新型コロナで"不動産購入意欲"に変化はあった?「マンションVS戸建て」「郊外VS都心」どっち?

新型コロナで"不動産購入意欲"に変化はあった?「マンションVS戸建て」「郊外VS都心」どっち?

新型コロナウイルスとの戦いはもうすぐ1年を迎えようとしていますが、いまだその終わりが見通せていません。

不動産の購入を検討している人の中にはこの時期をやきもきした思いで過ごしている人も多いのではないでしょうか。不動産をめぐる状況は時々刻々と変化しています。様々なデータをもとに、今のトレンドを探ってみましょう。

都心のマンションは高い購入意欲

分譲マンション購入・売却検討者26万人を有する不動産のセカンドオピニオンサイト「住まいサーフィン」が実施している購入検討者の定例意識調査では、特徴的な回答が出てきています。

そのひとつは、都区部でマンション購入の意欲が高まっていることです。
下のグラフを見てください。

●新型コロナによるマンション購入意欲

出典:住まいサーフィン「第51回 マンション購入に対する意識調査」

2020年4月は新型コロナウイルスへの恐怖心が最も強かった時期と言えるかもしれません。東京都など7都府県に緊急事態宣言が発出されたのが4月7日のことでした。マンション購入意欲が増えたのは全体の1割程度で、4割を超える人が購入意欲を減退させていました。

7月に入り多少持ち直しはあったものの、意欲が増えた人と減った人を比べると、まだ「減った」とする回答のほうが2倍弱ありました。

ところが10月の調査では一転、その数値が逆転しています。とりわけ東京23区では購入意欲が増えたとする人が27.7%と3割に迫る勢いです。

実際、この時期に売買された首都圏の中古マンションの成約状況は、購入意欲の高まりを証明するかのような動きをしています。

東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏不動産流通市場の動向(2020年07~09月)」から、東京23区の中古マンションの成約平米単価の平均を取り上げてみましょう。

時期 成約平米単価(単位:万円)
2019年 1~3月 77.91
2019年 4-6月 77.49
2019年 7-9月 79.26
2019年 10-12月 80.89
2020年 1~3月 80.37
2020年 4-6月 78.02
2020年 7-9月 82.43

時系列で確認すると、新型コロナウイルスの取引価格への影響は限定的であることがよく分かります。

都心のマンションは、落ち込みからの回復のみならず、新型コロナウイルス以前をも上回る強い関心を集めていることが、現時点のデータからは推察されます。

テレワークが影響?戸建てニーズに変化

一方でテレワークの普及により、マンションよりも広くて可変性のある戸建てを検討するユーザーの増加も指摘されています。

再び「住まいサーフィン」の調査データを引用します。この調査によると戸建ての購入意欲が増えたと回答した人は全体の45.0%を占めています。およそ半数の人が、戸建ての検討をこれまでより強く考えるようになったことは特筆すべき数字です。戸建てニーズが本来強い地方のみならず、東京23区内でも同様の高まりが起きている点も見逃せません。

●戸建ての購入意欲

出典:住まいサーフィン「第51回 マンション購入に対する意識調査」

「首都圏不動産流通市場の動向(2020年07~09月)」によると、東京23区の中古一戸建ての成約価格は5,717万円で、前年同期より5.7%増加しています。取引件数も4月~6月は365件と記録的な低さでしたが、7月~9月は621件、前年同期プラス1.0%と持ち直しています。

東京都で初の転出超過。「都心→郊外」は本当?

新型コロナウイルスは私たちが住む場所についての議論も呼び起こしました。「テレワークの普及で、広くて密になりずらい郊外ニーズが高まる」「地方活性化にもつながる」という声がある一方で、「テレワークは限定的だ」「通勤リスクを考えたらより都心に近い場所を選びたい」といった声もありました。

これまでの都心部でマンションの購入意欲が高まっていること、戸建ての検討者が増えているデータを参照してきましたが、都市と郊外という観点でも状況を確認しておきましょう。

再び「住まいサーフィン」の調査データに登場してもらいましょう。ここでは「マンションが買い時かどうか」という問いに対する東京23区とその他地域との回答比率の違いに注目しています。都区部とその他では‘買い時‘DI値に約3倍の開きがある、という指摘です。

●買い時DIの比較

出典:住まいサーフィン「第51回 マンション購入に対する意識調査」

購入意欲はあるが買い時ではない、というのが全体としてのトレンドになっていますが、少なくとも都心部ではそのトレンド傾向は弱いと言えます。今後、住宅ローン減税の延長・や対象拡大などすでに検討が始まっている国の施策を追い風に、状況が反転することも十分に考えられます。ここまでの調査データを考えると、その際、先陣を切るのは都心部になる可能性があります。

一方で、都心一辺倒に待ったをかけているかのような数字も表れています。総務省の「人口移動報告」です。東京都の直近3ヵ月の転入者数と転出者数は次のとおりです。

年月 転入者数 転出社数 転出超過数
2020年7月 28,735 31,257 2,522
2020年8月 27,524 32,038 4,514
2020年9月 27,006 30,644 3,638

これまで東京都の人口は右肩上がりに増える一方でした。それが5月に初めて転出超過になり、6月はいったん転入超過に戻ったものの、直近3ヵ月は上表のように転出超過が続いています。東京都が転出超過をしている間、近隣の埼玉、千葉、神奈川の3件は転入超過、つまり入って来る人が増加しています。

この数値だけで、新型コロナウイルスの影響による「都心→郊外への流れ」と断定することはできませんが、少なくともこれまで一度もなかった東京都の転出超過がすでに4ヵ月間も記録されていることは注目すべき現象です。

今後、不動産ニーズを集めるエリアはどこなのか。そこにはどのような特徴がありどんなメリットを人々に与えうるのか。住宅購入検討者であれば、よく吟味したいポイントです。

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