借地権とは?種類やメリット・デメリットを正しく理解しよう!

借地権とは?種類やメリット・デメリットを正しく理解しよう!

家を購入するために土地を探している方は「借地権」や「借地権付き建物」という言葉を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。物件探しをしていると、同条件にも関わらず「所有権」の土地よりも「借地権」の土地のほうが価格が安い場合があります。

しかし、その理由について正しく理解している方が少ないのも事実。そこで、借地権の意味や種類、メリット、デメリットなどについて解説します。

そもそも借地権とは?

土地を売買する場合「所有権」があるケースのほうが一般的でしょう。所有権とはその名の通り「土地を所有する権利」のことです。

つまり、所有権のある土地を持つことで、初めて自分の土地を持つことになります。一方、借地権は、土地を「購入」するのではなく「借りる」権利のことです。

借地権のある土地に家を建てると、土地は地主が所有したまま、建物は自分のものとなります。一戸建ては地主から借りた土地に家が建てられて売られている場合と、土地と建物がワンセットとなって売られている場合があるのです。

借地権は3種類ある

借地権の種類は大きく分けて3種類。それぞれ権利には特徴があります。

そこで3種類の借地権についてみていきましょう。

借主側に強い権利がある旧借地権

現在の借地借家法が制定される以前にあった借地権を「旧借家権」といいます。その特徴として、借地契約の更新を続けていけば半永久的に借りることができることがあります。

旧借地権には期間の定めが無いため、建物が老朽化すると自動的に権利が無くなります。つまり、期間に定めがあれば、建物が老朽化し使えなくなっても借地権は消えないということです。

建物が老朽化しても地主側が契約解除を求めることはできません。物理的に建物が無くなっても、借主は再建設を求めることができました。普通借地権よりも「借主側に強い権利がある」といえるでしょう。

更新で期限を延長できる普通借地権

普通借地権は平成4年に新しく制定された「借地借家法」で定める権利の一つです。契約更新が前提となるため、地主は正当な理由がなければ契約を更新しなければなりません。

借地権の存続期間は最初は30年、1回目の更新後は20年、それ以降は10年と少しずつ短くなっていきます。普通借地権では、建物の老朽化により利用できなくなった時点で契約は終了です。

特に、借地契約を更新した後に地主の承諾なく再建築を行うと、借地権を失う可能性もあるので注意しましょう。借主側が強かった旧借地権に対し、普通借地権は地主側の都合で解約が可能であることが大きなポイントです。

期間満了で土地を返還する定期借地権

定期借地権とは借地契約に更新がそもそも無く、契約期間が満了すると土地を地主に返還しなければなりません。契約内容によって存続期間は異なり、一戸建ての場合は50年以上とする「一般定期借地権」の場合が多いでしょう。

借地権を利用するメリット

ここから、借地権を利用する3つのメリットについて紹介します。

土地に関する税金がかからない

借地権を利用することで土地に関する税金がかからなくなります。なぜなら土地は地主のものであり、それに関わる固定資産税や都市計画税などもすべて地主が支払う義務を負うからです。

しかし、税金がかからないのはあくまで「土地」に対してであり「建物」に対しての固定資産税や不動産取得税などはかかるので注意しましょう。

土地にかかる費用が所有権より安い

借地権の最大のメリットは、やはりその価格の安さにあります。土地と建物がセットの一戸建ての場合、土地を取得する費用が大きくなりがちです。

特に都心部で取得する場合は坪単価も高く、購入したい地域で家を建てられないということもしばしばあります。しかし、借地権付き建物であれば土地購入に関わる費用が不要となるため、同じ立地条件でも借地権と所有権で比較すると、価格差が大きくなる場合が多いです。

基本的には半永久的に使用可能

借地権には期限があるものの、更新することができれば半永久的に使用することも可能です。一般的な場合、最初の継続期間は30年以上となり、この期間を満了するだけでも十分な期間、土地を使用できます。

一方、契約更新に不安を持つ方も多いですが、基本的に正当な理由がなければ更新を拒否することはできません。正当な理由の例は下記が挙げられます。

  • 建物自体を長期間によって使用していない
  • 建物が老朽化している
  • 建物の汚損や腐食が激しい

しかし、普通に使用してさえいれば、更新拒否をされる可能性は低いでしょう。なぜなら、正当な理由がある上で拒否したとしても、多額の立退料を支払わなければならないからです。

借地権利用にはデメリットもある?

借地権を利用するメリットが多くある一方で、デメリットもあります。デメリットについても正しく把握しておきましょう。  

地代を地主に払い続けなければならない

借地権を利用するデメリットは、地代を地主に支払い続けなければならないことです。借地権を利用することで、住宅購入時の土地にかかる資金が安くなったり、税金が免除されたりなど経済的なメリットが多くあります。

しかし、いつまでも地代を払い続けることに抵抗を感じる方がいるのも事実です。

増改築の度に地主への確認が必要

借地権を利用すると建物の増改築やリフォームなどを行うたびに、地主に対して許可を求めなければなりません。また、売却や譲渡を行う場合も同様です。

貸主に知らせず他人名義で建物を新築したり、リフォームによって二世帯住宅を建築したりすると後々にトラブルとなる可能性があります。さらに、増改築や名義変更等が必要となると手数料が請求されることもあるので覚えておきましょう。

ライフスタイルに合った借地権を利用しよう

借地権を利用することで、土地の購入費用が安くなったり税金もかからなかったりなど、多くのメリットを得ることができます。しかし、デメリットがあることも事実です。

もし、長期間で借りるという場合は、所有権と実質的な費用にほとんど差がないという考え方もあり、メリットばかりではないことも知っておきましょう。どちらかというと地方よりも都内などの方が、購入額についてのメリットが多くなるかもしれません。

まずは、自身のライフスタイルに合った借地の存続期間を決めて、借地権を有効活用することをおすすめします。

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