築20年のマンションの売却相場・資産価値はいくら?

築20年のマンションの売却相場・資産価値はいくら?

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はじめに

マンションの購入を考えている人にとって、マンションの築年数は重要な選考条件のひとつです。

そんな中、築20年マンションの資産価値はは、買い手にはどのように映るのでしょうか。 マンションを売る際も買う際も、築20年は1つの境目になります。将来的に築20年マンションを売る人、まさに築20年マンションの購入を検討している人、それぞれの立場で後悔しないよう、市場での取引データなどを参考に、築20年マンションの資産価値や将来性について考えてみましょう。

1.築20年のマンションはまだ現役?それとももう古い?

築20年のマンションを所有するあなたにとって、そのマンションは古いものでしょうか。それとも、まだまだ現役で利用し続けられるマンションという認識でしょうか。

築年数に関しては、新築を除くと明確に定義された言葉はありません。築浅、築古という言葉もどこからどこまでをそう呼ぶのか、線引きがされている訳ではないので、人それぞれの主観で判断されることになります。

築20年ごろのマンションは、とりわけ人によって評価に違いが出やすい年数かもしれません。住んでいる人にとっては、当然まだまだ現役で住み心地も悪くないでしょう。購入希望者にとってはどうでしょうか。新築のモデルルームなどを目にした後だと、随分と古びていて時代遅れな建物に見えてしまうかもしれません。

買う側にとって重要なポイントは「あと何年住めるのか(いつまで住めるのか)」「数年後に資産価値がどうなるのか」ということです。

例えば、小さな子どもがいる夫婦が築20年のマンションを買う場合を考えてみると、子どもが独立する頃にはマンションは築40年程度になっています。このタイミングで住み替えを検討する場合、築40年マンションにどれだけの資産価値があるのかについては考えものです。築40年の場合、建物としての寿命や耐用年数(鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年)を考えると、いつまで住めるか不安になる人も多く、売却は難しいかもしれません。

一方、自分の寿命が尽きるまで住もうと考えている老夫婦にとっては、築20年のマンションはお買い得に写ることも多いです。住み替えを検討しない場合は資産価値を気にする必要性も低く、あと何年住めるかということのみを気にしている場合が多いでしょう。築20年のマンションもあと30年~40年程度は問題なく暮らせるため、終の棲家としてはオススメです。

このように築20年のマンションは、買う側の立場によって現役にも古びれても見えるボーダーラインの築年数と言えるでしょう。

2.耐用年数に見る築20年マンション

マンションの築年数を評価する際に耐用年数が使用されることがあります。耐用年数とは資産が「どれだけの期間、使用可能か」を測るために、主に税務、経理の場で使用される指標です。マンション(鉄筋コンクリート造の建物)の法定耐用年数は47年と決まっています。

「マンションは47年しか持たないの?」と考えるのは尚早です。耐用年数は、会計上「減価償却」する期間を定めているに過ぎません。そのため、実際に利用できる長さと耐用年数はイコールではありません。ただし、たとえば住宅ローンの貸し出しの際に、この耐用年数が参考基準になることもあるため、完全に無視できるものでもありません。

築20年のマンションで言えば、47年の耐用年数のうちすでに20年は経過していますので、残りは27年です。この27年を過ぎたら建物価値は帳簿上ゼロ(厳密には1円と計上)という扱いになります。金融機関からすれば価値ゼロのものに融資はできませんので、築20年のマンションに対しては住宅ローンの借り入れ可能期間を減価償却できる法定耐用年数に合わせて27年までに設定するかもしれません。

一般的に住宅ローンは最長35年で設定されていることが多いので、借入が27年しかできないマンションは、市場で評価を下げることになります。

もちろん、すべての築20年マンションの借入期間が短縮されるということではありません。評価はマンションそれぞれの価値を総合的に評価して決めるものです。35年借り入れができる築20年超のマンションも多数存在します。

3.データで見る築20年マンション

では、実際の不動産売買市場において築20年のマンションはどのような評価を受けているのでしょうか。ここからは東日本不動産流通機構の調査データ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」をもとに考えていきます。

平均で見るとドンピシャな築20年

最初に中古マンションの成約物件の平均築年数を確認しましょう。2019年の結果は21.64年でした。2009年時点は17.17年でしたが、この数値は現在にかけて右肩上がりで増えています。

その理由のひとつに、築年数の古いマンションに対して消費者の抵抗感が和らいだことがあげられます。国の住宅政策の基本方針も中古住宅に重きが置かれていますし、リノベーションなど新しい住スタイルもこの間に誕生しました。

市場で築年数が20年、30年を超えるようなマンションの供給が増えていることも見逃せません。築21年以上のマンションの成約件数は全体のおよそ半数に迫る勢いです。

今後も築20年を超えるマンションがシェアを増大する可能性は高いと考えられます。そうなるとマンションによっては多数の競合物件の中に埋もれてしまうリスクに注意しなければなりません。2019年の中古マンションの新規登録物件は25.84年でした。成約年数と比べると4.20年の差があります。

