実家を処分したい!売却手続きから片付け、費用まで解説

実家を処分したい!売却手続きから片付け、費用まで解説

離れて暮らしていた親が亡くなって実家を相続したものの、利用することがないので処分を考えるケースがよくあります。しかし、不動産のことは一般人ではわからないことも多く、どうやって処分すればいいのか途方にくれるような場合も多いことでしょう。

この記事では、そのような状況の時に判断を間違わないように、処分する前にやっておくべきことや、売却の方法などについてわかりやすく紹介します。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

実家を処分する前にすべきこと

実家を売却する処分を始める前に、必ずしなければいけないことが相続登記(不動産の相続による所有権移転登記)です。

これを済ませておかないと登記名義が相続人にならず、相続した不動産を売却することができません。

所有権移転登記には登録免許税と司法書士へ依頼する際の報酬が必要です。

  • 登録免許税:固定資産税評価額×0.4%
  • 司法書士への報酬:6~8万円程度

登録免許税は必ず発生しますが、移転登記を自分でやるなら司法書士への報酬は発生せず、登記に必要な書類を発行する費用だけで済ませることも可能です。

実家の売却にかかる税金

実家を売却する際にかかる税金には何があるのか。税金の種類や金額、どんな時にかかるのか整理しておきましょう。

ほとんどのケースでかかるもの

・印紙税
・消費税

印紙税は家を売却する際の売買契約時にかかるもので、売買契約書に印紙を貼り付ける形で納税します。税額は売買時の取引金額によって決まります。今は軽減措置によって税額が少なくなります。

取引金額 軽減前 軽減後
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

なお、売買契約書を1通だけ作成し売り主はそのコピーを受け取るという形をとるのであれば印紙代を負担せずに済ませることもできなくはありません。不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

消費税は不動産会社への仲介手数料に対してかかります。仲介手数料は「取引金額×3%+6万円」が設定されていることが多く、かなり高額になることが予想されます。消費税はその10%ですから、こちらも少なくない税額です。仲介手数料が発生しない取引(不動産会社による直接買取など)であれば、そこにかかる消費税も当然ありません。

譲渡所得があるケースでかかるもの

実家を売却して利益を得ると譲渡所得に関する税金がかかることがあります。税金がかかるかどうかは課税譲渡所得の有無で決まります。

  • 課税譲渡所得 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

譲渡価額とは売却代金のことで、譲渡費用は譲渡する際にかかった仲介手数料や税金などです。

取得費は被相続人(父親など)がその家を購入したときの代金、仲介手数料や取得に際して支払った税金、購入後に支払った改良費や設備費などです。実家の相続の場合、この取得費がはっきりわからないことが多くあります。その場合は譲渡価額の5パーセントを取得費として計上することになります。

たとえば実家が1,000万円で売れたとしましょう。取得費は5%の50万円、譲渡費用は40万円かかりました。特別控除額はここでは無視するとします。この場合の課税譲渡所得は「1,000万円-(50万円+40万円)=910万円」です。

ただし、実際にはこれほどシンプルにはならないことがほとんどです。なぜなら住んでいなかった実家を相続し、売却したときは次の2つの特例のいずれかを利用することで、課税譲渡所得の金額を減らすことができるからです。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続によって取得した土地、建物を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税の一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例です。適用条件は次の3点です。

  • 相続で取得している。

  • 相続税が課税されている。

  • 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している。

取得費となる金額は次の算式で計算したものです。

出典:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ただし、金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益(譲渡価額-(取得費+譲渡費用))の金額を超える場合は、その譲渡益までとなります。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家である実家を譲渡した際に、所定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除するというものです。

適用されるのは、相続開始の直前まで親である被相続人が居住していた家屋および敷地です。ただし、以下の3つの前提条件があります。

  • 家屋が区分所有建築物ではない
  • 1981年5月31日以前に建築された
  • 相続開始の直前まで同居人がいなかった

上記の条件を満たす家屋および敷地を相続により取得した人が、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に一定の要件を満たす譲渡を行なった場合に適用されるのが、空き家特例です。

また、譲渡にも以下のような条件があります。

  • 相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡した
  • 譲渡対価が1億円以下である
  • 空き家の実家を新耐震基準に適合するようリフォームして敷地とともに譲渡
  • 空き家の実家を除却して、敷地のみを譲渡

