「住みながら家を売る」ためのポイント6選！リバースモーゲージやリースバックについても解説

自宅を売却する際に「住んだまま売却する方法」と「空き家にしてから売却する方法」の2種類があることを知っていますか。どちらの方法にもメリット、デメリットがあります。

そこで当記事では、住みながら家を売る際の注意点やスムーズに売却するコツなどを解説します。少しのコツを実践するだけで家を高く売却することができるので、しっかりとポイントを押さえておきましょう。

家に住みながら売却することは可能？

結論から言うと、住みながら家を売却することは可能です。一般的には、空き家の状態で売却する方が売れやすいと言われています。

一方で、すでに家具や家電が配置されている家なら、購入後の生活イメージがわきやすいメリットがあります。近年、家を売る際に家具や小物類、照明などで住空間を演出するホームステージングという方法が増えているのは、空き家で見せるよりも、狙いをもってモノを配置してあるほうが販売効果が高いと考えられているからです。

家に住みながら、その家を売却するなら、こうしたメリットを活かしつ、それでいてデメリットとなる点はできるだけ回避するように心がけましょう。具体的には以下で紹介する注意点やコツなどを参考にしてください。

住みながら家を売る際の注意点

「住みながら家を売却する場合」と「空き家にして売却する場合」とで異なる大変さがあります。そこで、注意点について見てみましょう。　

いつでも内覧できるようにしておく

住みながら家を売却するには、自分の家に他人を招き入れ、内覧してもらわなければなりません。しかし、内覧の希望がいつくるかはわからないでしょう。

突然、週末の土日や翌日の夜に内覧したいと要望がくることも珍しくありません。よって、売り出し中は常に家を内覧できるようにしておく必要があります。

家が汚れていたり、散らかっていたりしていては良い印象を持ってもらえません。常にキレイな状態を維持できなかったとしても、最低限の不用品処分や整理整頓、掃除をしておくことをおすすめします。

キッチンやトイレ、お風呂、洗面台などの水回りはクリーニング業者に依頼することも方法のひとつです。

引越先の事前調査が必要

家を売却することが決定した後は、早急に転居先を探さなくてはなりません。引っ越しの時間を考慮し、契約から引き渡しまでの期間を「3～6ヶ月程度」とする契約も多いようです。

しかし、新居がすぐに見つかるとは限らないので、可能な限り、売却活動と並行して引っ越し先の事前調査をすることをおすすめします。もし、転居先が決まらないままに引き渡し日を迎えてしまうと、一時的にホテル住まいとなるなど、無駄な費用がかかる場合もあります。

また、引っ越しが多い時期にぶつかるとその費用も高くなるので注意しましょう。

住みながらスムーズに家を売る6つのコツ

住みながら家を売却する際のポイントを押さえることで高く売却できる可能性がアップするかもしれません。そこで6種類のコツを紹介します。

売却する家の印象や雰囲気を良くする

中古物件を買う場合、多くの買い主は「以前どんな方が住んでいたのか」を気にするでしょう。住みながら売却する場合、売り主と買い主が内覧時に直接話すことができるため、物件の魅力や近隣の情報などを詳しく伝えやすく、関係構築がしやすいです。

複数の物件を比較しているなかで、物件そのものの印象だけでなく「売り手の印象や雰囲気」も購入を決める理由のひとつになります。

家の印象をアップするために、部屋の中を綺麗にすることはもちろんですが、部屋の外である庭や共用施設にも目を配りましょう。特にマンションの場合、エントランスや集合ポスト周辺、駐車場・駐輪場の様子は内覧者にチェックされます。気になる部分があれば自分で直す、または管理組合へ改善を要望するなどしましょう。

土日は内覧のために空ける

住みながら売却する上で内見の機会を逃さないことは重要です。売却期間中は購入希望者のスケジュールにできる限り合わせることを意識しなければなりません。

特に、内覧希望が多くなりやすい「土日」はスケジュールを空けておくことおすすめします。少しでも高く売るためには、より多くの方に内覧してもらうことが必要です。

内見者用の資料を事前準備

内見者の方に渡す資料も事前に準備しましょう。新築の場合はパンフレットに建物の構造や設備、仕様などの記載があります。新築時のパンフレットが残っているようならそれを内覧者が見られるようにしておきましょう。

新築時の資料が残っていない場合は分かる範囲で物件についてまとめた資料を作成します。これは他の中古物件との差別化にもつながり、購入希望者に良い印象を与えられるでしょう。特に家具や家電が配置されている家を売る場合は、内覧者が正確な寸法を計測することは難しいので、間取り図があると部屋のレイアウトイメージが湧きやすく喜ばれるのではないでしょうか。

内見中はその場に居続けない

内見前に挨拶をした後は、内覧者に付いて回る必要はありません。内覧者も自分のペースで家の中を確認したいので、売主が常にそばにいるとプレッシャーに感じてしまいます。

ただし、質問があるときに、すぐに回答できるのは住みながら家を売る人のメリットです。見学している部屋以外で待機することをおすすめします。

掃除だけでなく換気も実施

内覧の際に生活用品が散らかっていたり、水回りが汚れていたりすれば、売却の機会を失うことは想像できると思います。また、案外見逃しがちな家の「におい」についても気配りをしましょう。

