不動産売買の「仲介手数料無料」の仕組みとは？その注意点も解説

不動産売買をする際には、諸費用が発生します。
実は、諸費用のひとつである仲介手数料が無料になるケースがあるのをご存知でしょうか。

マイホーム購入時には出費がかさむので、できるだけ費用は抑えておきたいところ。仲介手数料が無料になることは嬉しいはずです。しかし、仲介手数料が無料になるときには注意しなくてはいけない点があります。

この記事では、仲介手数料を無料にできる理由や注意点を解説します。今後不動産売買を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売買にかかる諸費用をおさらい

まず最初に、不動産を「購入する際」と「売却する際」に分けて発生する費用を紹介します。

不動産を「購入」する際の費用

マイホームを購入する場合、所有権を移転するために司法書士への報酬など登記費用がかかります。また、金融機関から住宅ローンを借りる場合は保証料や取扱手数料が必要です。

他にも、印紙税、火災保険・地震保険に関する費用、仲介手数料、固定資産税精算金があります。固定資産税精算金とは、引き渡し以降の固定資産税を買主が払うものです。

新築購入時には仲介手数料不要

新築の不動産で業者が自社物件を取り扱っている場合は売主物件となり、仲介手数料は不要です。このケースはそもそも仲介者がいないため、仲介手数料無料とは少し異なります。

不動産を「売却」する際の費用

住宅ローンを借りていた場合、不動産売却時もしくは以前に一括返済し抵当権を抹消する必要があります。この際かかるのが抵当権抹消費用や司法書士への報酬です。

その他に、売買契約書に必要な収入印紙、不動産業者への仲介手数料がかかります。また、売却にあたって測量費や解体費が必要になる場合もあるので注意しましょう。

仲介手数料は無料になることもある

ここまで紹介してきたように、仲介手数料は不動産購入時にも売却時にも必要です。しかし、ケースによっては仲介手数料が無料になることもあります。

無料になる理由を知るために、まずは仲介手数料の意義から確認しましょう。

そもそも仲介手数料とは？

住宅売買の手続きにあたり、専門的な知識を要することから不動産業者に仲介を依頼することが一般的です。仲介に入った不動産業者は売主・買主間の調整や契約事務を担います。

ここで仲介業者に対して支払う手数料が仲介手数料です。なお、仲介手数料は成功報酬なので不動産業者に依頼しても、結果的に契約が不成立であれば請求されません。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法46条の規定により、宅地建物取引業者の報酬額は国土交通大臣の定める額を超えてはいけません。つまり、不動産業者の仲介手数料には上限があります。

2019年8月30日現在、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

• 取引額が200万円以下の金額：取引額の5.5%以内（税込）
  
• 取引額が200万円超400万円以下の金額：取引額の4.4%以内（税込）
  
• 取引額400万円超の金額：取引額の3.3%以内（税込）
  

たとえば、2,000万円の取引であれば

200万円×5.5%（取引額200万円以下）
+
200万円×4.4%（取引額が200万円超400万円以下の金額）
+
1,600万円×3.3%（取引額400万円超）

の式で上限726,000円と導くことができます。

なお、400万円を超える取引額の場合、取引全額に3.3%を乗じ、6.6万円を上乗せする計算方法があり便利です。

（2,000万円×3.3％+6.6万円）＝726,000円

仲介手数料が無料になる理由

では、なぜ不動産業者にとって収益の核となる仲介手数料が無料になる場合があるのでしょうか。仲介手数料が無料になる理由には、手数料を誰からもらうかが関係します。

不動産業者は売主と買主の間を仲介することが役割です。つまり売主・買主双方から依頼されるため、仲介手数料も双方からもらいます。

買主に対する仲介手数料が無料でも不動産業者にとって収益があるのは、売主からの仲介手数料をもらっているからです。しかし、買主からの仲介手数料を無料にしてしまうと本来より利益が少なくなってしまいます。

そこで手数料無料にする業者は、専用ネットワークを活用したり、ネット戦略を展開したりすることで従来よりコストを下げる工夫をし、利益を出すケースが多いです。

仲介手数料無料で注意すること

仲介手数料は数十万円はかかるため、買主にとっては無料になるに越したことはないでしょう。しかし、仲介手数料無料だからといって安易に業者を選ぶのも考えものです。

仲介手数料無料業者を選ぶ際には以下の3点に注意してください。

違う形で手数料が発生する場合もある

良心的な不動産業者でなければ、たとえ仲介手数料が無料であっても他の形で手数料が発生するケースや物件価格に上乗せされるケースも想定できます。仲介手数料が無料である場合、より慎重に全体の価格を確認しておいてください。

営業担当者の対応に注意

仲介手数料が無料である業者で、営業担当者の対応が悪く、サービスの質が低いことも考えられます。具体的にサービスの質が低くなると、契約事務・住宅ローン手続きのサポートがなかったり、価格交渉余地がなかったりというデメリットが生じるでしょう。

もちろん、仲介手数料が無料でサービスの質が高い業者も多いです。仲介手数料無料の業者を選ぶ際には事前に営業担当者の対応などをチェックしておくようにしましょう。

物件によっては対応していないケースも

不動産業者の物件、つまり売主が不動産業者であれば「仲介」ではないため、新築物件のように仲介手数料が不要になります。そこで、仲介手数料がかからない物件がある不動産業者だからといって、全ての物件が無料とは限らない点に注意が必要です。

売買の仲介手数料無料にこだわりすぎない

以上、不動産売買の仲介手数料が無料になる仕組みや注意点を解説しました。不動産売買の仲介手数料は数十万円かかる大きな金額ですので、買主にとって仲介手数料が無料になるメリットは大きいです。

しかし、仲介手数料無料にはサービスの質の低下への懸念などデメリットもあります。仲介手数料が無料であるかはひとつの有益な指標ではありますが、それにこだわり過ぎず、物件が自分の望むものか、業者の質はどうかなど様々な角度から吟味して仲介業者を選ぶようにしてください。