いずれの場合も、相続から譲渡までに、その不動産を相続人が事業に使用したり、第三者に貸したりしていないことが前提になっています。

実家を売却したときの税金シミュレーション

  • 譲渡所得がないケース

取引金額によって税金が違います。2,000万円で売却した場合でシミュレーションしてみます。対象となる税の種類は印紙税と消費税です。

・印紙税:1万円
売買契約書作成時にかかります。金額は軽減税率が適用されたものです。

・消費税:6万6千円
不動産会社への仲介手数料に対してかかります。仲介手数料は上限の「取引金額×3%+6万円」で計算しています。

  • 譲渡所得があるケース

同じく2,000万円で売却し、課税譲渡所得金額が300万円だったとします。印紙税と消費税については上のケースと変わりません。譲渡所得の税率はその不動産の所有期間によって変わります。実家の相続の場合は長期譲渡所得となることがほとんどなので、ここでは長期譲渡所得の税率を使用します。

・所得税(復興特別所得税含む):45万9450円
課税譲渡所得に長期譲渡所得の場合の税率15.315%をかけて算出します。

・住民税:15万円
課税譲渡所得に長期譲渡所得の場合の税率5%をかけて算出します。

実家の売却にかかる費用

実家を売却する際にかかる費用には何があるのか。費用の種類や金額、どんな時にかかるのか整理しておきましょう。

ほとんどのケースでかかるもの

・仲介手数料
・片付け費用

仲介手数料は法律でその上限が決まっています。

取引金額 上限
200万円以下の部分 金額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 金額の4%以内
400万円超の部分 金額の3%以内

このルールを当てはめると、400万円を超えた取引金額のときは「取引金額×3%+6万円」が上限金額となります。前章で触れましたが、仲介手数料には別途消費税がかかります。

売却前の片付け方3種類と費用の違い

実家を売却処分する前には、売却活動ができるように実家を片付けておくことが必要です。方法は主に3種類あり、それぞれかかる費用が異なります。詳しく見ていきましょう。

  • 費用を抑えるには自力で片付け!

もっとも費用を抑えるには、自力で空き家の片付けを行うことです。粗大ごみや家電、すなわちエアコンや冷蔵庫、洗濯機やテレビなどの処分費用がかかります。

粗大ごみの処分は行政サービスの利用がもっとも安上がりです。自治体によって料金設定は異なります。家具の大きさによって異なりますが、おおむね数百円~数千円といったところです。

家電については、行政では処分してもらえないので、家電量販店に引き取ってもらう方法があります。家電量販店に取りに来てもらう場合は、リサイクル費用プラス収集運搬費用が必要です。自分自身で持ち込む場合はリサイクル費用のみかかります。

リサイクル費用はおおむね1,500~5,000円の間で収まります。収集運搬費用は業者によって異なりますが、おおむね2,000~3,000円程度です。

自力で片付けをする場合、費用は抑えられますが、費やす時間や労力はとても大きいものになります。多忙な日々の中で、自力での片付けが難しい場合は業者に依頼した方がいいでしょう。

ここでの依頼先の選択肢は「不用品回収業者」と「遺品整理業者」があります。これらは仕事の仕方に違いがあります。ここからはその違いに目を向けて見ましょう。

  • 自力でできない場合1:不用品回収業者に依頼

不用品回収業者は、一般的な不用品やごみの回収と処分を行います。あくまでゴミとして区別はつけてくれますが、遺品としての価値基準は基本的に持ち合わせていません。

機械的、事務的な作業になるので、物の扱いもラフになりがちです。費用面では、次に述べる遺品整理業者より安いことが多いでしょう。

遺したい大切な遺品の整理だけは自分で行うのであれば、粗大ごみや家電の処分などの手間のかかる処分だけ不用品回収業者に依頼することもできます。

  • 自力でできない場合2:遺品整理業者に依頼

遺品整理業者は物品を遺品として大事に取り扱うので、不用品回収業者に比べて作業が丁寧です。遺しておくものと処分するもの、供養するものなどに分類し、整理後の部屋の清掃が含まれることも多いようです。

不用品回収業者よりも費用面では高くなりますが、細かい仕分けもしてくれるので、自分が行うべき作業の手間は圧倒的に減ります。

更地にして売却するときにかかるもの

・解体費用
・測量費用

建物を解体し、更地にしてから土地として売却するケースもあるでしょう。この場合は建物の解体費用がかかります。

解体費用は建物の構造による違いが大きく影響します。構造別の単価の目安は次の通りです。

家の構造 30坪 50坪 80坪
木造 100~150万円 180~250万円 200~300万円
鉄骨造 150~200万円 200~300万円 300~500万円
RC造 180~300万円 250~400万円 500~800万円

