固定資産税はいくら?一戸建て・マンションの相場・目安を解説

固定資産税はいくら?一戸建て・マンションの相場・目安を解説

不動産を購入すると、取得した日から固定資産税が毎年発生します。山林だろうが、空き地だろうが、住んでなくても発生します。

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固定資産税の計算方法

固定資産税 = 固定資産評価額 × 税率

税率は自治体ごとに異なりますが、一般的には1.4%の場合が多いようです。固定資産税評価額とは、家や土地の価値について市町村が毎年1月1日の基準に基づいて評価した値です。実際に売買した価格ではありません

固定資産 計算方法
土地の評価額 土地の面積 × 路線価
建物の評価額 評点一点当たりの価額1点あたりの価額 × 床面積 × 単位面積当たりの単位面積費評点 × 経年減点補正率

土地の路線価とは、国税庁が発表する路線に面した住宅の1㎡あたりの評価額のことです。毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、「地価公示価格などを基にした価格の約80%」をめやすに評価しています。

建物については、複雑で計算する気にもなれないですよね。ひと言でいえば、「今同じ建物を建設するのに必要な金額から、劣化分の金額を差し引いたもの」が評価額です。

固定資産税の平均について

・一戸建て

一戸建ての固定資産税平均は、建物の構造や設備、地域などによって異なりますが10〜15万円程度が相場です。 固定資産税の税率は、一般的に1.4が多くなっていますが、地域によって変動します。

一戸建てはマンションよりも減価償却期間が短いため、固定資産税の負担が小さくなります。

木造建築物の耐用年数は22年です。

・マンション

マンションの固定資産税平均は、建物の構造や設備、地域などによって異なりますが8〜10万円程度が相場です。

マンションの敷地は区分所有となるため、専有面積の割合によって決まります。

マンションは一戸建てより減価償却期間が長く、土地の割合が少ないため、固定資産税が高くなります。

・新築と中古の比較

固定資産税は、2022年3月31日までに新たに建てられた住宅について以下の軽減措置が適用されます。

  • 新築一戸建て:3年間は、2分の1に減額
  • 新築マンション:5年間は、2分の1に減額
  • 新築の​​​​長期優良住宅(一戸建て):5年間は、2分の1に減額
  • 新築の​​​​長期優良住宅(マンション):7年間は、2分の1減額

中古の場合は、軽減措置の適用がありません。

固定資産税を抑える方法

・クレジットカード払いにする

固定資産税をクレジットカード払いにすると、​市区町村によってポイント還元を受けられる場合があります。還元率は、クレジットカードによって異なります。 ただし、クレジットカード払いにすると決済手数料がかかる場合があるため、手数料よりポイントが高いかどうかを確認しておきましょう。

・家屋調査を受ける

固定資産税の評価額は、家屋調査の際に決められます。少しでも安く抑えるためには、調査段階で建物内の設備が高額ではないなど、家屋調査の対象物について伝えておきましょう。

・軽減措置を受ける

住宅用地の特例などの減税措置を受けると、固定資産税を少​​しでも安く抑えることができます。

固定資産税評価額と課税標準額

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税などの税額を計算する際に使用する基準価格です。固定資産税路線価とも呼ばれています。

固定資産税評価額は、3年に1度に見直し(評価替え)を行っています。したがって、固定資産税は、​​3年ごとに納付する額が変わる可能性があります。

固定資産税評価額の調べ方は、以下の通りです。

・固定資産税の納税通知書で確認する
市区町村から毎年届く固定資産税の納税通知書で、固定資産税評価額を確認することができます。

・固定資産課税台帳の閲覧申請を行う
固定資産税台帳とは、課税対象となる土地や家屋などの所有者、所在、評価額などが記載された帳簿を指します。各市区町村の役所で閲覧が可能です。

・固定資産評価証明書を取得
固定資産評価証明書は、​​固定資産評価額を証明するものです。各市町村の役所で取得します。東京都23区内の場合は、都税事務所で取得可能です。

