大規模修繕が予定されているマンション売却のベストタイミングとは？

あなたがマンションを売却しようかと考えているなら、「大規模修繕」が予定されているのかどうかに注意する必要があります。

なぜなら、それをきっかけにして修繕積立金に反映されてしまい、売却にも影響してくる場合があるからです。

この記事では、老朽化による大規模修繕が予定されている場合に、マンションを売却するベストな時期について、関連する情報とともに解説します。

大規模修繕とは？

マンションを老朽化から守り、機能を維持するために、修繕は必要不可欠です。その修繕には、大きく2種類に分けられます。

ひとつは、経常修繕と呼ばれる小規模の劣化および破損で、その都度対応できるものです。修繕にかかる費用は、管理費でまかなわれます。

もうひとつは、年数周期に従って実施される計画修繕である、大規模修繕です。たいていの場合マンションの管理業者や管理組合で、あらかじめ長期修繕計画がたてられています。

修繕の費用に充てられるのは、修繕積立金です。部位によって劣化のスピードはまちまちで、国土交通省のガイドラインでそれぞれの修繕周期が定められています。

大規模修繕で修繕積立金が増額される理由

修繕積立金が増額されるのは、実際にかかる費用に対して修繕積立金が不足するからです。なぜそうなるかは、3通り考えられます。

一つめは、長期修繕計画の項目の漏れが多過ぎたか、積立金が安すぎたケースです。古いマンションほどいい加減で、中にはそもそも計画がないマンションもあります。

二つめは、近年の工事費の値上がりによるものです。

三つめは、管理組合から工事の管理を委託されたマンション管理会社などの費用の精査が甘くて、修繕積立金をムダ使いしているケースです。

大規模修繕後の積立金増額でマンション価格は下がる？

購入者にとって積立金の増額は大きな問題です。毎月の支払い額を想定してローンを組むので、増額前の額なら購入できた人も、額が上がることで購入が難しくなる場合もあります。

結果的に売れにくくなり、市場のメカニズムでマンション価格そのものが下がってしまうことにもつながるのです。

マンション売却のベストなタイミング

大規模修繕がなければ、売却のタイミングを気にする必要はありません。しかし、計画が存在するならタイミングに注意が必要です。詳しく見ていきましょう。

修繕積立金が増額される前に売ろう

売りたい意向があるなら、積立金が増額される前に売ってしまいましょう。

マンション価格が下がる前に売るという意味と、あなた自身に一時金や積立金の値上げの負担がかかってくる前に売った方がよいという二つの意味があります。

厳密には理事会や総会で可決される前

厳密には、積立金が増額される前というよりも、「一時金の徴収」や「修繕積立金の値上げ」が管理組合の総会で可決される前というのが正解です。

具体的には以下のような流れになります。計画されていた大規模修繕工事の開始が迫ってきて、それまで先延ばしにされてきた積立金不足をこれ以上放置できなくなってしまいました。

解決策として組合員からの「一時金の徴収」や「金融機関からの借り入れ」「積立金の大幅な値上げ」が管理組合の総会で可決されます。

そして、可決した時点から、売却時の重要事項説明書にその旨を記載し、買手にきちんと説明する義務が生じるわけです。

よって、ベストな売却のタイミングとしては、総会でそれらの事項が可決されるよりも前ということになります。

増額がなくても早く売る方がよい理由

たとえ積立金の増額がない場合でも、工事が始まる前に早めに売る方が賢明です。理由は3つあります。

一つめは、成約率が落ちるからです。工事が始まると足場が組まれ、シートで覆われて室内は暗くなり、中から景色も見えなくなります。

購入を検討する内覧者は生活のイメージがしにくくなるので、成約率が落ちるのです。

二つめは、工事はさまざまなストレスを住民に与えます。事前に売却し早く転居することで、ストレスがかかることを避けられるでしょう。

三つめは、販売の競合を避けられるからです。工事が始まると、マンション内でいくつも売りに出されることがあります。

同じような部屋があれば競合して価格競争が起こるので、そうなる前に高値で売り抜けることが賢明です。

大規模修繕計画があるかどうかを調べておこう

まずは計画があるかどうか、そして増額があるかどうかを確認してから売却の戦略をたてるべきでしょう。調べ方は以下の通りです。

計画の有無と期間を確認する

長期修繕計画の有無についてその期間を確認するためには、マンション管理会社や管理組合の理事長あるいは理事に問い合わせてみましょう。

計画があるのなら、計画書の提出を求めれば取得できます。

実際に大規模修繕工事が実施されるとしたら、工事期間は50戸以下の小規模マンションなら2～3ヶ月です。

また、50～100戸の中規模のマンションで3～6ヶ月ほどを要します。100戸以上の大規模マンションであれば6～8ヶ月の期間が必要です。

さらには30〜40階ほどもあるような、超高層のタワーマンションであれば、2～3年の工事期間がかかることも考えられます。

この長い工事期間中、住民はみなストレスを感じ続けることになるのです。

そして売りにくい状態が続くわけなので、売り予定のマンションであれば、工事開始よりできるだけ前に売却しましょう。

収支計画表を確認して比較する

長期修繕計画書と同時に、収支計画表も取得しておきましょう。これまでに住民がおさめた修繕積立金の額がそこからわかります。

長期修繕計画書と収支計画表を比較して、現在までに貯まっている積立金と今後毎年積み立てられていく積立金で、工事費用をまかなえるかを計算するのです。

不足であれば、一時金の徴収、それでも足りない場合は積立金の増額になると考えられます。

大規模修繕時期を考慮してマンション売却！

ここで見てきたように、大規模修繕がある場合、積立金の増額があるなら確実にマンション価格は下がっていくでしょう。

増額がないとしても、工事が始まると成約率が低くなるだけでなく、競合する所有者が現れることもあり、また自身や家族もストレスに晒されます。

つまり、大規模修繕が予定されているなら、いずれにしても速やかに売りに出す方が得策であるのは間違いありません。