住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能？2000万円が上限とは？中古マンションは新耐震が必須？

「住宅ローン控除（こうじょ）」「住宅ローン減税（げんぜい）」という言葉は聞いたことがあるでしょうか。正式名称は、住宅借入金等特別控除という制度で、簡単に言えば「一定の条件で住宅ローンを組んで家を購入、増改築等をした場合、年末のローン残高に応じて税金が還ってくる」という制度です。

ここでは、中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除の仕組み、計算方法について解説します。

住宅ローン控除の概要

住宅ローンを借りて、マイホームを購入したり、増改築した場合、年末調整や確定申告で住宅ローン残高の0.7%が還付され、既に支払っている税金の一部が戻ってきます。基本は所得税が安くなるだけですが、所得税だけでは控除しきれない場合は、住民税からも控除が受けられます。

新築住宅や売主が事業者のリノベーション物件などの消費税がかかる場合、控除期間は13年間、住宅ローン控除の限度額は物件の省エネ対応度合い等によって273万円から455万円になります（2022・23年入居の場合）。中古物件を購入した際、売主が事業者であればこちらに該当します。

簡単に住宅ローン控除額を知りたい方はこちら

主に個人が売主の中古物件では、控除期間は10年間、住宅ローン控除の限度額は物件の省エネ対応度合い等によって140万円または210万円になります。

省エネ基準による限度額の違い

2022年の税制改正では、住宅の省エネ基準によって限度額に差をつけることになりました。

新築・買取再販では、以前は認定住宅（長期優良住宅または低炭素住宅）かそれ以外、というふたつの区分けしかありませんでしたが、2022年以降はこれに「ZEH水準省エネ住宅」と「省エネ基準適合住宅」が加わり、全部で4つの区分となりました。限度額別に見ると、次の表のようになります。

省エネ基準	改正前	2022・23年入居	2024・25年入居
認定住宅	500万円	455万円	409.5万円
ZEH水準省エネ住宅	400万円	409.5万円	318.5万円
省エネ基準適合住宅	400万円	364万円	273万円
その他の住宅	400万円	273万円	140万円（※）

※2023年までに新築の建築確認済みのもの。

中古（既存住宅）はこれまでも2区分でしたが、従来は認定住宅かそれ以外だったのに対し、2022年以降は認定住宅等（認定住宅＋ZEH水準省エネ住宅＋省エネ基準適合住宅）とそれ以外に内訳が変わっています。また、中古の場合、入居年による限度額の違いはありません。

省エネ基準	改正前	2022～25年入居
認定住宅等（※）	300万円	210万円
その他の住宅	200万円	140万円

※改正前は認定住宅のみが対象で「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」はその他の住宅に含まれる。

所得税が控除額に満たない場合は、住民税も対象に

住宅ローンの年末残高×0.7％で計算される控除額は、自分が支払う所得税から引かれます。なかには控除額が所得税の額よりも大きくなることがあります。そうしたケースでは所得税だけではなく、住民税も控除の対象となります。住民税からの控除額は所得税の課税総所得金額等の5％です（最高9.75万円まで）。

節税効果の高い住宅ローン控除ですが、持ち家にお住まいの方は、保険料を払いすぎている可能性があることをご存じですか？

住宅ローンを組む際、ほとんどが加入する団体信用生命保険(団信)と、それ以前から加入している生命保険とで、保障内容が重なっている場合があります。

知らず知らずのうちに、払う必要のない保険料を支払っている可能性があるため、家を購入したら早めに保険を見直しましょう。

中古住宅の住宅ローン控除の適用条件は？

住宅ローン控除は、投資目的の物件や一人暮らし向けのコンパクトな物件では、恩恵を受けることができません。以下のような条件があります（国税庁 住宅借入金等特別控除より）。

中古住宅においては、3つ目の築年数の条件が特に重要なポイントですのできちんと確認しておくようにしてください。

1.自ら居住すること

住宅を取得してから6か月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで居住していることが必要です。居住の実態は住民票により確認します。

