家や土地の権利書を紛失してしまったら?再発行はできる?

家や土地の権利書を紛失してしまったら?再発行はできる?

家や土地の権利書を紛失したことに気づき、大慌て!そんな方はいないでしょうか。大切だとわかっていても、普段使用する機会があまりないだけに、いざ売却の時に見つからないというケースもよくあるようです。

家や土地の「権利書」という呼び方は通称で、法律上は「登記済証」と称されるもので、一般的には「権利証」と呼ばれています。

そこで、この記事では不動産の権利証を紛失したときの対応策を紹介します。売却のみならず、相続で必要な人もぜひチェックしてください。

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権利証の基本をおさらい

そもそも、不動産の権利証とはどういうものなのでしょうか。不動産名義を取得すると、その権利の証として発行されるものですが、2005年3月7日に施行された不動産登記法の改正により、この「権利証」というものの認識が複雑なものとなりました。

そこで、知っているようで知らない権利証について、まずはくわしく確認しておきましょう。

「権利証」と「登記識別情報」の違い

2005年の不動産登記法改正以前は、登記申請の際に申請人が提出した書類に法務局が受付年月日及び受付番号の印判を押したものが返却され、それを法律上は「登記済証」と称していました。これが一般的には「権利証」と呼ばれているものです。

しかし、時代の流れとともにインターネットで行政手続きを行えるための改革が行われていき、不動産登記法も2005年3月7日施行の改正法により、インターネット申請(オンライン申請)ができるようになりました。とはいうものの、混乱を避けるために一斉に変更することはせず、埼玉県の上尾出張所(2005年3月22日オンライン化)を皮切りに順次オンライン化されていきました。オンライン化された日以降の登記申請では名義を取得しても「登記済証」は発行されなくなりました。

これに代わり「登記識別情報」が通知されることになります。「登記識別情報」とは、12桁の英数字からなる暗号が記載されており、その上に目隠しシールが施されています。「登記済証」はその紙そのものが重要な書類でしたが、「登記識別情報」はその12桁の暗号自体が重要であり、シールをはがして、盗み見られてその情報をオンライン申請で入力することで「権利証」の代わりになります。したがいまして、このシールははがさずに保管しておかなければ危険なものとなっています。実際には、暗号を盗み見て他人の不動産を勝手に売却しようとしても印鑑証明書や実印が必要となるため、それだけでは勝手には売却できないものの、以前よりも不安を煽るものに変化していきました。

現在では、日本全国すべての法務局でオンライン化がされていますから、新たに「登記済証」が発行されることはありませんが、オンライン化される前に登記名義を取得した人は「登記識別情報」ではなく、「登記済証」を所持しています。オンライン化された後に今所持している「登記済証」を「登記識別情報」に交換するようなことはありません。

今では「登記済証」を権利証と呼び、「登記識別情報」はそのまま登記識別情報と呼ぶ人もいれば、ややこしいのですべて権利証と呼ぶ人もおり様々です。

以降、この記事で「権利証」は、登記識別情報も含めて説明します。

権利証を紛失した際に再発行は不可

権利証を紛失した場合も、盗難に遭ってしまった場合でも再発行することはできません。それだけに、厳重に管理しておくようにしましょう。

しかし、権利証をなくしてしまったからといって、権利証の提出が必要となる登記申請を行うことができなくなるわけではありません。その対処法については後ほど解説します。

不動産の権利証が必要な場面

ここまで解説した通り、権利証は登記手続きにおける本人確認手段として大変重要なものです。例えば、不動産売却や贈与、リフォームなどのために金融機関からローンの借り入れをした場合の抵当権設定(不動産を担保に入れること)する際などに必要になります。

権利証の紛失時に名義人であることを証明する3つの方法

再発行ができない権利証を紛失した時に、不動産の売却時などに不動産の名義人であることを証明できるのかという点がみなさんの気になるところでしょう。再発行ができないと述べましたが、慌てる必要はありません。

以下、3つの方法が対策として考えられます。

事前通知

まず、一つ目が事前通知制度を利用する方法です。この方法を取る場合、登記の申請は先に権利証以外の必要書類を提出する方法で行います。

権利証がないまま所有権移転登記を申請した場合、法務局から売主側に通知が届きます。この通知ははがきの裏面に「このような申請が出ていますが、お間違いないですか?」という内容のもので、間違いがなければ申請時に提出した印鑑証明書と同一の印鑑(実印)で押印し、2週間以内に法務局に返送します。すると、法務局は本人に間違いないということで登記申請に対しての審査に入ります。

この2週間は最初の法務局が通知(はがき)を発送してから、返送したものが法務局に到着するまでが2週間ですから、届いてから2週間ではないことに注意が必要です。2週間以内に法務局に到着しない場合には登記申請が却下されます。ですから、不動産の取引(売買)の場面ではこの「事前通知」は使えません。なぜなら、却下される可能性のある取引に買主が大きなお金を支払うことはリスクしかありません。

