住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能?2000万円が上限とは?

住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能?2000万円が上限とは?

「住宅ローン控除(こうじょ)」「住宅ローン減税(げんぜい)」という言葉は聞いたことがあるでしょうか。正式名称は、住宅借入金等特別控除という制度で、簡単に言えば「一定の条件で住宅ローンを組んで家を購入、増改築等をした場合、年末のローン残高に応じて税金が還ってくる」という制度です。

ここでは、中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除の仕組み、計算方法について解説します。

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住宅ローン控除の概要

住宅ローンを借りて、マイホームを購入したり、増改築した場合、年末調整や確定申告で住宅ローン残高の1%が還付され、既に支払っている税金の一部が戻ってきます。基本は所得税が安くなるだけですが、所得税だけでは控除しきれない場合は、住民税からも控除が受けられます。

控除期間や控除上限額などは、対象となる建物を購入した際、消費税がかかったかどうかで大きく異なります。

新築住宅など消費税がかかる場合

新築住宅や売主が法人のリノベーション物件などの消費税がかかる場合、控除期間は13年間、住宅ローン控除の限度額は480万円になります。中古物件を購入した際、売主が法人であればこちらに該当します。

住宅を取得した1年目~10年目までは、住宅ローン年末借入残高の4,000万円を限度額として、そのうちの1%が控除されます。

住宅ローン控除の説明ではしばしば「最大400万円」という言葉が登場しますが、これは消費税がかかる場合(新築住宅等)の取得によるもので、毎年40万円の控除を10年間受けたときの金額を指しています。

また、2020年時点で、消費税がかかる場合(新築住宅など)の控除期間は10年間から13年間に延長されました。2021年には再び10年間に戻る予定でしたが、令和3年(2021年)の税制改正で13年間のまま延長することが決定しています。

11年目から13年目にかけては毎年の控除額の計算方法が変わります。控除額は次のA,Bのうちいずれか少ない方の金額になります。

  • A. 住宅ローンの年末残高×1%
  • B. 建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

ですので、新築住宅などの場合は、控除期間が13年間、最大480万円が控除されることになります。

中古住宅など消費税がかからない場合

次に、消費税がかからない場合です。主に個人が売主の中古物件では、消費税がかかりません(消費税は法人との取り引きに課税され、個人間売買では発生しません)。

住宅を取得した1年目~10年目までは、住宅ローン年末借入残高の2,000万円を限度額として、そのうちの1%が控除されます。

なお、中古住宅など消費税がかからない場合は、10年間から13年間への控除期間の延長は対象外です。ですので、2,000万円 × 1%×10年間 = 200万円が最大控除額となります。

所得税が控除額に満たない場合は、住民税も対象に

住宅ローンの年末残高×1%で計算される控除額は、自分が支払う所得税から引かれます。なかには控除額が所得税の額よりも大きくなることがあります。そうしたケースでは所得税だけではなく、住民税も控除の対象となります(上限あり)。

新築の住宅ローン控除のほうがお得?

「中古物件では最大200万円だけど、新築は最大480万円も控除されるのは不公平だ」と思うかもしれません。控除額だけを比較すると確かにそうですが、先ほどのとおり、ほとんどの新築住宅は取得する際に消費税10%の負担があります。たとえば、3,000万円の建物の場合、10%の消費税として300万円の支払いが発生します。

新築マンションなどは価格が総額表示(本体価格と消費税分の価格が分かれていないこと)のため消費税を実際にいくら払っているのか見落とされがちですが、消費税の負担額も考えると、新築と中古での最大控除額の違いも納得が行くのではないでしょうか。

事実、2019年度の税制改正で住宅ローン控除の適用期間が延長された際には、8%から10%への消費税率引上げに伴う消費意欲減退の防止策として実施されており、消費税増税による負担の軽減を意識した制度設計になっています。

住宅ローン減税制度のまとめ

消費税がかかる場合
(主に新築住宅)
消費税がかからない場合
(主に中古住宅)
年末借入残高の上限 4,000万円
(5,000万円)
2,000万円
控除期間 13年 10年
最大控除額
(1年目~10年目)
400万円
(500万円)
200万円
最大控除額
(11年目~13年目)
80万円
(100万円)
-
住民税からの控除上限額 13.65万円
前年度課税所得×7%
9.75万円
前年度課税所得×5%

※()内は認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合
※居住時期が令和元年10月~令和4年12月に関して

中古住宅の住宅ローン控除の適用条件は?