2.床面積が50㎡以上であること

減税対象の住宅の床面積が50㎡以上である必要があります。この面積の測定方法は、一般的な広告に掲載される面積とは異なる場合があり、必ず不動産登記簿上の面積で確認します。なお、登記簿の面積は、戸建住宅の場合は壁心面積（壁厚の中心からの面積）、マンションの場合は内法面積（壁の内側の面積）になります。

3.1982年以降に建築された住宅であること

2022年の税制改正で大きく変わったポイントのひとつです。従来は木造なら築20年以内、鉄筋コンクリート造なら築25年以内が条件で、この築年条件を満たさない場合は、別に耐震性能を有していることを証明しなければなりませんでした。

新しい基準では1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば、一律対象となります。これまで住宅ローン控除の対象外だった中古住宅にも範囲が及ぶことになり、大幅な条件緩和となりました。

4.返済期間が10年以上あること

住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用しなければ、適用できません。

5.年収が2,000万円以下であること

合計所得金額が2,000万円以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用できません。ここでいう「合計所得金額」とは、給与だけでなく、退職金、株の売買による利益や配当、先物取引に係る雑所得の金額、山林を譲渡して得た金額などを含みます。

6.特定の制度と併用していないこと

居住した年のその前後2年間（通算5年間）に「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない必要があります。

控除を受けるには？

住宅ローン控除は、原則、入居した年の翌年の2月16日～3月15日に確定申告をします。1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できるので、確定申告は不要になります。

必要な書類は？

初年度は、マイナンバーカードがあれば、国税庁が運営する「e-tax」で申請も可能です。お持ちでない場合、税務署での確定申告になります。

必要書類	入手先
住宅ローンの「残高証明書」	借入した金融機関から送付される
源泉徴収票	勤務先から入手
登記事項証明書	法務局から入手。あるいは登記変更時に司法書士から入手
不動産売買契約書の写し	不動産会社やリフォーム業者と契約した際の書類
本人確認書類の写し	マイナンバーカードや運転免許証でOK

築20年超の中古一戸建て、もしくは築25年超の中古マンションの場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写しを入手する必要があります。別途費用がかかる場合があるため、契約した不動産会社に確認してみましょう。 また、認定住宅等の場合は、それを証明する書面を不動産会社等から入手する必要があります。

リフォームの減税制度との併用に注意

中古住宅の購入とセットで行われることが多いリフォーム。このリフォームに対しても所得税の減税を受けることができる制度があります。バリアフリーや省エネ、同居対応などを目的に一定の要件をクリアした工事を行うと税金が戻ってくるのです。

中古住宅を買ったとき、または入居後数年してリフォームをするときにこれらリフォーム減税の存在を知り、利用を考えることが出てくるかもしれませんが、注意点があります。耐震目的の工事を除くほとんどの工事では、リフォーム減税と住宅ローン控除との併用が認められていないのです。

制度を利用し税金が戻ってくる前提でリフォームの資金計画を立てることがないように、この点は慎重に確認してください。

記事のおさらい！よくある質問

毎年の控除額の計算の仕方は？

【住宅ローンの年末残高×0.7％】がその年に控除できる金額です。ただし、住宅の種類等によって控除できる金額に上限があります。年末近くに繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も少なくなるので、繰上返済は年明けがお勧めです。

住宅ローン控除が利用できる築年数は？

1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば住宅ローン控除が利用できます。これまでは木造（主に一戸建て）なら20年以内に建築された住宅、鉄筋コンクリート造（主にマンション）なら25年以内に建築された住宅が対象でしたが、基準が大幅に緩和されました。

控除を受けるためにやることは？

控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。申告期限は入居した年の翌年3月15日までです。会社等に勤務しているのであれば2年目以降は年末調整で手続きができるようになります。

持ち家なら保険の見直しで節約できるかも

住宅ローン控除のほかにも、家を購入した後に忘れずに確認しておきたいことが保険の見直しです。

持ち家にお住まいの方は、保険料を払いすぎている可能性があります。

住宅ローンを組む時に加入する団体信用生命保険(団信)と、それ以前から加入している生命保険とで、保険料の二重払いになっている可能性があります。すでに住宅ローンの返済が始まっている人は、できるだけ早く保険を見直すことで、無駄に支払う保険料を減らすことができます。