固定資産税はいくら?マンション・一戸建ての計算方法

固定資産税はいくら?マンション・一戸建ての計算方法

不動産を購入すると、取得した日から固定資産税が毎年発生します。山林だろうが、空き地だろうが、住んでなくても発生します。

固定資産税の計算方法

固定資産税 = 固定資産評価額 × 税率

税率は自治体ごとに異なりますが、一般的には1.4%の場合が多いようです。固定資産税評価額とは、家や土地の価値について市町村が毎年1月1日の基準に基づいて評価した値です。実際に売買した価格ではありません

固定資産 計算方法
土地の評価額 土地の面積 × 路線価
建物の評価額 評点一点当たりの価額1点あたりの価額 × 床面積 × 単位面積当たりの単位面積費評点 × 経年減点補正率

土地の路線価とは、国税庁が発表する路線に面した住宅の1㎡あたりの評価額のことです。毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、「地価公示価格などを基にした価格の約80%」をめやすに評価しています。

建物については、複雑で計算する気にもなれないですよね。ひと言でいえば、「今同じ建物を建設するのに必要な金額から、劣化分の金額を差し引いたもの」が評価額です。

中古住宅は計算しなくても分かる

中古住宅は、すでに毎年、固定資産税の納税通知書が売主に届いているはずです。売主や仲介する不動産会社に聞けば、固定資産税がいくらなのかは教えてくれます。また、所有者であれば、市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手したり、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認が可能です。

特例および軽減措置

固定資産税を軽減するための特例があります。これにより固定資産税を安くすることができます。

住宅用の土地の特例

  • 住宅用地で200㎡以下の部分(小規模住宅用地)については固定資産評価額が1/6となる
  • 住宅用地で200㎡超の部分(一般住宅用地)については固定資産評価額が1/3となる

つまり本来の評価額を、少なく評価して税率をかけることで、税金が安くなるわけです。なお、マンションのように敷地を共有持分としている場合は、物件全体の敷地面積ではなく、1住戸当たりの持ち分割合で土地面積で見るので1/6が適用されることがほとんどです

新築の建物に関する特例

新築の場合、建物が劣化していないため、中古よりも固定資産税が高くなります。そのため、次のような特例を設けています。

  • 2022年3月31日までに新築された住宅は、課税床面積が120㎡以下の部分につき、3年間または5年間の間、固定資産税が1/2となる
  • 2022年3月31日までに新築された認定長期優良住宅は、5年間固定資産税が1/2となる(マンションは7年間)

実際に計算:マンションの場合

下記のマンションを例に計算してみましょう。

項目
新築分譲価格 5,000万円
専有面積 80㎡
敷地面積 700㎡
敷地持分割合 3,400 / 120,000
備考 価格の建物と土地の割合は、2:5とする

固定資産税評価額は、実勢価格の70%と言われており、5,000万円×70%=3,500万円が固定資産税評価額になります。このうち、建物と土地の内訳を2:5で分けると、建物の固定資産税評価額1,000万円、土地の固定資産税評価額2,500万円となります。

次に住宅用地の面積を計算します。

敷地面積700㎡ × 持分割合3,400/120,000 = 19.8㎡

200㎡以下のため、「小規模住宅用地」となり、評価額2,500万円を1/6にすることできます。

土地の固定資産税:2,500万円×1/6×1.4%=58,330円

建物の計算は新築と中古で分かれます。

新築マンションの場合

新築時から5年間は2分の1になる軽減特例を適用すると次のように計算できます。

建物の固定資産税:1,000万円×1/2×1.4%=70,000円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、128,330円となります。

中古マンションの場合(築20年)

20年経過後の中古の場合はどうなるでしょうか。特例は適用されませんが、劣化した価値を差し引くことができます。築20年の場合、評価額を0.5054倍することができます(経年減価補正率表を参照)。

建物の固定資産税:1,000万円×0.5054×1.4%=70,756円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、129,086円となります。

実際に計算:一戸建ての場合

下記のマンションを例に計算してみましょう。

項目
新築分譲価格 5,000万円
延床面積 130㎡
敷地面積 240㎡
備考 価格の建物と土地の割合は、4:6とする

固定資産税評価額は、実勢価格の70%と言われており、5,000万円×70%=3,500万円が固定資産税評価額になります。このうち、建物と土地の内訳を4:6で分けると、建物の固定資産税評価額1,400万円、土地の固定資産税評価額2,100万円となります。

敷地面積は、240㎡のため、「200㎡以下の部分」と「200㎡超の部分」の2つに分けて考える必要があります。240㎡で評価額2,100万円であるため、1㎡あたりの評価額は8.75万円になります。

200㎡×8.75万円×1/6×1.4%=40,833円

40㎡×8.75万円×1/3×1.4%=16,333円

となり、土地の固定資産税は上記を合算すると57,166円となります。建物の計算は新築と中古で分かれます。

新築一戸建ての場合

新築時から3年間は2分の1になる軽減特例を適用すると次のように計算できます。

建物の固定資産税:1,400万円×1/2×1.4%=98,000円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、155,166円となります。

中古一戸建ての場合(築20年)

20年経過後の中古の場合は、特例は適用されませんが、劣化した価値を差し引くことができます。築20年の場合、評価額を0.26 倍することができます(経年減価補正率表を参照)。

建物の固定資産税:1,400万円×0.26×1.4%=50,960円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、108,126円となります。

固定資産税はいつ払う

固定資産税は地方税のため、自治体によって納付時期は多少異なりますが、振込用紙と納税通知書は4月~6月頃に届き、下記のスケジュールで納付します。忘れがちなので、第一期の納付期限までに全期分をまとめて払う人も多いようです。

  • 6月:第一期分の納付
  • 9月:第二期分の納付
  • 12月:第三期分の納付
  • 翌年2月:第四期分の納付

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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