この乖離幅が拡大するほど、築古物件の評価は厳しいものになるということです。成約物件の平均が築21年だからいつでも売れるだろうと、安心しきってしまうのは危険です。

値下げ必至?築20年マンションの成約価格

マンションの売却は売ることが目的ですが、いくらで売れるのか、ということも重要です。成約価格で比較すると、築5年以下のマンションの平均成約価格が5,619万円に対して、築21年から25年のマンションが同2,846万円、築26年から30年のマンションが同1,787万円となっています。

(これを平米単価に換算すると次のようになります。築5年以下:84.39万円/平米、築21年から25年:42.70万円/平米、築26年から30年:30.71万円/平米)

築浅マンションと比べると、築20年超の価格評価はおよそ半分、年数を重ねると30%代まで落ち込んでいるのが現状です。(値下げ率はそれぞれ築21年から25年のマンションが約49%・築26年から30年のマンションが約68%です)

できれば高く売りたい、と考えるのは誰しも同じでしょうが、現実的に築20年マンションを高値で売れるのは、今後もごく一部のマンションに限られるでしょう。

築20年を超えていくリスク

築20年のマンションは中古住宅市場では、その主役を担えるほど存在感があることが、データから読み解けました。しかし、それは買い手にとっても価格が抑えられるというメリットを兼ね備えているためです。

築20年を超えて、30年、40年を迎えると状況はまた変わってくるでしょう。築20年くらいまでは価格との折り合いで売却できたものが、築30年、40年となると価格メリットだけではないプラスアルファが求められます。実際、築31年以上の平均成約平米単価は32.42万円/平米で、わずかですが築26年から30年のものよりも高くなっています。

築年数が30年を超えてくると、立地が格段に優れているなどの付加価値に評価の軸が移ることが読み取れます。裏を返せばそういった付加価値がないと、こうした築古マンションは売却事態が難しくなっていくのです。

4.築20年のマンションのメリット

ここまで見てきたことも踏まえて、築20年のマンションを売却する際のメリットを紹介します。

築20年マンションの代表的なメリットは、次の5つです。

  • 中古市場では十分に需要が見込まれる。
  • 大規模なリフォームをする前に売却できる。
  • 新耐震基準を満たしている。
  • 新築物件より立地条件がよい。
  • 固定資産税の負担が減ってくる。

まず、築20年マンションは中古市場での需要は十分見込まれます。そのため売却する際、不動産会社も売れると見込んで力を入れてもらいやすいです。

また、築20年程度であれば、大規模なリフォームをする前に売却できます。水回りや配管周りの汚れている箇所だけは多少の修繕が必要かもしれませんが、リノベーションする程の劣化はないでしょう。リフォーム費用は売却時に大きな負担となるので、リフォームなしで売れることは築20年マンションの大きなメリットです。

築20年のマンションは。新耐震基準を満たしていることもポイントです。建築確認日が1981(昭和56)年6月1日以降であれば新耐震基準に適合していますので、築20年マンションは問題なく適合しているはずです。

さらに、築20年マンションは、新築マンションよりも好立地であることが多いです。駅近のエリアは数十年前から開発が進んでいます。そのため、好立地の場所は既にマンションが建築済みであることが多いためです。立地について重視する場合は、築20年マンションの方が強い可能性があることは覚えておきましょう。

固定資産税は建物の評価額によって変わるため、築20年マンションは新築よりも安いこともポイントです。

5.築20年のマンションのデメリット

築20年のマンションの代表的なデメリットは、次の3項目です。

  • 新築時と比べた価格の目減りが少なくない。
  • 競合となる物件が多い。
  • 売り時を逃すと、今後ますます手放すことが難しくなる。

まず、新築時と比べて価格の目減りが少なくないことは、デメリットと言えます。さらに、競合となる築古物件も多く存在しているため、価格や立地の面で武器がないと売却は難しいかもしれません。

また、売り時を逃し築25年、築30年と年数を重ねると、今後ますます手放すことが難しくなると考えられます。価格の目減りと向き合いつつ、売却したい場合は早めに手放すことがオススメです。

築20年マンション購入時には、修繕積立金が高くなる可能性があることや、経年劣化でリフォームやリノベーションが必要になるかもしれないことも意識しておきましょう。特に積立修繕金については、どのくらいの額まで上がりそうか不動産会社に聞いてみてください。

6.現金化が早い買取も検討してみよう

マンションの売却は市場だけで行うものではありません。不動産会社による買取を利用すれば、誰に知られるでもなく、速やかにマンションを処分できます。

一般に買取価格は市場価格の7割から8割程度と言われていますが、現金化するまでのスピード感が圧倒的に違います。金額よりも現金化するほうを急ぐ場合などは買取も検討してみましょう。

築20年であれば、市場でも十分に中心を担えるマンションです。買取ニーズも十分に見込めるのではないでしょうか。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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