住宅ローン控除は、投資目的の物件や一人暮らし向けのコンパクトな物件では、恩恵を受けることができません。以下のような条件があります(国税庁 住宅借入金等特別控除より)。

中古住宅においては、3つ目の条件、耐震性能を有しているかどうかが特に重要なポイントですのできちんと確認しておくようにしてください。

1.自ら居住すること

住宅を取得してから6か月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで居住していることが必要です。居住の実態は住民票により確認します。

2.床面積が40㎡以上であること

減税対象の住宅の床面積が40㎡以上である必要があります。この面積の測定方法は、一般的な広告に掲載される面積とは異なる場合があり、必ず不動産登記簿上の面積で確認します。なお、登記簿の面積は、戸建住宅の場合は壁心面積(壁厚の中心からの面積)、マンションの場合は内法面積(壁の内側の面積)になります。

3.耐震性能を有していること

中古住宅の場合、築年数によっては1981年6月1日に施行された改正建築基準法を満たしていない場合があります。中古住宅を購入する際に、次のいずれかに適合することが要件となります。

  • 木造なら20年以内に建築された住宅
  • 鉄筋コンクリート造なら25年以内に建築された住宅
  • 耐震基準適合証明書がある住宅
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)がある住宅
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

4.返済期間が10年以上あること

住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用しなければ、適用できません。

5.年収が3,000万円以下であること

合計所得金額が3,000万円以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用できません。ここでいう「合計所得金額」とは、給与だけでなく、退職金、株の売買による利益や配当、先物取引に係る雑所得の金額、山林を譲渡して得た金額などを含みます。

また、減税対象の住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、年間所得が「1000万円以下」であることが適用要件となります。

6.特定の制度と併用していないこと

居住した年のその前後2年間(通算5年間)に「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない必要があります。

控除を受けるには?

住宅ローン控除は、原則、入居した年の翌年の2月16日~3月15日に確定申告をします。1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できるので、確定申告は不要になります。

必要な書類は?

初年度は、マイナンバーカードがあれば、国税庁が運営する「e-tax」で申請も可能です。お持ちでない場合、税務署での確定申告になります。

必要書類 入手先
住宅ローンの「残高証明書」 借入した金融機関から送付される
源泉徴収票 勤務先から入手
登記事項証明書 法務局から入手。あるいは登記変更時に司法書士から入手
不動産売買契約書の写し 不動産会社やリフォーム業者と契約した際の書類
本人確認書類の写し マイナンバーカードや運転免許証でOK

築20年超の中古一戸建て、もしくは築25年超の中古マンションの場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写しを入手する必要があります。別途費用がかかる場合があるため、契約した不動産会社に確認してみましょう。 また、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は認定通知書の写しを契約した不動産会社から入手できます。

リフォームの減税制度との併用に注意

中古住宅の購入とセットで行われることが多いリフォーム。このリフォームに対しても所得税の減税を受けることができる制度があります。バリアフリーや省エネ、同居対応などを目的に一定の要件をクリアした工事を行うと税金が戻ってくるのです。

中古住宅を買ったとき、または入居後数年してリフォームをするときにこれらリフォーム減税の存在を知り、利用を考えることが出てくるかもしれませんが、注意点があります。耐震目的の工事を除くほとんどの工事では、リフォーム減税と住宅ローン控除との併用が認められていないのです。

制度を利用し税金が戻ってくる前提でリフォームの資金計画を立てることがないように、この点は慎重に確認してください。

監修:高橋 尚
大学卒業後、都市銀行に約30年間勤務。提案業務推進と内部管理両面で幅広い銀行業務を経験。後半15年間は、課長以上の管理職として、法人営業推進、支店運営、コンプライアンス・情報セキュリティ管理・金商法対応の内部管理責任者等の各種マネジメント業務を経験。2012年3月、一級ファイナンシャル・プランニング機能士取得。現在は公益社団法人管理職。

記事のおさらい!よくある質問

毎年の控除額の計算の仕方は?

【住宅ローンの年末残高×1%】がその年に控除できる金額です。ただし、住宅の種類等によって控除できる金額に上限があります。年末近くに繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も少なくなるので、繰上返済は年明けがお勧めです。

住宅ローン控除が利用できる築年数は?

木造(主に一戸建て)なら20年以内に建築された住宅、鉄筋コンクリート造(主にマンション)なら25年以内に建築された住宅が対象になります。一定の耐震基準を満たしていることが証明できれば築年数に関わらずこの制度を利用することも可能です。

控除を受けるためにやることは?

控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。申告期限は入居した年の翌年3月15日までです。会社等に勤務しているのであれば2年目以降は年末調整で手続きができるようになります。

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池田厚生(宅地建物取引士)
オウチーノ

大学卒業後、ネットメディア勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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