媒介契約とは?3つの種類とポイントを解説!「囲い込み」の罠には要注意

媒介契約とは?3つの種類とポイントを解説!「囲い込み」の罠には要注意

不動産物件を売却する際に、その仲介を業者に依頼する場合、媒介契約を交わさなければなりません。

媒介契約にはどんな種類があるのか、そのメリットとデメリット、書面交付義務や印紙について、そして売却と賃貸の媒介契約の違いについてわかりやすく紹介します。

媒介契約とは何か?

不動産を売却する際に、個人ではなかなか買手を探すことが難しいもの。そこで、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。仲介を受けた業者は宅地建物取引業法によって、依頼者に不利にならない契約を交わすように義務づけられています。

所有物件をどのような条件の下で売却活動を行うのか、成約した場合の報酬の決め方をどうするのかなどをあらかじめ取り決めることを「媒介契約」といいます。

媒介契約には依頼者と業者の関係を明確にして、仲介にまつわるトラブルを未然に防ぐ意味があります。

媒介契約は3種類!それぞれの特長&マイナス面

媒介契約は、希望する仲介の内容や仲介手数料を明確にするものなので、契約内容をよく理解しておかなければなりません。

その媒介契約は大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。それぞれの特長とマイナス面に目を向けて見ましょう。

(1)専属専任媒介の特長&マイナス面

専属専任媒介契約は、仲介する業者をひとつだけに絞って依頼するものです。また、依頼者自身が買手を探した場合も、依頼した業者が仲介者となって取引を進めることが義務づけられています。

有効期間は3ヶ月を超えることができません。レインズには、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録する必要があります。

レインズとは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略称で、不動産流通機構が運営している、加盟不動産業者の間で情報交換する目的のシステムです。

レインズ上に物件の情報を掲載することで多くの業者の目に触れることになり、売却先が決まるケースが多くあります。

専属専任媒介契約は3つのうちで最も制限が厳しく、いかなる場合も依頼された業者を通じて売買が行われ、業者にとって仲介手数料の確保が可能です。それゆえに契約業者の積極的な売却活動が期待できる特長があります。

契約業者は依頼者に1週間に1回以上の割合で、販売状況を報告する義務があります。依頼者も毎週状況を報告してもらえるので、状況を把握しやすいところも特長といえるでしょう。

ただし、もし業者の対応に不満があったとしても、仲介業務は契約期間の3ヶ月間は契約業者1社のみに限定されるマイナス面もあります。

仲介手数料目当ての囲い込みとは?

売買契約が成立すると買手と売手は、仲介業者に仲介手数料を支払います。業者からすれば最も利益が出るのは、売手と買手の両方から仲介手数料を得る両手取引が行われたときです。

この両手取引によって仲介手数料をダブルで得るために、「囲い込み」を行って業者自身の顧客から購入希望者が出るまで時間かせぎをするケースがあります。

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(2)専任媒介契約の持つ特長とマイナス面

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に仲介業者をひとつに絞ります。また、有効期限も専属専任媒介契約と同じく3ヶ月です。

異なる部分は3つあります。まず、依頼自身が買手を探してきた際には、業者を介さずに売買契約を結ぶことができる点です。

もうひとつは些細なことですが、レインズへの登録義務が媒介契約を交わした翌日から1週間以内になる点。そして、契約業者から依頼者への販売状況の報告義務が2週間に1回以上になるという違いです。

専任媒介契約の特長は、専属専任媒介契約と同様に1社にだけ依頼することで、業者が積極的に活動をすることです。そして何より、自分で買手を見つければ直接売買契約が締結できる点は大きな特長でしょう。

マイナス面はレインズへの登録義務がわずかながら遅くなるので、販売機会がその分だけ減ることと、販売状況の報告が少なくなる点です。

(3)一般媒介契約の特長&マイナス面

一般媒介契約は、ほかのふたつとは違って複数の業者に依頼することができる契約です。依頼者自身が買手を探した場合は、直接売買することができます。 レインズへの登録も任意のうえ、販売状況の報告義務もありません。

一般媒介契約では、当事者同士で自由に契約期間を決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内が一般的とされています。

一般媒介契約の最大の特長は、複数の業者と契約を結ぶことができるので販売機会が多い点といえるでしょう。

専属専任媒介契約や専任媒介契約とは違って、他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないので、業者たちが競うように活動し、早くに売却に至る可能性があります。

ただし、競争してまで売りたいと思わせる物件でない限り、時間と経費をかけて積極的に売却活動をしてくれることはありません。あまり需要のない物件にとっては、マイナス面が多くなってしまいます。

媒介契約書の書面交付義務や印紙について

不動産売却での媒介契約書にまつわる書面交付義務や、多くの契約書に必要であるとされる収入印紙について解説します。

業者には媒介契約書書面交付が義務づけられている

不動産業者に仲介を依頼する際、契約時に作成する媒介契約書に関して、業者は書面を交付する義務を負います。なぜなら、扱う対象が多くの場合、高額な取引になるためです。口頭だけでは契約が成立しないことが法的に定められています。

この書面交付義務は3種類の媒介契約書のいずれにも適用されます。さらに業者は、口頭による契約内容の充分な説明と、依頼者の意思の確認などの義務も負います。

ただし、これはあくまで売買に関する契約で、賃貸の仲介に関してはそもそも契約書を作る必要もありません。

媒介契約書に印紙は必要か?

契約書といえば収入印紙が必要な場合が多く見られますが、媒介契約に印紙は必要ありません。

収入印紙が必要になるのは、売手と買手の間で交わす不動産の売買契約書の場合です。売買契約書は課税対象となりません。

売却と賃貸で異なる媒介契約

媒介契約は、売買と賃貸ではいろいろと異なる点があります。ここでは、売買に関する媒介契約について解説しましたが、賃貸では入居者募集に関する業務が中心です。入居希望者からの問い合わせは逐一依頼者に報告され、それに対する回答に従う形で業者は動きます。

売買時の媒介契約には細かい制限が設けられているのに対し、賃貸の媒介契約は比較的自由に解釈できます。そもそも賃貸の媒介契約は契約書も必須ではないくらいで、口頭の依頼でも契約が完了となります。

物件の売却や賃貸を検討しているみなさんは、ここでの情報を参考にして方向性を検討してください。

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