不動産取得税がかからない非課税枠5パターン徹底解説!

不動産取得税がかからない非課税枠5パターン徹底解説!

不動産取得税とは、土地や建物を購入した最初だけ必要になる税金のことです。家を買って、「半年してから納税通知書が届いた」なんてこともあるので、事前に把握しておくことが大切です。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときにかかる税金です。購入はもちろん、交換や贈与、寄付なども取得には含まれますので、この税金がかかります。

不動産取得税は取得したときに1度だけかかる税金です。課税主体は都道府県です。取得後に都道府県から届く納税通知書をもとに税金を納めます。ただし、これから説明するとおり、不動産取得税には様々な特例や軽減措置が用意されています。居住用の不動産なら税額が低くなる、場合によっては税金がまったくかからない、ということもよくあります。

例えば東京都内に不動産を取得したなら、取得日から30日以内に取得者が「不動産取得税申告書」を提出することで、これら特例、軽減措置の申請ができ、納税通知書は税額が低くなった状態のもので送られてきます。特例、軽減措置によって税金がかからないことが認められれば、そもそも納税通知書が送られてきません。

都道府県によって手続きのし方は異なりますので、不動産を取得したらその申告の方法、特例、軽減措置の利用方法を確認しましょう。

不動産取得税の計算

不動産取得税は、物件価格でなく、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

不動産取得税額 = 固定資産税評価額 × 税率

税率は?

不動産取得税の税率は原則4%です。しかし、2024年3月31日までに取得すれば、土地と住宅については3%に引き下げる軽減措置が取られています。

種類 原則の税率 特例の税率
土地 4% 3%
建物 4% 住宅は3%、それ以外は4%

固定資産税評価額どうやって知る?

毎年、自治体から送付されてくる固定資産税評価明細書を確認すれば掲載されています。しかし、物件を購入する前だと、手元にないのでわからないですよね。

実は、固定資産税評価額は実際に売買される価格(実勢価格)の70%程度を目安に決められます。あくまで概算ですが次のように計算することができます。

固定資産税評価額 = 物件価格 × 0.7

不動産取得税の非課税枠

通常、不動産を取得したら不動産取得税の課税対象となりますが、不動産取得の方法や目的によっては不動産取得税が非課税となるケースがあります。ここでは具体的なケースを5つピックアップして、その内容を確認してみます。

相続による取得

相続によって不動産を取得するときは不動産取得税はかかりません。ただし、これは不動産を所有している人が亡くなって、その不動産を相続人が相続する場合です。たとえば相続人ではない人へ不動産を特定しておくる遺贈(特定遺贈)のケースでは、不動産相続税は課税されます。

公共の用に供する道路の取得

公共のように供する道路とは「公衆用道路」とも呼ばれるもので、その道路が広く不特定多数の人の利用に供されているものを指します。具体的には公道と公道をつないでいる、不特定多数の人が利用する私道などがこれに該当します。こうした土地を取得した場合には不動産相続税はかかりません。

土地区画整理事業等での換地の取得

いわゆる区画整理によって、従前の土地に代わって与えられる土地を換地と言います。この換地の取得については不動産取得税はかかりません。

法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割による不動産の取得

会社等が合併したり、分割することによって不動産を取得する場合は不動産取得税がかからないことが多いです。これは実質的に名義変更の状態に近いからです。ただし、一定の要件を満たす必要があります。

宗教法人、学校法人等によるその本来の事業の用に供する不動産の取得

宗教法人や学校法人がその目的のために利用する不動産には不動産取得税がかかりません。社会福祉法人による社会福祉事業の用に供する不動産の取得などもこれに含まれます。

軽減措置によって、不動産取得税がかからないパターン

不動産の取得の仕方や目的などで不動産取得税が非課税となるケースを紹介しましたが、住宅を購入し取得する場合でも、特例、軽減措置を利用することで不動産取得税がかからないことがあります。

不動産取得税は建物部分と土地部分それぞれで計算しますが、軽減措置は建物部分、土地部分でその内容が異なります。

中古住宅とその敷地を取得した場合を例に、不動産取得税の軽減措置の内容を確認してみましょう。

中古住宅の課税標準の軽減

中古住宅の課税標準が、固定資産税評価額から100万円~1,200万円の範囲で軽減されて決まります。

条件は住宅の床面積が50平米以上240平米であることと、1982年1月1日以後の新築であることまたは地震に対する安全基準に適合することの証明がされたもの(または定められた期日中に耐震改修工事の申請、完了をすること)であることです。軽減額は建築年月に応じて、次のように変わります。

建築年月 控除額
平成9年(1997年)4月1日以降 1200万円
平成元年(1989年)4月1日~平成9年3月31日 1000万円
昭和60年(1985年)7月1日~平成元年3月31日 450万円
昭和56年(1981年)7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和51年(1976年)1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年(1973年)1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和39年(1964年)1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和29年(1954年)7月1日~昭和38年12月31日 100万円

軽減にかかる控除額は、各都道府県(上表は東京都の場合)によって若干の相違があるので、詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。

宅地の課税標準の特例

住宅用の土地の課税標準が、固定資産税評価額×1/2に軽減されます。住宅用の宅地であることが条件です。中古で住宅と同時に取得する宅地もこれに該当します。

宅地の税額控除

住宅用の土地は特例、軽減措置を利用して算出した不動産取得税から次のAかBの多い額が税額控除されます。

  • A) 45,000円
  • B) (土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (住宅の床面積 × 2(200㎡を限度)) × 3%

これらすべてを計算式とし図解すると次のようになります。

実際に計算してみよう

では、実際にこれらの特例、軽減措置を利用して不動産取得税がかからないケースを見てみましょう。

中古住宅の場合、すでに固定資産税評価額が決定していますので、前年の固定資産税納税通知書の固定資産税評価明細書を見れば固定資産税評価額が分かります。

今回取得したのは1990年築の中古マンションで床面積70平米(固定資産税評価額600万円)、共有持ち分となる土地面積50平米(固定資産税評価額1,200万円)と仮定します。

まず建物部分から計算してみましょう。本則通りに計算すると、600万円×4%=240,000円です。これに特例、軽減措置を適用してみます。

  • (600万円-1,000万円)×3%=マイナス評価

建物部分に不動産所得税はかかりませんでした。

続いて土地部分の計算です。こちらも最初は本則通りに計算します。1,200万円×4%=480,000円です。では、特例、軽減措置を適用してみましょう。

最初に税額控除分を計算しておきます。税額控除は45,000円か「(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の床面積×2(200㎡を限度))×3%)のうち大きい金額でした。式に沿って計算したほうは(1,200万円÷50平米×1/2)×(70平米×2)×3%=504,000円になるので、この数値が税額控除分です。

  • 1,200万円×1/2×3%-504,000円=マイナス評価

土地部分についても特例、軽減措置の効果で不動産取得税がかからないことが分かりました。

中古マンションはここがポイント

中古マンションの場合、土地部分にはそう簡単には不動産取得税がかかりません。しかし、建物部分は、建築年が1989年を境目に一気に控除額が減ります。築30年以上の中古マンションを購入する場合は取得税が発生する可能性があるため、事前に計算しておきましょう。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

この記事に関するキーワード

関連記事

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス