離婚時の住宅ローンはどうなる?

離婚時の住宅ローンはどうなる?

住宅ローンを借りて手にしたマイホーム。ひとたび離婚となると、その家や住宅ローンについて整理しなければならないことが出てきます。離婚後の住まい方や住宅ローンの残高などで対応も変わってきますので注意しましょう。

離婚後の住まいの行方

離婚したときに残る住宅ローンは、その家を今後どうするか、どうしたいかを先に考えることが大切です。それによって対処の仕方も、できるできないも決まります

一般的に考えられるのは次の3つのケースです。

  • 家を売る
  • 家を第三者に貸す
  • どちらかが家に住む

それぞれについて考えていきましょう。

家を売るなら、名義とローン残高の確認を

家を売るときは家の名義が誰になっているのか、住宅ローンの残高がどれくらいあるのかを事前に確認する必要があります。

家の名義とは、一般にその家の所有者のことを意味します。名義人として不動産登記に名前が明記された人のことです。名義人であることで第三者にその土地の権利者であることが主張できるようになります。家を購入したときに名義人は購入者のものになっているはずです。名義人は単独でもなれます(単独名義)が、複数人で登記することもできます(共有名義)。

ローン残高は把握している人のほうが多いと思いますが、正確に確認したければ借り入れている金融機関に問い合わせてください。

名義が共有ならふたりの同意が大前提

たとえば夫婦共有名義の不動産を売りに出すなら、名義人双方が了解していなければ売却の手続きを進めることはできません。売却に関しては不動産の権利割合である持分割合が多い方の主張が通る、ということにはなりません。すべての名義人の同意が必要になります。

オーバーローンで売れないことも?

名義人が家を売りたくても売りに出せないことがあるのが住宅ローンを返済中の家です。

住宅ローンを借り入れている家を売るときは、必ずその住宅ローンを一括で返済しなければなりません。住宅ローン残高3,000万円の家を売りに出しても2,500万円の値しかつかないのであれば残り500万円を別に調達する必要があります。それができなければ住宅ローンを貸している金融機関の承認が得られず、売却は頓挫してしまいます。

売却を検討するなら住宅ローンの残高確認と、売却価格の相場を見積もっておきましょう。売却価格は不動産会社への売却査定を依頼することで見積もれます。不動産情報サイトなどでおおよその目安を掴むこともできますが、サイトに掲載されているのはまだ売れていない物件の価格です。実際の成約価格はもっと下がっているかもしれません。自分だけの判断で売値を高く見積もってしまわないよう注意しましょう。

住宅ローンを借りている家は貸せない?

離婚しても家を売らない、という選択肢もあります。共有名義でどちらかが反対している、オーバーローンの状態になっている、資産として保有しておきたいなど、理由は様々です。

こうした諸事情で売れないけれど夫婦どちらかも住む予定がない家では、その家を第三者に貸してその賃料をもとに住宅ローンを返済したい、と考える人も多いでしょう。しかしこれは注意が必要です。

一般に住宅ローンは契約者もしくはその家族が居住することを条件に貸し出されるものです。第三者に賃貸することを金融機関は認めていないことがほとんどです。仮にそのような状況が判明したら金融機関は全額一括返済を求めることが原則です。

実際には全額一括返済は現実的でないことも多いため、金融機関によるケースバイケースの対応となることが多いようです。それでも、当初の契約とは違う形になっていることは確かなので、たとえば1度でも住宅ローンの返済が滞ったらすぐに全額一括返済を要求されるなど、通常の借入にはないリスクが潜みます。

住宅ローン借入中の住まいは、簡単には貸せないということを頭に入れておきましょう。

どちらかが住むときの注意点

離婚によって家族形態が変わっても、その家にどちらかが住み続けるケースもあります。この場合は家の名義人および住宅ローン契約者が誰になっているかで、注意点が変わってきます。

名義人と住宅ローン契約者が同一であることを前提に、いくつかのパターンを考えてみましょう。

名義人が住む場合

単独で住宅ローンを借り入れている家にその名義人(住宅ローン契約者)が住み続ける場合は、比較的シンプルです。名義人がこれまでと変わらず住宅ローンを返済し続ければその家に住むことができます。

ただし、配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、話が途端に難しくなります。このケースでは名義人の返済が滞ると、離婚したとしても連帯保証人(元の配偶者)に支払いの義務が生じることがあります。元の配偶者としては連帯保証人からぜひとも外れておかなければなりません。これは簡単ではありませんが、連帯保証人の変更を、金融機関に相談するところから始めるほかはありません。

名義人ではないほうが住む場合

前提として、住宅ローンは契約者とその家族が居住するために借り入れを認められているものです。名義人(住宅ローン契約者)でない第三者(離婚するということは家族ではなくなるということです)が住み続ける場合は、この前提が変わることになります。原則は契約内容が変更になるため、名義人が住宅ローンを一括返済しなければなりません。

ただし、実際には名義人がローンを払い続け、元配偶者や子どもがその家に住み続けることもあります。もちろん、金融機関に了解を得たうえであることが前提です。

この場合でも注意点はあります。名義人がローンを払えなくなったり、払わなくなったときです。最悪のケースでは、居住できなくなる(立ち退きを迫られる)リスクがあります。

名義人を変えずに、実際の費用を居住する元配偶者が支払うという方法もありますが、この場合は、ローンを払い終わってもその家が元配偶者の財産にならない可能性があります。

共有名義で、どちらかが住む場合

共有名義(夫婦双方が住宅ローン契約者)の家で、離婚後にどちらかが住み続けるときも、名義人でないほうが住む場合と同様のリスクを考えておく必要があります。

共有名義人の双方がこれまでと変わらず住宅ローンを払い続けていくのか。どちらかの支払いが滞ったときはどうするのか。この点を曖昧にしてどちらかが住み続けるのは危険です。

また、無事に住宅ローンを完済した後も名義は共有のままですから、将来の売却や相続が発生したときに速やかに連絡が取れるようにしておかなければなりません。相続人が増えていたりすると、トラブルにもなりがちです。

共有名義の場合は、今の返済だけを考えずに、将来の権利関係をシミュレーションしたうえで、どのような対応をするのか、慎重に判断する必要があります。

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鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主となりました。独立によって様々な金融問題に直面したことから、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など要点をまとめてわかりやすく情報提供していくことを心掛けて活動しています。 例:パートだから社会保険に加入したくない。【2020年の条件は?】

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