土地権利書を紛失してしまったら?登記識別情報の場合と合わせて解説

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土地の権利書を紛失したことに気づき、大慌て!そんな方はいないでしょうか。大切だとわかっていても、普段使用する機会があまりないだけに、いざ売却の時に見つからないというケースもよくあるようです。

そこで、この記事では土地の権利書を紛失したときの対応策を紹介します。売却のみならず、相続で必要な人もぜひチェックしてください。

権利書の基本をおさらい

そもそも、権利書とはどういうものなのでしょうか。似たような用語として、登記識別情報という言葉もあることから、余計に混乱を招いているのかもしれません。

そこで、知っているようで知らない権利書について、まずは確認しておきましょう。

権利書と登記識別情報の違い

登記済証とも表現される権利書は不動産の登記を完了した際に、登記所から登記名義人に交付される書面です。ただし、2004年の不動産登記法改正以降は権利書に代わって登記識別情報による運用が行われるようになりました。

登記識別情報とは、数字と符号を組み合わせた12桁の符号で登記情報を管理するものです。これに伴い、不動産登記のオンライン申請も可能になりました。

法改正以降も従来の権利書の効力は有効です。システムは違えど、いずれも不動産登記に関する本人確認手段として大変重要なものであると理解しておきましょう。

以降、この記事で「権利書」は、登記識別情報も含めて説明します。

権利書を紛失した際に再発行は不可

権利書を紛失した場合も、盗難に遭ってしまった場合でも再発行することはできません。それだけに、厳重に管理しておくようにしましょう。

しかし、権利書をなくしてしまったからといって売買を行うことができなくなるわけではありません。その対処法については後ほど解説します。

土地の権利書が必要な場面

ここまで解説した通り、権利書は登記手続きにおける本人確認手段として大変重要なものです。例えば、不動産売却や贈与、リフォームのために借り入れを行うために自宅を担保にする際などに必要になります。

紛失時に土地を売却する3つの方法

権利書を紛失した時に、土地を売却できるのかという点がみなさんの気になるところでしょう。再発行ができないと述べましたが、慌てる必要はありません。

以下、3つの方法が対策として考えられます。

事前通知

まず、一つ目が事前通知制度を利用する方法です。この方法を取る場合、登記の申請は権利書以外の必要書類のみで行います。

権利書がないまま所有権移転登記を申請した場合、法務局から売主側に通知が届きます。通知発送から2週間以内に申出書を法務局に提出すると、無事買主側に所有権が移転するという流れです。

この制度では、本人限定受取郵便を利用し、売主の実印押印により本人確認が行われています。しかし、「売主が2週間以内に提出」しなければ登記を進めることができない点が大きなデメリットです。

買主側の理解が不可欠ですが、上記の理由により自身が不安定な立場に置かれることから協力を得ることは難しいでしょう。それゆえ、売却の場面ではあまり馴染まない方法ともいえます。

資格者代理人による本人確認

そこで、多く取られている方法が資格者代理人による本人確認です。司法書士などの有資格者が売主側が間違いなく登記名義人本人であることを確認することで、不動産売却が可能になります。

事前通知に比べ、買主側の安心感が高い点がメリットですが、売主は司法書士への手数料が発生する点に注意しておきましょう。

公証人による本人確認

司法書士への手数料負担が気になるのであれば、公証人による本人確認という方法もあります。これは登記申請時の委任状に、売主が目の前で署名したことを公証人に認証してもらうことで、権利書の代わりとして登記申請を可能にする方法です。

ただし、こちらの方法も住所への通知発送による本人確認がある上、本人が公証人役場へ行く必要があるので、手間はかかります。

相続の場合にどうすれば良いか

登記申請が必要になるのは、売買時に限りません。不動産相続の際にも登記申請が必要になります。

しかし、被相続人から権利書の場所を事前に知らされていないことも多いので、故人の家を隅から隅まで探しても全く見つからないという可能性もあります。そこで、相続の場合にどのように対応するべきなのかを考えてみましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記をする際には、まず被相続人の出生から死亡までの戸籍除籍謄本、相続人の戸籍謄本が必要です。そのほかにも、被相続人の住民票の除票や相続人の住民票、当該不動産の評価証明書も必要になります。

また、公正遺言証書に従って相続するのか、親族間で遺産分割協議書を作成して相続するのかなど相続の形態によって他に必要な書類が異なります。

原則権利書は不要

上記の説明からわかるように、実は相続登記時には原則権利書が不要です。これは、本人確認が必要となる被相続人が既に亡くなっているためで、被相続人が正当な登記名義人であるかは提出する住民票の除票で確認されます。

例外的に必要な場面もあるので注意

ただし、相続登記時に住民票除票が提出できない場合や、登記時の住所と住民票の除票が一致しない場合など一定のケースでは権利書の提出が必要です。

このケースで権利書が見当たらないという場合は、あらかじめ法務局の登記官と打ち合わせし、代替書類を準備する必要があります。

土地の権利書を紛失しても手続きは可能

以上、土地の権利書を紛失した際の対応方法を紹介しました。相続登記には原則として権利書は不要ですし、売却する際にも資格者代理人による本人確認などを行うことで売却は可能なので慌てる必要はありません。

しかし、権利書は再発行ができないもので、大変重要な書類であるということに変わりはありません。さらに、実印や印鑑証明書と一緒に紛失したり、盗難にあったりしてしまうと大きなトラブルに巻き込まれる危険もあります。

余計な手間や費用をかけたり、悪用の心配をしたりしなくてもいいように、あらかじめ家族と相談し、必ず権利書を厳重に保管するようにしてください。

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