課税標準額

課税標準額は税率を算出する際に基礎となる価額のことを指します。 一般的には、課税標準額と評価額は同一額となります。ただし、住宅用地は、特例や負担調整率が設定されているため、固定資産税評価額と課税標準額は一致しません。

家屋の評価額について

家屋の評価額は、再建築価格に建築後の年数経過によって生じる損耗状況を表す経年減点補正率を乗じて求めます。経年減点補正率は、耐用年数をベースとして計算されます。

・新築家屋の計算式
​​評価額 =再建築価格×経年減点補正率

・新築家屋以外の計算式
在来分家屋の再建築価格= 基準年度の前年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率

*再建築費評点補正率とは、前回の評価替えからの3年間における工事原価に相当する物価変動の割合から算出されるものです。

(参考:船橋市「​​家屋に対する評価と課税」) https://www.city.funabashi.lg.jp/kurashi/zei/003/02/p000830.html

中古住宅は計算しなくても分かる

中古住宅は、すでに毎年、固定資産税の納税通知書が売主に届いているはずです。売主や仲介する不動産会社に聞けば、固定資産税がいくらなのかは教えてくれます。また、所有者であれば、市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手したり、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認が可能です。

特例および軽減措置

固定資産税を軽減するための特例があります。これにより固定資産税を安くすることができます。

住宅用の土地の特例

  • 住宅用地で200㎡以下の部分(小規模住宅用地)については固定資産評価額が1/6となる
  • 住宅用地で200㎡超の部分(一般住宅用地)については固定資産評価額が1/3となる

つまり本来の評価額を、少なく評価して税率をかけることで、税金が安くなるわけです。なお、マンションのように敷地を共有持分としている場合は、物件全体の敷地面積ではなく、1住戸当たりの持ち分割合で土地面積で見るので1/6が適用されることがほとんどです

新築の建物に関する特例

新築の場合、建物が劣化していないため、中古よりも固定資産税が高くなります。そのため、次のような特例を設けています。

  • 2022年3月31日までに新築された住宅は、課税床面積が120㎡以下の部分につき、3年間または5年間の間、固定資産税が1/2となる
  • 2022年3月31日までに新築された認定長期優良住宅は、5年間固定資産税が1/2となる(マンションは7年間)

実際に計算:マンションの場合

下記のマンションを例に計算してみましょう。

項目
新築分譲価格 5,000万円
専有面積 80㎡
敷地面積 700㎡
敷地持分割合 3,400 / 120,000
備考 価格の建物と土地の割合は、2:5とする

固定資産税評価額は、実勢価格の70%と言われており、5,000万円×70%=3,500万円が固定資産税評価額になります。このうち、建物と土地の内訳を2:5で分けると、建物の固定資産税評価額1,000万円、土地の固定資産税評価額2,500万円となります。

次に住宅用地の面積を計算します。

敷地面積700㎡ × 持分割合3,400/120,000 = 19.8㎡

200㎡以下のため、「小規模住宅用地」となり、評価額2,500万円を1/6にすることできます。

土地の固定資産税:2,500万円×1/6×1.4%=58,330円

建物の計算は新築と中古で分かれます。

新築マンションの場合

新築時から5年間は2分の1になる軽減特例を適用すると次のように計算できます。

建物の固定資産税:1,000万円×1/2×1.4%=70,000円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、128,330円となります。

中古マンションの場合(築20年)

20年経過後の中古の場合はどうなるでしょうか。特例は適用されませんが、劣化した価値を差し引くことができます。築20年の場合、評価額を0.5054倍することができます(経年減価補正率表を参照)。

建物の固定資産税:1,000万円×0.5054×1.4%=70,756円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、129,086円となります。

実際に計算:一戸建ての場合

下記のマンションを例に計算してみましょう。

項目
新築分譲価格 5,000万円
延床面積 130㎡
敷地面積 240㎡
備考 価格の建物と土地の割合は、4:6とする

固定資産税評価額は、実勢価格の70%と言われており、5,000万円×70%=3,500万円が固定資産税評価額になります。このうち、建物と土地の内訳を4:6で分けると、建物の固定資産税評価額1,400万円、土地の固定資産税評価額2,100万円となります。

