簿との違い・悪用や紛失時の対応策とは

土地権利書とは?登記簿との違い・悪用や紛失時の対応策とは

土地の権利書は、古い映画やドラマでは目にすることがありますが、普段の生活の中で現物を見ることはあまりありません。

そのため、大事なものであるということは理解できていても案外適当に扱ってしまい、保管場所を忘れてしまったということもあるのではないでしょうか。このように、もしも紛失してしまった場合どうなるのでしょう。土地を売ることができなくなるのでしょうか?

この記事では、土地の権利書について、その意味合いや紛失したときの対応などをわかりやすく解説します。

土地権利書と登記簿の違い

土地の権利書を紛失した場合の対応について解説する前に、土地の権利書とは何かを理解する必要があります。そこで、権利書と少し似たニュアンスを持つものに登記簿というものがありますが、まずはこのふたつの違いから権利書の持つ意味を紐解いてみましょう。

土地権利書とは

土地権利書とよくいわれるものは俗称で、正式な名称は「登記済権利証」になります。土地や建物の相続を受けた場合や、それらを購入した場合に、登記をした時点で交付されていました。

法改正(2004年)以降では、権利書の交付はされません。それに代わって交付されるのは、英数字が羅列されたパスワードのような12桁の番号であり、「登記識別情報」と呼ばれます。

この番号を交付してもらう際に住所地や不動産番号、登記の目的、登記名義人の名前を登記所に提供しなければいけません。これは以降の手続きでの本人確認のために使用されます。この番号はなくすと再発行できないので、大切に保管しておきましょう。

登記簿とは

登記簿とは登記所に保管されている帳簿で、不動産登記と商業登記簿の2種類です。さらに、不動産登記簿は土地登記簿と建物登記簿に分かれます。登記簿は法務局に行くかインターネットで、手数料を払えば誰でも閲覧できます。

土地権利書の盗難で悪用される可能性は?

ひと昔前の映画やドラマでは、土地の権利書を巡って奪い合いになるような場面が出てきます。仮に盗難に遭ったとして、悪用されることは本当にあるのでしょうか?

土地権利書だけで名義変更はできない!

仮に盗んだ土地の権利書があったとしても、それだけでは土地の名義は変更できず、売却ももちろんできません。 名義変更には、権利書と本人の実印ならびに3ヶ月以内に発行された印鑑証明が揃って初めてできるのです。さらにいえば、上記3つを何らかの方法で入手した第三者が不当に名義変更を行なっても、実質的な所有権がなくなるわけではありません。

なぜなら、登記というものがあくまでも第三者に対して自分が所有者であることを主張をする手段に過ぎないからです。登記名義人イコール所有者ではありません。

悪用されて巧みに名義を変更されても、それが違法であることが証明できれば、裁判を経て所有権移転登記を抹消できるのです。

不正な名義変更への2つの予防措置

権利書を紛失した場合の、悪用に対する予防策が2種類あります。それぞれを解説しておきましょう。

不正登記防止申出

これは申し出た時点から3ヶ月以内に何らかの申請があると、通知してもらえる制度です。これを利用すれば少なくとも3ヶ月は、第三者が登記をしようとしていることがわかります。

登記識別情報の失効申出

これは登記識別情報を紛失した場合に、その番号を無効にする制度です。こちらは期間の制限はなく、失効した情報は永久に悪用できません。

土地権利書を紛失した場合の土地売却の方法

法改正によって、近年では権利書にこだわる必要性はなくなりつつあります。権利書を紛失した場合でも土地を売ることができる方法が3種類あるので、紹介しておきましょう。

事前通知制度の利用

この事前通知制度は、土地の売買の手続きをしたいけれど、権利書を紛失したことで所有権の証明ができない場合に利用できます。事情を説明することで法務局が事前通知書を送付してくれる制度です。

法務局から発送される通知書のなかの本人確認書類に、必要な項目を記載して返送します。発送されてから返送までは国内で2週間、国外で4週間と定められています。それが受理されれば権利書がなくても手続きを行うことが可能です。

司法書士に依頼

事前通知制度を利用すれば、費用を掛けずに土地の売買手続きができますが、自分ひとりで行うには時間と労力が掛かり、多忙であれば申込期日を過ぎてしまうこともあるかもしれません。 司法書士、あるいは土地家屋調査士などの専門資格をもつプロに、手続きのほとんどすべてを代行してもらうことが可能です。手数料が必要になりますが、なかなか時間がとれない人には利用する価値があります。

公証役場を活用

忙しいが司法書士に支払う費用の余裕もない場合は、少しの手数料で済む公証役場を活用しましょう。実印と印鑑証明書と委任状を公証役場へ持参し、公証人立ち会いのもとで所定の手続きを行えば、委任状自体が土地の権利書の代わりとして公的に認められます。" 権利書を紛失したら相続登記はできない? "結論からいえば、権利書がなくても、相続人に名義変更をすることは可能です。意外な気がするかもしれませんが、ここではその理由を例外も合わせて紹介しておきます。

相続で権利書が不要な理由とは?

相続登記に権利書が必要のない理由は以下の通りです。 権利書はあくまで申請する人が登記名義人と同一人物であることを証明するものです。しかしながら、相続が発生するのは被相続人が亡くなっているので、相続人が申請者になります。権利書があったところで証明するべき本人は存在しないので、相続登記には必要ありません。

例外として権利書が必要な場合

権利書は相続による登記においては不要ですが、もし、他の必要書類で取得困難なものがある場合は必要になることもあります。このような場合に用いられるのは、登記名義人を住民票の除票によって被相続人であることを確認する方法です。

登記されている申請者の住所が、住民票によって被相続人の最後の住所と一致していれば同一人物であると判断されます。もし、住民票の除票が何らかの理由で取得できなかった場合に、例外的に被相続人が所有者である証明として権利書が必要となるのできちんと保管しておきましょう。

土地権利書を紛失しても慌てず適切な対応を

ここまで説明したように、権利書の紛失自体で直ちに売却が不可能になったり、悪用の危険性が生まれたりするということではありません。

しかし、土地権利書があると簡単に済むことに時間や多少の費用が掛かってしまうので、実印を含めた保管は慎重にしておいた方が賢明でしょう。

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