不動産売却ガイド
STEP4
不動産売買契約の流れ、注意点 6

不動産売買契約は「解除」できる?違約金が発生するのはどんな時?

不動産売買契約は「解除」できる?違約金が発生するのはどんな時?

不動産は人生で最も大きな買い物という人がほとんどです。

しかし、購入した不動産であっても、転勤や離婚、ほかによりよい不動産が見つかったなどの理由で、契約をキャンセルしたいということもありえます。

一度結んだ不動産売買契約は、解除ができるのでしょうか。また、違約金は発生するのでしょうか。事例を交えて解説します。

不動産の売買契約の解除は可能?

結論から言うと、不動産売買契約の解除は可能です。ただし、条件や状況によってはペナルティが発生することもあります。解除できるケース、できないケースを見ていきましょう。

解除できるケース

まずは、不動産売買契約を解除できるケースを解説します。

手付金放棄による解除

売買契約締結時には手付金を支払います。手付金はキャンセル時の違約金なので、手付金を手放せば、契約を解除できます。手付金の相場は、売買金額の5~10%程度。

つまり、5,000万円の住宅を購入した場合、250~500万円の手付金を手放せば、契約を解除できるのです。キャンセルの理由が「支援をしてくれる親がNGと言うから」「転勤することになったから」という自己都合であっても問題ありません。

ただし、手付金を手放せば、いつでもキャンセルできるわけではありません。手付金放棄による解除ができるのは、履行の着手が行われる前までです。こちらはのちほど詳しく解説します。

住宅ローン特約等の条件に基づく解除

レアケースではありますが、住宅ローンの本審査が通らず、融資を受けられないことがあります。「住宅ローン特約」とは、ローンが通らなかった場合に、違約金なしで契約を解除できる条件のことです。

「融資特約」や「ローン条項」とも呼ばれ、不動産売買契約書に記されているので、確認しておきましょう。

消費者契約法に基づく契約の取り消し

事実でないことや不確実なことを伝えられて購入してしまった場合、消費者契約法に基づき契約を取り消すことが可能です。「資産価値が必ず上がる」「底値の今が買い時」などと断定的に伝え、消費者が困惑して購入してしまった場合は、これにあたります。

契約不適合責任による解除

「契約不適合責任」とは、簡単に言うと、契約の内容に適合しないものを販売したときに売主が責任を取るということです。

土地を購入したのに住宅が建てられないというケースや、建物に構造上の問題があるケース、物件の瑕疵を隠されていたというケースは、契約不適合責任にあたります。

その他

ほかにも、売主と買主の話し合いによって合意し解除する場合や、レアケースではあるものの、クーリング・オフによる解除もあります。

解除できないケース

売主が履行に着手している場合は、自由に契約を解除できません。履行の着手とは、単純に引き渡すための準備を進めた状態ということではなく、客観的に認識できるような形で、契約の履行行為の一部をしたことを意味します。

たとえば、売主が所有権移転登記の申請をおこなった場合は、履行に着手している状態。履行に着手していると、キャンセルをするためには違約金が発生します。

売買契約を解除したら違約金は発生する?

不動産売買契約を解除したい場合、売主が履行に着手していなければ、手付金を手放すことで契約は解除可能です。ただし、売主がすでに履行に着手していた場合は、契約違反になるので、違約金が発生することがあります。違約金については、不動産売買契約書に記載されているので、契約時には確認しておき、疑問点や不足点があれば確認しましょう。

違約金の相場は売買価格の1~2割

違約金の相場は、売買価格の1~2割が相場です。つまり、5,000万円の中古マンションを契約した場合、500万~1,000万円の違約金が発生。また、売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法によって、違約金の上限は2割と決まっています。

事故などが原因の場合は違約金が免除になることも

契約したものの、買主が予期せぬ事故によって働けなくなったり、死亡したりする可能性もあるでしょう。このようなやむを得ない事情のときは、違約金が免除になる可能性があります。業者が仲介する場合は、これらの交渉を依頼することも可能です。

事例で見てみよう

では、具体的な事例をもとに、契約の解除は可能なのか、違約金は発生するのかを見てみましょう。

転勤が決定して契約を解除したい

突然転勤が決まって、契約した住宅に住めなくなり、解除したいというのはよくあるケースです。この場合は、買主の自己都合によるキャンセルなので、売主が履行に着手する前であれば手付金を手放すことで解除は可能。ただし、履行に着手したあとの場合、違約金が発生するため、負担が大きくなるでしょう。

土地整備に費用がかかりすぎて解除したい

土地を購入し、家を建てようと思ったものの、土地整備にお金がかかりすぎることが分かり、解除したいというケースもあります。土地の整備にお金がかかりそうな場合は、不動産売買契約書で「○○万円以上かかるときは解約となる」という内容を記しておくことがおすすめです。あらかじめ記載していた条件に合致すれば、キャンセルすることはできます。

住宅に重大欠陥があったので解除したい

住宅に雨漏りなどの重大な欠陥があった場合は、目的物が契約の内容に適合しないため、「契約不適合責任」にあたる可能性が。売買契約書と重要事項説明書のどちらにもこの欠陥について記されていない場合、買主は契約の解除か損害賠償請求をすることができます。ただし、記載されていた場合は契約不適合責任に該当しないので、解除はできません。

不動産売買契約解除は違約金に注意して

一生住むと思って購入した不動産であっても、突然の転勤や他によい物件を見つけたとき、解除をしたいと思うことはありえます。不動産売買契約は、基本的には解除が可能です。売主が履行に着手する前であれば、自己都合であっても手付金を手放せば解除をすることができます。

一方、履行に着手していた場合は、売買価格の1~2割ほどの違約金が発生することは覚えておかなくてはなりません。タイミングによって発生するお金が変わってくるので、慎重に検討することが大切です。

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