住んでいる方にとっては感じない「家のにおい」も、他人が家に入ると独特のにおいを感じるものです。内見前に換気をすることで、独特のにおいは和らぎます。

また、芳香剤などで対策をすることもおすすめです。特に、ペットがいる場合やタバコを吸う人がいる場合は注意しましょう。清掃や消臭などトータルで請け負ってくれるハウスクリーニング会社に依頼することもひとつの方法です。

依頼する不動産会社の数を増やす

住みながら高く売却するには「内覧の件数」を増やすことが重要です。「内覧の質」を上げることも重要ですが限界があります。

そこで内覧の件数を増やすには、自分の家を掲載してくれる「不動産会社」を増やすことも選択肢のひとつになります。自分の住む地域の不動産屋とできるだけ多く会うことで、仲介の幅が広がり購入希望者の目にとまる機会も増えるでしょう。

掃除や出迎えなどの小さな気遣いが重要

当記事では「住みながら売却」の注意点やメリット、デメリット、売却するコツなどを解説しました。住みながら家を売却することは、リスクやコストを抑えることができる反面、内見者の出迎え準備や掃除などの手間がかかります。

しかし、小さな気遣いの積み重ねが売却金額や売却スピードに変化をもたらすことも事実です。今回紹介した点を考慮し、ポイントを押さえて売却に臨みましょう。

住みながら売却が向いているパターン

ここまで説明した通り、住みながら家を売ることはメリットにもなりますし、デメリットがあったとしても注意点をクリアしていけば、大きな問題となることは少ないでしょう。空き家の状態にしなければ絶対に売れない、ということはありません。特に次のような条件を満たす人は住みながら売却することも十分可能だと思われます。

• インテリアに関心があり、家の中を人に見せても恥ずかしくはない
  
• 室内にモノが少なく、日常的な整理が行き届いている
  
• 在宅していることが多く、内覧時間に臨機応変に対応できる
  

空き家で売ることにこだわり過ぎる必要はありません。住みながら売るメリットを活かせるように工夫をしましょう。

リースバックについて

ここからは「住みながら売る」ではなく、「売った後も同じ家に住む」という方法を紹介します。リースバックという手法です。

リースバックとは、所有する不動産を金融機関や不動産会社へ一度売却し、その後にその不動産を賃貸として貸し出してもらう方法です。利用者はリースバックの前後で同じ家に住み続けることができます。

簡単にリースバックの流れを説明しましょう。

1. [利用者] リースバックを行う会社へ所有する家を売る
   
2. [会社] 利用者へ売却代金を支払う
   
3. 家の所有権が利用者から会社へ移転される
   
4. [会社] 利用者へ家を貸し出す
   
5. [利用者] 会社へ家賃を払う
   

大きなお金が動きますし、所有権移転登記などの手続きもいろいろありますが、利用者は一環して家に住み続けられるというのがリースバックの特徴です。もちろん手続途中での一時退去なども必要ありません。

リースバックの利用目的は人によっても変わりますが、一番は家を売ることで多額のキャッシュを手に入れられる可能性があることです。「持ち家でローンも完済しているため、住居費はかからないけれど手持ち資金には不安がある。ただ住み慣れた家を離れたくはない」といったケースで利用されます。通常の売却と違って、家に住み続けることができる、引っ越しをしなくていいので引っ越し代がかからないという点が大きなメリットです。さらにこれまで負担していた固定資産税、都市計画税の支払いもなくなります。

一方で、新たに毎月の家賃が発生しますので、すでに住宅ローンを払い終えていた場合は、将来的な賃料の支払いに問題がないか、慎重に計算する必要が出てくるでしょう。また、賃貸契約の期間や更新のルールなども確認しておくことが大切です。

メリット	デメリット
・売却によってキャッシュを得られる ・引っ越しをしなくてよい ・固定資産税等がかからない	・所有権を失う ・毎月の家賃が発生する ・賃貸契約の内容に注意が必要

リバースモーゲージについて

家に住み続けて将来的に売却することを念頭に、資金を得る方法もあります。リバースモーゲージという手法です。

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借り、毎月の返済はその利息分のみを行い、元本は死亡時にその家を売却することで完済するという方法です。簡単に流れを説明すると次のようになります。

1. [利用者] リバースモーゲージを行う会社へ家を担保として差し出す
   
2. [会社] 利用者へ融資をする
   
3. [利用者] 利息を支払う（毎月）
   
4. [利用者の親族] 利用者が亡くなったときに売却（または一括返済）する
   

リースバックと違い、所有権は利用者が保有したままです。そのため毎年の固定資産税や都市計画税の支払いは所有者が変わらず行います。ただし、毎月の支払いは利息のみで、リースバックにおける家賃ほどは高額にならないことが予想されます。元本は本人が死亡後に返済するため、契約にはあらかじめ相続人の同意が必要となることが多いです。

持ち家の権利を活用してキャッシュを得たい、老後資金の不安を解消したいというニーズに対応した商品です（ただし資金の用途に一定の制限がある場合があります）。

メリット	デメリット
・毎月の返済負担が少ない ・引っ越しをしなくてもよい ・所有権を保持できる	・本人の意向だけで決められない ・資金の使い途が制限される ・固定資産税の支払いはある