それぞれの家の立地状況などによっても上記金額は変わってきます。また、解体する家でアスベストが使用されているときはそのための除去費用が別途かかりますし、庭木やブロック塀の撤去などは付帯工事として別にかかります。廃材処理も別計上となることが大半なので、これらの総額を用意する必要があります。

いざ売却という段になって、土地の境界がどこなのか不明瞭だというケースも少なくありません。その場合は売却に先立って確定測量を行う必要があります。住宅用に利用されていた土地の確定測量であれば、おおむね40万円~80万円くらいの費用がかかります。土地に接する隣地の数によっても変わりますし、接しているのが民有地か官有地かによっても違いが出ます。

実家を売却したときの費用シミュレーション

  • 一戸建てのまま売却するケース 主な費用は売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料と片付けにかかるお金です。仲介手数料は売却価格に応じて決まることが大半なのでここでは1,500万円で売却した場合でシミュレーションしてみます。

・仲介手数料:51万円
仲介手数料の上限の「取引金額×3%+6万円」で計算しています。

・片付け費用:40万円
遺品整理業者へ依頼するケースで想定しています。実家となると間取りも3LDK、4LDKと広いものが多く、その分業者への支払額は高くなります。また、対象となる物品の中身や量によって変わるため、正確な金額を知りたい場合は、業者へ訪問査定を依頼してください。

  • 更地にして売却するケース 同じく1,500万円で売却したとします。仲介手数料と片付け費用は上のケースと変わりません。必要なのは建物の解体費用です。木造30坪の一戸建てのケースで考えてみます。

・解体費用:150万円
解体費用は建物の構造と広さが費用を決める要因となります。家の中は片付けられているという前提で、木造30坪の一戸建てで、アスベスト対応なし、門扉などの付帯工事が多少あることを想定した金額です。また、地中埋蔵物など特別な作業の発生もないものとしています。

実家の売却時に必要な書類

家を売却するには様々な書類を用意しなければなりません。

取引で必要となる書類

・本人確認書類
・住民票、印鑑証明書
・登記済権利証(登記識別情報)
・固定資産税納税通知書
・土地測量図、境界確認書(一戸建て、土地の場合)
・建築確認済証(一戸建ての場合)

不動産関連の書類の大半はその不動産を相続する際に確認しているはずなので、すぐに手元に用意できるケースが多いでしょう。見つからなかったり、紛失が明らかな場合はそれぞれ次のように対処してください。

  • 書類がないときの対応
書類 対応
登記済権利証 再発行はできません。売却するには事前通知制度などを利用します
固定資産税納税通知書 再発行はできません。固定資産評価証明書を取得し代用します
土地測量図等 売買に必要な確定測量図を作成する必要があります
建築確認済証 再発行はできません。建築台帳記載事項証明書を取得し代用します

売買活動等で利用する任意の書類

・分譲時パンフレット
・管理規約・管理組合総会議事録(マンションの場合)
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書

これらの書類はなくても取引ができなくなるものではありません。売買活動において積極的な情報開示を行うことで取り引きがスムーズに進んだり、より高値で売却できる可能性があるため使われることがあります。

実家売却の流れ

実家を売却するときの流れを確認しましょう。ここでは相続が発生してから販売を開始するまでの一連の流れを紹介します。

  1. 相続の仕方を確認する。
  2. 不動産の情報を集める。
  3. 登記申請を行い、登記を完了する。
  4. 遺品の整理等をする。
  5. 不動産の売却査定をする。
  6. 媒介契約を締結する。
  7. 販売を開始する

相続の仕方を確認する

相続の発生は、被相続人が亡くなった日から始まります。相続というと「遺言状を残して」とイメージする人が多いかもしれませんが、必ずしも遺言がある相続ばかりではありません。相続の有無による違いを説明します。

遺言がある相続

遺言(遺言書)には以下の3種類があります。

・自筆証書遺言
・公正証書遺言
・秘密証書遺言

その後の手続きをスムーズに進めるためにも、どのタイプの遺言になっているのか可能であれば被相続人との間で情報を共有しておきましょう。

遺言がありそれが問題なく実行できるのであれば、相続の仕方は遺言に準じます

遺言がない相続

遺言がない場合は遺産分割協議(法定相続人が協議して相続の内容を決める方法)、または法定相続(法律で定められている割合で決める方法)があります。

不動産はちょうどよく分けることが難しいので、ほかの財産と調整できる遺産分割協議を最初に検討するのが一般的です。遺産分割協議で決まらなければ法定相続が採用されます。法定相続では不動産の持ち分を複数の相続人が共有することも珍しくありません。この場合、移転登記は相続人全員で行うことになります。