では、不動産取引(売買)の場面では、どのようにしたらよいでしょうか。

資格者代理人による本人確認

そこで、多くの場合で取られている方法が資格者代理人による本人確認です。司法書士などの有資格者(申請代理人)が売主と面談をし、間違いなく登記名義人本人であることを確認し、「本人確認情報(資格者の職印証明書付き)」を添付することで、不動産移転登記が可能になります。

確認の際には、不動産登記名義人本人の運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付き本人確認書類のコピーを添付します。また、顔写真付きの書類をお持ちでない不動産登記名義人の場合には「健康保険証」と「介護保険証」などの公的書類のコピーを2点添付します。 事前通知に比べ、取引の場面で利用できるのですが、その分司法書士等の資格者代理人の責任が重くなるため、報酬が余分にかかってきます。おおよそ5万円~10万円ほどが加算されると考えておかれた方がよいでしょう。

公証人による本人確認

司法書士への手数料負担が気になるのであれば、公証人による本人確認という方法もあります。これは登記申請時の委任状に、売主が目の前で署名したことを公証人に認証してもらいます。その認証付きの委任状を登記申請書に添付することで、権利証の代わりとして登記申請を可能にする方法です。

公証役場での本人確認は、一件につき一律3,500円です。費用は、司法書士に本人確認を依頼した場合と比べ、10分の1以下になります。

費用が安く済むのは魅力的ですが、手続きには少し時間がかかります。登記手続きの委任状を作成の上、公証役場にて認証を受ける日時を事前に予約します。公証役場が混み合っている場合は、日程の調整に時間がかかる場合もあります。予約当日に委任状と運転免許証、印鑑証明書などの本人確認書類を持って、本人が公証役場に行く必要があります。

不動産の権利証を紛失した場合にかかる費用と期間

事前通知制度、資格者代理人による本人確認、公証人による本人確認それぞれのかかる費用をまとめました。確認にかかる手間、時間を考慮すると、司法書士などによる本人確認が一般的です。

確認方法 費用
事前通知 無料
資格者代理人 50,000円~100,000円
公証人 3,500円 + 公証役場への交通費など

相続の場合にどうすれば良いか

登記申請が必要になるのは、売買時に限りません。不動産相続の際にも登記申請が必要になります。

しかし、「権利証」とは登記名義人本人が登記申請をしてきているかを確認するために提出を求めているのが法律の趣旨であるため、被相続人(亡くなった方)が登記申請をすることはあり得ないため、相続の登記申請には原則として権利証は不要です。

相続登記に必要な書類

相続登記をする際には、まず被相続人の出生から死亡までの戸籍除籍謄本、相続人の戸籍謄本が必要です。そのほかにも、被相続人の住民票の除票や名義を取得する相続人の住民票、当該不動産の評価証明書も必要になります。

また、遺言に従って相続するのか、親族間で遺産分割協議書を作成して相続するのかなど相続の形態によって他に必要な書類が異なります。

例外的に権利証が必要な場面もあるので注意

相続登記時には、被相続人(亡くなられた人)が不動産の名義を取得した際の住所(登記簿の住所)から死亡時の住所のつながりを住民票除票や戸籍の附票で証明することになりますが、役所での保存期間が満了している場合には提出ができません。このような場合には、便宜上、不動産取得時の権利証を提出させることで、登記名義人と被相続人が同一人物であることを証明することになります。

このケースで権利証が見当たらないという場合でも、上記の事前通知や本人確認情報などが使われることはありません。被相続人は亡くなっているので確認の使用がありません。 この場合の運用については、法務局ごとに違ってきますので、相続登記申請前にあらかじめ法務局の登記官と打ち合わせし、代替書類を準備する必要があります。

不動産の権利証を紛失しても手続きは可能

以上、不動産の権利証を紛失した際の対応方法を紹介しました。相続登記には原則として権利証は不要ですし、売却する際にも資格者代理人による本人確認などを行うことで売却は可能なので慌てる必要はありません。

しかし、権利証は再発行ができないもので、勝手に不動産が売却される可能性がゼロとは言い切れませんから、大変重要な書類です。さらに、実印や印鑑証明書と一緒に紛失したり、盗難にあったりしてしまうと大きなトラブルに巻き込まれる危険もあります。

余計な手間や費用をかけたり、悪用の心配をしたりしなくてもいいように、あらかじめ家族と相談し、必ず権利証を厳重に保管するようにしてください。

監修:西風恒一(大阪司法書士会所属)
1972年生まれ。大学卒業後、大手の教育関連会社に就職し、10年間講師職、管理職としての経験を積んだのち、司法書士業界に入る。平成19年司法書士資格取得後、不動産登記、会社・法人登記、相続関係業務、債務整理、裁判関係、成年後見業務など、様々な案件を経験し現在にいたる。法律記事のライターとしても豊富な実績をもつ。

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