実家が空き家に…どうする！？売却、活用、そのまま住む？お得な特例・活用方法を税理士が解説

今、日本では全国的に空き家が増え、特に地方では空き家率が上昇していると言われています。 実際に「実家が空き家になりそう…」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、実家を空き家として残すことのメリット・デメリットや、空き家になる前にできる対策・活用方法について解説していきたいと思います。

空き家になる原因の多くは「相続」にあるって本当！？

総務省の「平成30年 住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家の総数は850万戸に迫り、住宅総数に占める空き家率は13.6%と過去最高、依然として空き家の数は増加傾向にあります。

空き家の増加原因の一つに「相続による空き家」があり、近年この割合が増えています。現在、高齢の夫婦のみの世帯の8割以上は持ち家に住んでいます。平均寿命が延びて、最近は亡くなる人の多くが80代、90代になっているため、相続が発生したときには、子どもの大半がマイホームを持っています。そのため、親が住んでいた家は空き家になってしまうケースが多いのです。

空き家はすぐに売却するか、子どもや孫が移り住んで活用すればいいのですが、そのためには親が残した家財道具や生活用品などを整理・処分しなければならず、かなりの手間と費用がかかることから、居住していた状態のまま放置される空き家も少なくありません。

空き家のメリット・デメリットとは

実家を空き家のままにしておくと、相続人にどのような影響を及ぼすかを、メリット・デメリットで考えてみましょう。
たとえば以下のようなメリット・デメリットがあります。

空き家を所有している場合のメリット

• 子どもたちにとって思い出のある実家として、親族などが集まる場にできる
• 建物を残しておけば、更地にするより固定資産税が安い
• とりあえず家の片付けなどを後回しにできる

空き家を所有している場合のデメリット

• 空き家のまま長期間置いておくと、家屋の劣化が早く、庭木や雑草が生い茂る
• 空き家のままだと不法侵入や不法投棄の場になってしまうこともある
• 管理されていない空き家は周辺地域の景観を損ね、自治体から注意勧告がきて、それでも放置すると、特定空き家とされて固定資産税が高くなる
• 定期的に管理する人や固定資産税を支払う人の精神的・経済的負担が重くなり、親族間で揉める原因になりやすい　　

このように、メリットよりもデメリットのほうが多く、それを認識している人でも、具体的にどうしたらいいかわからない、相続人のあいだで意見がまとまらないといった理由から、現状維持で空き家のままになってしまうケースも多いのが実情です。

空き家になる前にできる対策もある

相続後に実家をどうするかは、親が元気なうちに家族で話し合い、方針を決めておくことが重要です。同居の子どもがその家を相続すれば、「小規模宅地等の特例」で相続税の負担を軽減でき、他の子どもにとってもメリットはありますので、遺言を残しておくことも重要です。

子どもが全員別居している場合でも、そのうちの誰が実家を引き継ぐかを決めておきましょう。この場合も、持ち家に住んでいないなどの条件を満たす子どもが相続すれば、「小規模宅地等の特例」を利用できることもあります。不動産を相続人の共有状態にしておくと、将来売却・賃貸する際に、そのつど全員の同意が必要になり、手続きが煩雑になるうえ、途中で意見が分かれると物事が進まなくなってしまいます。不動産の共有状態を避けるためにも、事前に親の意向を確認し、家族で話し合っておくことが大切です。

相続財産が実家以外に少ない場合、その家を売却・換金して遺産分割するケースもありますが、その際もいったん相続人の代表者が相続登記をして、売却後にその手取り額を分割する旨を遺産分割協議書にまとめれば、代表相続人が売却手続きを進めやすくなります。

売却・活用するまでは家の劣化を防ぐため、定期的に訪問して家の中に風を通し、庭木の手入れをするなりして管理することも必要です。遠方に住んでいて自分たちで管理ができない場合は、定期巡回による空き家の管理サービスを調べておくといいでしょう。

注意したいのは、実家の敷地の境界線や私道の持ち分などがあいまいで、近隣トラブルを抱えている場合です。売却・活用の際にもこれらは障害となりかねないので、親の家や土地は親が元気なうちに測量や境界線の確定をして、近隣トラブルを解消しておきましょう。

空き家を売却するなら、有利な特例を使う

一人暮らしだった親の家を相続し、空き家になった場合、その家や敷地を売却する際に譲渡所得税が軽くなる特例もあります。通常は自分の居住用不動産を売却する際に利用できる3000万円の特別控除を、相続した空き家にも適用できる特例です。建物は昭和56年(1981年)５月31日以前に建てられたもので、売却額は1億円以内、相続後は一度も賃貸にしていないなどの条件があり、相続開始から3年を経過する年の年末までに売却することが必要です。

もともとは所有者が亡くなるまで居住していて空き家になった場合というのが条件でしたが、要介護認定を受けてから老人ホームなどに入居していた場合も対象になるように見直されました。この特例は令和5年(2023年)12月31日までの売却に適用されるので、すでに空き家を所有している人も、条件等を確認して早めに検討するといいでしょう。

一方で、賃貸需要がある地域であれば、賃貸住宅にして空き家を活用する方法もあります。家の広さや立地にもよりますが、内装工事やリフォームを施し、シェアハウスや店舗に活用するなど、自治体や民間業者による空き家活用の手段も増えています。
親が老人ホームなどに移り住み、生前から空き家になる場合は、そのときから賃貸住宅にすれば、相続時に土地は貸付事業用として「小規模宅地等の特例」の対象になり、相続税の負担を軽減することも可能になります。

まとめ

実家を空き家にしないためには、親が元気なうちに家族全員で話し合い、大まかな方針を決めておくことが何より重要です。そのうえで、生前にできる対策を検討し、少しずつ実行していくこと。税制など変わる可能性のあるものは、常に情報収集しておくといいでしょう。

実家の上手な引き継ぎ方が決まり、売却・活用などで空き家になるリスクを最小限に抑えられれば、親は安心できますし、相続人となる子どもの負担も軽くなります。将来、子どもが自分の相続に備えて自宅をどうすべきかを考える際にも、そのノウハウが役立ちます。

監修・執筆：【相続専門】税理士法人レガシィ／小野修