遺言がない相続では速やかに相続内容を決めるために弁護士や税理士、司法書士、行政書士など専門家の協力を仰ぐことも検討しておくと良いでしょう。

不動産の情報を集める

相続する不動産の情報を集めましょう。目的は相続登記をするためですが、そのあとの売却でも利用することがあります。手元に用意する書類は次のものです。

・固定資産納税通知書および固定資産評価証明書
・権利証または登記識別情報通知
・登記簿謄本(登記事項証明書)

これらの書類によって不動産の地番や家屋番号、所有者の確認をします。

登記申請を行い、登記を完了する

相続する不動産の名義変更を行います。名義変更(所有権の移転登記)はそれを行う理由によって使用する申請書が異なります。相続の場合は先に説明した相続の仕方によってもそれぞれ専用の申請書が存在します。詳しくは法務局のホームページで説明がありますので、そちらを参照してください。

「不動産登記申請手続>不動産の所有者が亡くなった」(法務局)

記事の冒頭でも記したとおり、相続した実家を売却するなら事前に所有権移転登記を完了させておかなければなりません。かかる税金や司法書士へ依頼する場合の費用など、今一度記事冒頭をご確認ください。

遺品の整理等をする

相続した家を売却するなら、少なくとも販売開始前までには家の中を片付けて、空っぽの状態にしておく必要があります。遺品や仏壇など取り扱いが難しいものも少なくないので、ある程度の時間がかかるものと考えておいたほうが良いでしょう。

具体的な片付け方や費用は先に本記事の「売却前の片付け方3種類と費用の違い」でも説明していますので、そちらを参考にしてください。

これから家を売るということを考えると、整理とともに家の状態を確かめておく必要があります。建物がどの程度老朽化しているのかや、設備に不備がないかなどです。これらのことを買い主に正しく伝えずに売却すると、売却後に契約不適合責任を負うことになる可能性もあります。自分が使っていない家だけに分かりづらい部分もありますが、売り主である以上はこの責任から逃れることはできません。

専門家へ建物のチェック(ホームインスペクション)を依頼するのも、こうした問題をクリアするための一つの方法です。

また家を売る前に近所への挨拶もしておくと良いでしょう。一戸建ての家では隣の家との境界線が曖昧なものもあります。隣地との境界がはっきりしていない物件を売却することは非常に難しいため、事前に確定をしておく必要があります。境界確定に隣の家の人の協力が不可欠なで、これらの作業をスムーズに進めるためにも近隣の住人との関係は良好にしておきましょう。

不動産の売却査定をする

家の整理にも目途が付いたら、本格的に家を売る準備に入ります。不動産会社を選ぶときはその地域での取引実績をひとつの目安とすると良いでしょう。

とは言え、長らく離れてしまっていたその地域で不動産会社を選ぶのは簡単ではないかもしれません。

そこで便利なのが不動産会社への一括査定サイトの利用が便利です。たとえばオウチーノの不動産売却の一括査定であれば全国1,500社以上の不動産会社のなかから、実家がある地域での取引に自信のある不動産会社から売却価格の目安を提示してもらうことができます。

1社だけだと提示額が適切かどうかも判断しづらいので、できるだけ複数の会社とコンタクトを取り、家を査定してもらうと良いでしょう。査定のプロセスで会社や担当者への信頼度や相性なども分かってくるはずです。査定は不動産会社と媒介契約を結ぶ前に行うものなので、この時の様子を不動産会社を決める際の判断材料とすることもできます。

媒介契約を締結する

査定が済んだら、仲介を依頼する不動産会社を決めます。売り出し価格を決定するのも基本的にはこのタイミングです。

不動産会社との契約方法は複数の会社へ依頼する一般媒介契約と、1社のみと契約する専任媒介契約があります。それぞれにメリットデメリットがありますが、一般的には売りやすい物件は一般媒介契約、じっくりと腰を据えて売却活動をする必要があるなら専任媒介契約を選ぶべきと言われています。実家の状態や地域の不動産需要などをもとに判断しましょう。

