自宅売却時に発生する税金を解説!覚えておきたい特例も紹介

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自宅を売却するときにも、税金が発生することを知っていますか?
税金がかかることを知らずに売却代金を全て使ってしまうと、後で大変なことになってしまう場合も。

そこでこの記事では、自宅を売却する際にどのような税金がかかるのかを詳しく解説します。さらに、売却時に使える特例や控除についても紹介しますので、今後自宅を売却する予定がある方はぜひチェックしておいてください。

自宅を売却した際にかかる税金

自宅を売却する際には、いくつかの税金が想定されます。ここでは、どのような場合に税金が発生するのか、そしてかかる税金の種類をみていきましょう。

売却の利益は譲渡所得として課税対象

不動産を売却すると、譲渡所得として税金が発生します。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いたものです。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

なお、購入時の価格と費用を合わせたもの取得費売却時の費用譲渡費用と呼びます。
譲渡所得に対してかかる税金は所得税、住民税、復興特別所得税です。

自宅を売却した際、もし利益が出れば所得税や住民税などの税金が発生すると覚えておくとわかりやすいでしょう。具体的な税金計算方法については、後ほど詳しく解説します。

その他にかかる税金

利益が出ていなくても、売却の際に印紙税、登録免許税といった税金がかかる可能性があります。印紙税は売買金額に応じて不動産売買契約書に貼付するものです。登録免許税は、もし住宅ローン借入をしていた場合、返済後抵当権を抹消する際に発生します。

戸建てやマンション売却に使える特例や控除

戸建てやマンション売却に使える特例や控除 自宅を売却する際に使える特例や控除があります。制度を押さえておくことで税負担の軽減にもつながるので、ここから紹介する4つの特例や控除をしっかり理解しておいてください。

(1)10年超所有軽減税率の特例

譲渡所得は不動産の所有期間によって種類が異なり、5年以内を短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得と呼びます。
短期譲渡所得は所得税30%、住民税9%で税率39%(復興特別所得税を含めると39.63%)、長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%で税率20%(復興特別所得税を含めると20.315%)と税率が異なる点に注意が必要です。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

長期譲渡所得の中でも所有期間が10年を超える場合には特例が適用されます。

特例が適用される場合、長期譲渡所得の6,000万円以下の部分については所得税10%、住民税4%で税率14%(復興所得税を含めると14.21%)。6,000万円超部分については通常の長期譲渡所得と同じ所得税15%、住民税5%で税率20%(復興特別所得税を含めると20.315%)です。

所得税 住民税
譲渡所得6000万円以下の部分 10.21% 4% 14.21%
譲渡所得6,000万円超部分 15.315% 5% 20.315%

(2)特定の居住用財産の買い換え特例

現在住んでいる物件を、2021年12月31日までに売却し、買い換える際も特例があります。ただし、この特例は次の買い換えまで繰り延べ可能というものであって、売却益に対する課税が免除されない点に気をつけてください。

また、特例を受けるためには「親子や夫婦などに対して売ったものでないこと」「売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること」など様々な条件を満たすことが必要です。

(3)損益通算や繰越控除の特例

譲渡所得は売却価格が低い場合や取得費、譲渡費用が極端に高額だと損失が発生するかもしれません。ここで紹介する特例を利用すると、2021年12月31日までにマイホームを売却し、新たに購入した場合、一定の条件下で譲渡損失を他の所得から控除することができます。

例えばサラリーマンなら、発生した譲渡損失分を給与所得から差し引きすることができるということです。さらに、控除しきれなかった分については譲渡の年の翌年以降3年以内に繰り越しすることができます。

(4)3,000万円の特別控除

所有期間にかかわらず利用できるのが3,000万円の特別控除です。この特例では、自分が現在住んでいる家屋を売る場合、一定の条件のもとで譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

買い換えや損失が出ているケースでなくても税額を抑えることが可能な点は軽減税率の特例と同じですが、所有期間に関係なく控除される点がこの制度の特徴です。

その他の不動産売却の疑問を解決

ここまで自宅を売却する際にかかる税金について説明しましたが、まだ疑問が残るかもしれません。そこで、ここでは気になる3つの点について解説します。

賃貸マンションや自宅兼アパートの場合

不動産を売却するのは自宅だけでなく、賃貸物件を売却するケースもあります。この場合も所有期間によって税率が異なり、かかる税率もマイホームの場合と同じです。

ただし、先ほど紹介した特例を利用することはできません。

相続した自宅を売却する場合

親が亡くなり、相続する際もマイホームの売却と同じように税金がかかります。所有期間は親が取得した時点から売却した時点までの期間です。

取得費については、親が購入した時の代金から計算するので、売買契約書などを探しておいてください。親の財産を相続した際に支払った相続税のうち一部を所得費に含めることができる場合もあります。

なお、該当物件に同居していた場合は、各特例を受けることが可能です。

自宅を売却した際の税金計算法

ここまでの解説を踏まえ、税金計算方法を簡単に紹介します。まず、譲渡で得た収入金額から取得費と譲渡費用を引いた金額が譲渡所得です。

次に、居住用の3,000万円特別控除を利用できるかをチェックし、可能であれば譲渡所得から控除します。ここで算出された課税譲渡所得に対して対応する税率を乗じて算出された金額が税額です。

ここで紹介したものは、あくまで簡易的なものですので、実際に算出する際は税務署や税理士に相談してください。

自宅売却時の税金を理解して賢く売買!

自宅を売却して利益が出た場合、所得税や住民税などの税金がかかります。不動産の所有期間が5年を超えるか否かで税額が変わるため注意が必要です。

さらに、自宅売却に使える特例や特別控除の制度も存在します。各制度や税金の制度を理解しておくことで税負担を抑えることも可能です。

今後自宅を売却する予定がある方は、今回紹介した税金の制度を理解して賢く売買してください。

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