特定空き家になると「固定資産税が6倍」って本当!?空き家特例で有利に売却しよう

特定空き家になると「固定資産税が6倍」って本当!?空き家特例で有利に売却しよう

今や社会問題化している空き家は、全国いたるところで増え続けています。

これからも増え続けることが予想されており、また空き家を将来において相続する可能性がある人もたくさんいるようです。

また、ちまたでは、空き家を放置すると通常の6倍もの固定資産税が課せられるというような話も出回っています。

実際のところ、空き家にはどのような税金がかかってくるのでしょうか。この記事では空き家に関する税金に関して、できるだけわかりやすく解説します。

空き家にはどういう税金がかかるのか

人が住んでいない空き家でも、所有しているかぎり税金が課せられます。どのようなものがあるのか、具体的に確認していきましょう。

固定資産税と都市計画税

まず、土地や家屋などの「固定資産」を持っている人に課せられるのが「固定資産税」です。税額は、固定資産の評価額をもとにして計算されます。

次に、都市計画税は都市計画法による都市計画区域のうちで、市街化区域内にある固定資産を持っている人に課せられるもの。

人によっては、空き家を持っていることによって、固定資産税と都市計画税の両方の負担がのしかかることになります。

なお、固定資産税と都市計画税は、ともに課税主体が市区町村です。

課税の基準となるものは基本的に固定資産税評価額。市区町村によっては、都市計画税が徴収されない場合もあります。

所得税

所得税はその人が得た所得に対して課せられる税金です。家屋や土地などを売ることによって得た所得にも課せられます。

これは譲渡所得と呼ばれているもので、空き家を相続した人がその後に売ることで譲渡所得が発生することがあるのです。

しかしこれは、「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」という特例の適用を受けられる可能性があります。

3,000万円の空き家特例とは?

この特例は通称「空き家特例」と呼ばれるものです。

相続あるいは遺贈などによって、亡くなった人の居住に使用していた家屋あるいはその敷地などを2016年4月1日から2023年の年末までの間に売却すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。

空き家特例を受ける要件

特例の対象となる、亡くなった人が居住に使用していた家屋とは、相続が発生する直前の時点で、被相続人の居住用だった家屋のこと。

以下の3つの要件のすべてに当てはまることが必要です。

  • 1981年以降に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされていない建物であること
  • 相続発生の直前に亡くなった人以外に居住した人がいないこと

例外として、要介護認定を受けて介護施設に入所していたなどの理由で、相続発生の直前に亡くなった人が居住していない場合でも、一定の要件を満たせば適用を受けることができます。

そのほか、相続の発生した日から3年を経過する日を含む年の年末までに売却をすること、売却価格が1億円以下であることなど、要件が細かく定められているのです。

相続税

相続税とは、亡くなった方が持っていたさまざまな資産、財産を相続した人に対して課せられる税金のこと。空き家を含む不動産もその対象となります。

ただし、一定の要件を満たすのであれば、「小規模宅地等の特例」を利用することができます。

これが適用されると不動産の評価価格を最大で80%減額することができるため、相続税の負担を低く抑えることが可能です。

この特例を利用するための、細かい要件があります。

亡くなった人と同居していた人、もしくは同居はしていなかったけれど自己所有の住宅に住んでいなかった人が、相続後の亡くなった人の持っていた住宅に住むという場合に適用を受けられる、などです。

地方税法により特定空き家は固定資産税が6倍に?

固定資産税について小規模住宅用地は、地方税法によって所有者の負担を抑えるために、課税標準の6分の1になる特例が適用されています。

これがうわさの「空き家は固定資産税が6倍になる」説の根本です。

課税標準とは、税率をかける対象の金額のことです。固定資産なら原則として固定資産税評価額がイコール課税標準となります。かりに評価額が800万円の場合を考えてみましょう。

小規模住宅用地の特例の減免がなくなる

空き家の敷地などの小規模住宅用地に該当しない場合、課税標準は800万円となります。

しかし、該当する場合は、課税標準がぐっと下がって、評価額の6分の1となるので、133万円となります。 つまり、空き家になると固定資産税が6倍になるという言い方は少し違います。

空き家になったことで、特例が利用できなくなり、本来の計算に戻るというのが正しい言い方なのです。

いつから固定資産税が上がるのか?

ただし、空き家になったらもうその瞬間から小規模住宅用地ではなくなり、固定資産税が増えるというわけではありません。

あくまでも空き家が「特定空き家」に指定された後に勧告などを無視していると、やがて特例が利用できなくなることもあるということです。

家屋が特定空き家になってしまう条件

「特定空き家」とは以下のような条件の家屋が対象になります。

  • そのまま放置すれば倒壊するおそれがある危険な状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理がなされていないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るためには、放置することが不適切である状態

おおむね上記のような要件が、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に示されています。

空き家でも個々のケースで税金が変わる

空き家に関する税金に関して、できるだけわかりやすく解説しました。

固定資産税が空き家になると6倍になるというのも、特例で低くなっていたの税額が本来の税額になるということでした。

また、必ずしも空き家がそうなるのではなく、あくまで「特定空き家」に分類されてしまった場合のみです。

売った場合は要件を満たせば、何より空き家特例によって、税制面での優遇があります。

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オウチーノニュース編集部

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