販売を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したらいよいよ販売開始です。よほど物件が魅力的なケースでない限り、ある程度年数の経過した一戸建てだと、そうそう簡単に買い手が見つかることはないでしょう。気長に待つ心構えをしておきましょう。

家が遠くにあって頻繁に現地へ赴けない場合は、現地確認や内覧対応などを不動産会社へ依頼することもあります。そういった点でも信頼できる不動産会社を選んでおくことは大切です。

買い手が見つかったら、売買契約、引き渡しへと進みます。売買契約は書面のみのやり取りで済ませること可能ですが、引き渡しは売り主と買い主双方同席のもとで行われます。買い手が住宅ローンを利用するなら、借入先の銀行の応接室などが引き渡し場所として選ばれることもあります。

売却益が発生し、譲渡所得に関する税金がかかる見込みであるならば、あらかじめ不動産会社に相談して税額のシミュレーションをしておきましょう。不動産会社には顧問税理士などがいることが多いので、無料で相談にのってもらえることが大半です。

仲介以外で実家を売却する方法

家を売る方法は仲介だけとは限りません。なかなか売却に至らないときは別の方法を検討したほうが良いかもしれません。

業者に買取ってもらう方法

「買取」は、処分したい物件を業者が直接購入して、転売するケースです。購入金額と売却金額の差額が業者の利益になります。

そのため、業者はできるだけ安く買い取って、市場価格で売りに出すのです。つまり、多少なりとも市場価格よりも安い対価で手放さなければなりません。

それでも買主が見つかるまで現金が手元に入らない「仲介」に比べ、すぐに現金化できる点が大きなメリットになります。よって、時間的にも余裕があり、ちょっとでも高く売りたい場合は「仲介」がおすすめです。

自力で売却する方法

知人や親類などの交友関係のある人が買ってくれたり、自ら買手を探し出せたりしそうなら、自力で売る選択肢もあります。

ただし、売手の契約不適合責任などの法律や専門知識が必要とされるので、一般人には難しいでしょう。

司法書士や公認会計士などに費用を払って手伝ってもらうこともできますが、そのようにして時間と費用と手間をかけるなら、結局仲介手数料を払ってまるごと任せる方がトータルとしていい場合もあるのです。

実家を売らない選択肢とそのリスク

しばらく離れていたとはいえ、自分が育った家を売ってしまうのは心情的に寂しいものです。そのまま空き家として残しておきたい、賃貸物件として所有は続けたいと考える人もいるかもしれません。

こうしたケースではそれらの選択が中長期的にデメリットにならないか、考えてから決断するようにしましょう。

空き家として保有する

空き家のままにしておくのは、特にデメリットが多いので注意が必要です。 ・建物の老朽化が一気に進む。
・固定資産税、都市計画税などの税負担がある。
・特定空き家に指定され、行政から管理について指導される可能性がある。

家は人が住まなくなると急速に老朽化が進むと言われます。それを遅らせるには手間をかけてメンテナンスをしなければなりません。また賃貸に出す場合と違って、お金を生まないので、税金だけが出ていく形になってしまいます。空き家のままにしておくことは、時間が経過するほどに状況が悪くなるので、期限を決めずに放置することはお勧めできません。

実家を賃貸物件とする

この場合の懸念点は次のものが考えられます。 ・入居者を見つける必要がある。
・入居中に家に不具合があったら対応しなければない。
・不動産所得の確定申告が必要になる。
・一度貸したら簡単には入居者に出て行ってもらうことはできない。

管理会社などに費用を払うことで自分自身の負担を軽くすることはできます。利益を追求せず、かつ借りてくれる人が見つかるならば、賃貸という方法も検討できるかもしれません。

また古い一戸建てをアパートなどに用途転用して活用するといった方法も、その地域での住宅事情によっては可能かもしれません。

ただし、これらはどの家でもできることではありません。管理費や維持費、リフォーム代などを考えると赤字事業にもなりかねませんので、そうなることが予想されるなら、早めに手放してしまうほうが良い結果をもたらすことになる可能性は高いです。

処分は費用と手間を考えて常識的な判断をしよう

実家を相続して処分する場合に手を打つべきことや、売却処分の方法について解説しました。空き家特例などの、申請しなければ受けられない優遇税制もあるので、気をつけたいものです。

売却するにも不動産取引はそもそも扱う額が大きくなるので、売却方法によって大きく差が出かねません。時間と費用と手間と、どれを優先するかなどを慎重に見極めて検討してください。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
コンテンツポリシー

この記事に関するキーワード

関連記事

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス