セットバックとは?私道の権利はどうなる?固定資産税は?

セットバックとは?私道の権利はどうなる?固定資産税は?

セットバックとは?

建築基準法では、防災目的で消防車が道路に入ることができるように、下記の接道義務が決められています。

「家を建てるための土地は、幅4m以上(地域によっては幅6m以上)の道路に2m以上接していなければならない」

しかし、道路の整備が昔のままになっている地域では、いまだに道路幅が4m未満で未整備のままとなっているエリアもあるのです。そこで、建て直しのタイミングで、現行の建築基準法に則した形で、道路幅を広げるために土地を後退(セットバック)してくださいという意味になるのです。

つまり、相場よりも安い土地の購入したら、「セットバックが必要な土地だったため、庭が狭くなってしまった」などの不利益が発生します。安いものにはそれなりの理由があるわけですが、不動産は大きな買い物ですから、後悔しないように事前に知っておくことが必要です。

2m以上接するとは?

セットバックとは話が逸れますが、たとえ幅4m以上の道路であっても、2m以上接していない場合は、接道義務を果たしているとは言えません。一般的には、「間口」と呼ばれる道路に面している土地も重要になります。購入する土地が2m以上接していることも確認しましょう。

接道は公道でなければならないのか?

幅員4m以上の道路に2m以上接している必要がありますが、ここでいう道路とは公道・私道は関係ありません。建築基準法で認められた道路であれば、接道義務を果たしていることになります。

セットバックした土地の権利はどうなる?

セットバックした土地は、道路ですので、何か置いたり、建築物を造ることはできません。ただし、建築基準法では、セットバック部分の権利(所有権)については明記されておらず、自治体によって以下のいずれかになると考えられます。

  • 所有権はご自身のままで、私道となり、使用は道路のみに限定される
  • セットバック部分の土地を自治体に寄付する
  • セットバック部分の土地を自治体が買い取る

自由にできない土地なら「自治体に買い取ってほしい」と思いますよね?過去には一部の自治体がセットバック部分を買い上げたケースもあるようですが、ほとんどのケースでは寄付扱いとなったり、そもそも受取すらしてくれないケースもあるようです。ですので、自由にできない土地という認識を持ったほうが良いでしょう。

まれに、セットバックした土地を「所有権は私にある」と言い張って、花壇や植木鉢を設置している人もいますが、違法となります。もちろん、駐車や駐輪スペースにすることもできません。

道路の費用は誰が負担するの?

道路にするにはアスファルトで舗装して、定期的にメンテナンスをする必要がでてきます。地域住民のためにセットバックするわけですから、その費用は通常は自治体が負担します。しかし、自治体によっては補助という形をとっているケースや、負担しない自治体もあるため、事前に自治体に確認しておきましょう。

固定資産税は払わないといけないの?

寄付してしまえば、固定資産税・都市計画税を払う必要はありませんが、所有権が自分のままでセットバックした部分の土地はどうなるのでしょうか。これは、自分の土地でありながら自分で使用できる私有地ではなくなるので、非課税になります。ただし、減免を受けるには申請や立ち合いでの確認が必要となるケースもあるため、各自治体に事前に確認しておきましょう。

建ぺい率や容積率の計算から除外する

建ぺい率や容積率とは、敷地に対して建物が占める割合の上限値を制限する規制です。建築基準法によって、上限が決めれており、建物の大きさを制限しています。

建ぺい率=建物面積÷敷地面積

この時に敷地面積の計算にセットバック部分の面積を含めることはできません。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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