住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能?2000万円が上限とは?

住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能?2000万円が上限とは?

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

みなさん、「住宅ローン控除(こうじょ)」「住宅ローン減税(げんぜい)」という言葉は聞いたことがありますよね。正式名称は、住宅借入金等特別控除という制度で、簡単に言えば「住宅ローンを組んで家を買ったなら税金を安くしてあげます」という制度です。

中古住宅の住宅ローン控除ってどんな仕組み

税金が安くなるとは、どういうことでしょうか。これは「すでに税金を年末調整や確定申告で、お返します」という意味です。

控除額の計算と上限額

住宅ローンの12月末時点の残高(借りているお金)の1%(上限あり)が、毎年の控除額になります。

控除期間は10年なので、毎年の控除額×10年が控除額の合計です。住宅ローン控除の説明ではしばしば「最大400万円」という言葉が登場しますが、これは消費税がかかる場合(新築住宅)の取得によるもので、毎年40万円の控除額を10年間受け続けたときの上限額を指しています。

残念ながら個人間売買が一般的な中古住宅では毎年の控除額が最大20万円なので、10年間この制度を利用したとしても控除額の上限は200万円です。

所得税が控除額に満たない場合は、住民税も対象に

住宅ローンの年末残高×1%で計算される控除額は、自分が払う所得税から引かれます。なかには控除額が所得税の額よりも大きくなることがあります。そうしたケースでは所得税だけではなく、住民税も控除の対象となります(上限あり)。

新築の住宅ローン控除のほうがお得?

「中古物件では最大200万円だけど、新築は最大400万円も控除されるのは不公平だ」と思うかもしれませんね。控除額だけを比較すると確かにそうなのですが、ほとんどの新築住宅は取得する際に消費税10%の負担があります。新築マンションなどは価格が内税表示のため見落とされがちですが、購入者は消費税を払っているのです。

度重なる消費増税によって住宅購入意欲が減退しないようにするため、消費税がかかる取引とそうでない取引で、控除額の上限に差をつけた形になっています。

消費税がかかる場合(新築住宅) 消費税が不要の場合(新築住宅)
年末借入残高の上限 4,000万円
(5,000万円)
2,000万円
控除期間 10年 10年
最大控除額 400万円
(500万円)
200万円
住民税からの控除上限額 13.65万円 9.75万円

※()内は認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合

消費税がかかる場合の控除期間の延長

2020年時点で、消費税がかかる場合(新築住宅)の控除期間は10年から13年に延長されていました。2021年には再び10年に戻る予定でしたが、令和3年(2021年)の税制改正で13年のまま延長することが決定しました。

1年目から10年目までの10年間はこれまでの決まりと同じです。11年目から13年目にかけては毎年の控除額の計算方法が変わります。控除額は次のA,Bのうちいずれか少ない方の金額になります。

  • A. 住宅ローンの年末残高×1%
  • B. 建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

中古住宅の住宅ローン控除の適用条件は?

住宅ローン控除は、投資目的の物件や一人暮らし向けのコンパクトな物件では、恩恵を受けることができません。以下のような条件があります(国税庁 住宅借入金等特別控除より)。

1.自ら居住すること

住宅を取得してから6か月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで居住していることが必要です。居住の実態は住民票により確認します。

2.床面積が50m2以上であること

減税対象の住宅の床面積が50m2以上である必要があります。この面積の測定方法は、一般的な広告に掲載される面積とは異なる場合があり、必ず不動産登記上の面積で確認します。なお、登記簿の面積は、戸建住宅の場合は壁心面積(壁厚の中心からの面積)、マンションの場合は内法面積(壁の内側の面積)になります。

3.耐震性能を有していること

中古住宅の場合、築年数によっては1981年6月1日に施行された改正建築基準法を満たしていない場合があります。中古住宅を購入する際に、次のいずれかに適合することが要件となります。

  • 木造なら20年以内に建築された住宅
  • 鉄筋コンクリート造なら25年以内に建築された住宅
  • 耐震基準適合証明書がある住宅
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)がある住宅
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

4.返済期間が10年以上あること

住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用しなければ、適用できません。

5.年収が3000万円以下であること

合計所得金額が3000万円以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用できません。ここでいう「合計所得金額」とは、給与だけでなく、退職金、株の売買による利益や配当、先物取引に係る雑所得の金額、山林を譲渡して得た金額などを含みます。

6.特定の制度と併用していないこと

居住した年のその前後2年間(通算5年間)に「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない必要があります。

控除を受けるには?

住宅ローン控除は、原則、入居した年の翌年の2月16日~3月15日に確定申告をします。1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できるので、確定申告は不要になります。

必要な書類は?

初年度は、マイナンバーカードがあれば、国税庁が運営する「e-tax」で申請も可能です。お持ちでない場合、税務署での確定申告になります。

必要書類 入手先
住宅ローンの「残高証明書」 借入した金融機関から送付される
源泉徴収票 勤務先から入手
登記事項証明書 法務局から入手。あるいは登記変更時に司法書士から入手
不動産売買契約書の写し 不動産会社やリフォーム業者と契約した際の書類
本人確認書類の写し マイナンバーカードや運転免許書でOK

築20年超の中古一戸建て、もしくは築25年超の中古マンションの場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写しを入手する必要があります。別途費用がかかる場合があるため、契約した不動産会社に確認してみましょう。 また、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は認定通知書の写しを契約した不動産会社から入手できます。

リフォームの減税制度との併用に注意

中古住宅の購入とセットで行われることが多いリフォーム。このリフォームに対しても所得税の減税を受けることができる制度があります。バリアフリーや省エネ、同居対応などを目的に一定の要件をクリアした工事を行うと税金が戻ってくるのです。

中古住宅を買ったとき、または入居後数年してリフォームをするときにこれらリフォーム減税の存在を知り、利用を考えることが出てくるかもしれませんが、注意点があります。耐震目的の工事を除くほとんどの工事では、リフォーム減税と住宅ローン控除との併用が認められていないのです。

制度を利用し税金が戻ってくる前提でリフォームの資金計画を立てることがないように、この点は慎重に確認してください。

記事のおさらい!よくある質問

毎年の控除額の計算の仕方は?

【住宅ローンの年末残高×1%】がその年に控除できる金額です。ただし、住宅の種類等によって控除できる金額に上限があります。年末近くに繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も少なくなるので、繰上返済は年明けがお勧めです。

住宅ローン控除が利用できる築年数は?

木造(主に一戸建て)なら20年以内に建築された住宅、鉄筋コンクリート造(主にマンション)なら25年以内に建築された住宅が対象になります。一定の耐震基準を満たしていることが証明できれば築年数に関わらずこの制度を利用することも可能です。

控除を受けるためにやることは?

控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。申告期限はその年の翌年3月15日までです。会社等に勤務しているのであれば2年目以降は年末調整で手続きができるようになります。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス