中古の不動産取得税は必要?いくらかかる?

中古の不動産取得税は必要?いくらかかる?

不動産取得税とは、土地や建物を購入した最初だけ必要になる税金のことです。しかし、必ず必要になる訳ではありません。家を買って、「半年してから納税通知書が届いた」なんてこともあるので、事前に把握しておくことが大切です。

不動産取得税の計算

不動産取得税は、物件価格でなく、固定資産税を算出基準となるための物件の評価額に税率をかけて算出されます。

不動産取得税額 = 固定資産税評価額 × 税率

ただし、政府は軽減措置や特例も行っており、実際は非課税になるケースも多いのです。具体的に解説していきましょう。

税率は?

不動産取得税の税率は原則4%です。しかし、2021年3月31日までに取得すれば、土地と住宅については3%に引き下げる軽減措置が取られています。

種類 原則の税率 特例の税率
土地 4% 3%
建物 4% 住宅は3%、それ以外は4%

固定資産税評価額どうやって知る?

毎年、自治体から送付されてくる固定資産税評価明細書を確認すれば掲載されています。しかし、物件を購入する前だと、手元にないのでわからないですよね。

実は、固定資産税評価額は実際に売買される価格(実勢価格)の70%程度を目安に決められます。あくまで概算ですが次のように計算することができます。

固定資産税評価額 = 物件価格 × 0.7

中古住宅の軽減措置

一定の条件を満たす中古住宅や住宅用土地を取得した場合には、不動産取得税が安くなります(軽減措置)。

どんな軽減措置?

建物部分と土地部分のそれぞれで計算式が異なります。建物部分については、建築年月に応じて固定資産税評価額を下げて税金を計算することができ、土地部分については一定額が減額されます。

建物部分の計算方法

中古住宅の建物部分の不動産取得税は、次の式で計算することができます。

(固定資産税評価額 - 控除額) × 税率3%

上記の控除額は建築年月に応じて、次のように変わります。

建築年月 控除額
平成9年(1997年)4月1日以降 1200万円
平成元年(1989年)4月1日~平成9年3月31日 1000万円
昭和60年(1985年)7月1日~平成元年3月31日 450万円
昭和56年(1981年)7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和51年(1976年)1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年(1973年)1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和39年(1964年)1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和29年(1954年)7月1日~昭和38年12月31日 100万円

つまり、1997年以降なら建物部分の固定資産税評価額が1200万円までは非課税になります。

ただし、軽減にかかる控除額は、各都道府県(上表は東京都の場合)によって若干の相違があるので、詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。

土地部分の計算方法

中古住宅の土地部分の不動産取得税は、次の式で計算することができます。

(固定資産税評価額 × 1/2 × 税率3%) - 控除額

上記の控除額は、次のAかBの多い額が適用されます。

  • A) 45,000円
  • B) (土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (住宅の床面積 × 2(200㎡を限度)) × 3%

軽減措置の要件

下記の3項目を満たす中古住宅の場合は、軽減措置が適用されます。

項目 要件
用途 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
面積 床面積(マンションは専有面積)が50㎡以上240㎡以下であること
耐震性 次のいずれかに該当すること

(A) 昭和57年1月1日(1982/1/1)以降に建築された住宅
(B) 上記Aに該当しない物件で、住宅取得日から2年以内の耐震適合証明書があるもの、または「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している一定の住宅
(C) 上記ABに該当しない物件で、取得後の入居前までに新耐震基準に適合する耐震改修を実施する一定の住宅

実際に計算してみよう

4,500万円で築20年、専有面積70㎡、共有持分土地面積30㎡の中古マンションを購入した事例を考えてみます。固定資産税評価額は4,500万円×70%=約3,200万円、そのうち、土地の固定資産税評価額2,000万円、建物の固定資産税評価額1,200万円と仮定します。

建物部分の計算

築20年なので、控除額は1200万円になります。

建物の不動産取得税 = (評価額1,200万円 − 控除額1,200万円) × 3% = 0円

つまり、建物部分は非課税になります。

土地部分の計算

下記AB、いずれか多いほうが控除額になります。

A = 45,000円

B =(2,000万円/30㎡)× 1/2 ) × (70㎡ × 2) × 3% = 140万円

Bのほうが多いので、140万円が控除額となります。

土地の不動産取得税 =(2,000万円 × 1/2 × 3%) − 140万円 = 0円

つまり、土地部分も非課税になります。

中古マンションはここがポイント

中古マンションの場合、土地部分にはそう簡単には不動産取得税がかかりません。しかし、建物部分は、建築年が1989年を境目に一気に控除額が減ります。築30年以上の中古マンションを購入する場合は取得税が発生する可能性があるため、事前に計算しておきましょう。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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