敷地面積は、240㎡のため、「200㎡以下の部分」と「200㎡超の部分」の2つに分けて考える必要があります。240㎡で評価額2,100万円であるため、1㎡あたりの評価額は8.75万円になります。

200㎡×8.75万円×1/6×1.4%=40,833円

40㎡×8.75万円×1/3×1.4%=16,333円

となり、土地の固定資産税は上記を合算すると57,166円となります。建物の計算は新築と中古で分かれます。

新築一戸建ての場合

新築時から3年間は2分の1になる軽減特例を適用すると次のように計算できます。

建物の固定資産税:1,400万円×1/2×1.4%=98,000円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、155,166円となります。

中古一戸建ての場合(築20年)

20年経過後の中古の場合は、特例は適用されませんが、劣化した価値を差し引くことができます。築20年の場合、評価額を0.26 倍することができます(経年減価補正率表を参照)。

建物の固定資産税:1,400万円×0.26×1.4%=50,960円

つまり、土地と合わせた固定資産税納税額は、108,126円となります。

固定資産税はいつ払う

固定資産税は地方税のため、自治体によって納付時期は多少異なりますが、振込用紙と納税通知書は4月~6月頃に届き、下記のスケジュールで納付します。忘れがちなので、第一期の納付期限までに全期分をまとめて払う人も多いようです。

  • 6月:第一期分の納付
  • 9月:第二期分の納付
  • 12月:第三期分の納付
  • 翌年2月:第四期分の納付

家屋調査について

・家屋調査とは?

工事の際に損傷被害が生じた場合に​​対処するため、物件の状態を調査することです。また、​​​​建物の新築や増築を行った場合の​固定資産税算出に家屋調査を実施します。

・家屋調査の目的

工事前に写真を撮影するなど、工事後のトラブル​​防止を目的として行います。 また、マイホームを建てた際は、固定資産税額を決める目的としても実施されます。資材や設備なども評価対象です。

・家屋調査の流れ

まずは家屋の所有者が登記手続きを行います。その後、市区町村の役所から調査依頼が届き、調査日が決まります。

調査日は、聞き取りや家屋の写真撮影、間取り図の作成などを行います。

・家屋調査の必要書類

建設確認申請書 新築や増改築する際、建築基準法等に適合しているかを確認申請する書類です。

・建物の図面

平面図、立面図、断面図、仕上げ表などです。長期優良住宅の場合は、長期優良住宅認定通知書のコピーが必要です。

29年度タワマン固定資産税の改正について

タワーマンションは「居住用超高層建築物」と定義されています。建築基準法上、高さ60m以上(20階建て以上)で複数階に居住できる建物を指します。

2017年(平成29年)4月以降に以後に売買契約を締結したタワーマンションが対象で、1階下がるごとに約0.25%税率が減り、1階上がるごとに約0.25%税率が増えます。

これまでは、専有部分の床面積の割合が同じであれば、​​階数に影響されず固定資産税は同額でした。 しかし、価値の高い高層階と低層階の固定資産税が同額であったため、バランス面の問題点 を指摘され、改正に至りました。

記事のおさらい

固定資産税ってどう計算するの?

固定資産税評価額×税率で計算できます。税率は1.4%が適用されることが多いです。土地の評価額は路線価より、建物の評価額は再調達原価から劣化分を差し引いたものより求められます。
詳しくは、固定資産税の計算方法をご確認ください。

固定資産税は安くならないの?

住宅用地への軽減と、新築の建物に関する特例があります。前者では面積に応じて、固定資産税評価額が1/3〜1/6になります。後者では数年間(条件による)、固定資産税額の1/2が減額されます。
詳しくは、特例および軽減措置をご確認ください。

固定資産税の支払いタイミングは?

振込用紙と納税通知書は4月~6月頃に届きます。納付は6月(第一期分)、9月(第二期分)、12月(第三期分)、翌年2月(第四期分)にそれぞれ行います。第一期に全期分まとめて払うことも可能です。
詳しくは、固定資産税はいつ払うをご確認ください。

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