住宅ローン控除は中古でも適用可能?2000万円が上限とは?

住宅ローン控除は中古でも適用可能?2000万円が上限とは?

みなさん、「住宅ローン控除(こうじょ)」「住宅ローン減税(げんぜい)」という言葉は聞いたことがありますよね。正式名称は、住宅借入金等特別控除という制度で、簡単に言えば「住宅ローンを組んで家を買ったなら税金を安くしてあげます」という制度です。

中古の住宅ローン控除ってどんな仕組み

税金が安くなるとは、どういうことでしょうか。これは「払いすぎた税金を年末調整や確定申告で、お返します」という意味で、具体的には、住宅ローンの12月末時点の残高(借りているお金)の1%(上限あり)を毎年、所得税と住民税から直接控除(減税)する仕組みです。

つまり、1月に中古物件を購入し、12月末の住宅ローン残高が3,000万円だった場合は、3000万円×1%=30万円となりますが、控除額は最大20万円までなので、20万円を所得税+住民税から差し引きします。もし払いすぎた税金がある場合は、年間最大20万円が返金されます。また、この制度は10年間続くため、20万円×10年=最大200万円の効果があるというわけです。

新築の住宅ローン控除のほうがお得?

「中古だと最大200万円だけど、新築なら最大400万円じゃないか」と思いましたよね。確かにそうなのですが、新築の場合は消費税が10%かかるため、その分、優遇されているのです。新築価格は内税表示ですので、別途、消費税を請求されるわけではありませんが、価格に消費税が上乗せされているのです。

中古の住宅ローン控除の適用条件は?

住宅ローン控除は、投資目的の物件や一人暮らし向けのコンパクトな物件では、恩恵を受けることができません。以下のような条件があります(国税庁 住宅借入金等特別控除より)。

1.自ら居住すること

住宅を取得してから6か月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで居住していることが必要です。居住の実態は住民票により確認します。

2.床面積が50m2以上であること

減税対象の住宅の床面積が50m2以上である必要があります。この面積の測定方法は、一般的な広告に掲載される面積とは異なる場合があり、必ず不動産登記上の面積で確認します。なお、登記簿の面積は、戸建住宅の場合は壁心面積(壁厚の中心からの面積)、マンションの場合は内法面積(壁の内側の面積)になります。

3.耐震性能を有していること

中古住宅の場合、築年数によっては1981年6月1日に施行された改正建築基準法を満たしていない場合があります。中古住宅を購入する際に、次のいずれかに適合することが要件となります。

  • 木造なら20年以内に建築された住宅
  • 鉄筋コンクリート造なら25年以内に建築された住宅
  • 耐震基準適合証明書がある住宅
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)がある住宅
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

4.返済期間が10年以上あること

住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用しなければ、適用できません。

5.年収が3000万円以下であること

合計所得金額が3000万円以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用できません。ここでいう「合計所得金額」とは、給与だけでなく、退職金、株の売買による利益や配当、先物取引に係る雑所得の金額、山林を譲渡して得た金額などを含みます。

6.特定の制度と併用していないこと

居住した年のその前後2年間(通算5年間)に「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない必要があります。

控除を受けるには?

住宅ローン控除は、原則、入居した年の翌年の2月16日~3月15日に確定申告をします。1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できるので、確定申告は不要になります。

必要な書類は?

初年度は、マイナンバーカードがあれば、国税庁が運営する「e-tax」で申請も可能です。お持ちでない場合、税務署での確定申告になります。

必要書類 入手先
住宅ローンの「残高証明書」 借入した金融機関から送付される
源泉徴収票 勤務先から入手
登記事項証明書 法務局から入手。あるいは登記変更時に司法書士から入手
不動産売買契約書の写し 不動産会社やリフォーム業者と契約した際の書類
本人確認書類の写し マイナンバーカードや運転免許書でOK

築20年超の一戸建て、もしくは築25年超のマンションの場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写しを入手する必要があります。別途費用がかかる場合があるため、契約した不動産会社に確認してみましょう。 また、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は認定通知書の写しを契約した不動産会社から入手できます。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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